Méthodologie : comment nous collectons et calculons

D'où viennent les données ?

Chaque chiffre d'une SCPI vient d'un document publié par sa société de gestion. Nous travaillons uniquement à partir de ces documents d'origine, sans reprendre les chiffres d'autres comparateurs.

Chaque chiffre affiché porte sa date et sa source. Quand deux documents d'une même société de gestion divergent, nous retenons le plus récent et nous notons l'écart. Quand la base GECO et la société de gestion indiquent deux statuts différents pour une SCPI, nous affichons les deux, tels quels.

Comment nous vérifions

Camille relève les chiffres et contrôle leur cohérence : un taux de distribution sans date, un prix différent de celui du bulletin, une capitalisation arrondie sont signalés. Les faits sensibles (ajustement de prix, suspension, liquidation) sont toujours attribués à la société de gestion avec la date du document.

Nous mettons à jour une fiche dès la lecture d'un nouveau bulletin, et les pages de synthèse chaque trimestre. Une page modifiée affiche sa nouvelle date de mise à jour et le prénom de la personne qui l'a relue, comme l'explique la page présentant notre équipe.

Comment nous calculons le revenu net

Le revenu brut est égal au montant investi multiplié par le taux de distribution, car le taux est calculé sur le prix de souscription, frais compris. Le nombre de parts vaut montant ÷ prix de souscription, et chaque part reçoit le dividende de l'année.

La part étrangère suit un modèle simplifié : imposée à votre TMI moins 15 points, sans prélèvements sociaux. Ce modèle approche la réalité des conventions fiscales, qui imposent les loyers étrangers à votre taux moyen : pour un foyer à 30 % de TMI, notre exemple détaillé donne 13,7 %, le modèle 15 %. Le calcul exact dépend de votre foyer, comme l'explique la page fiscalité des SCPI européennes. La fiscalité SCPI détaille la part française.

Les résultats sont arrondis à l'euro ; les calculs intermédiaires gardent toutes leurs décimales. Un écart d'un euro avec votre calcul à la main est normal.

Les simulateurs spécialisés

Chaque simulateur applique ces formules, avec ses propres hypothèses, affichées à côté du résultat.

• Crédit : mensualité d'un prêt amortissable à taux fixe, assurance en pourcentage du capital initial, intérêts et assurance déduits des revenus fonciers au régime réel, année par année. Le simulateur SCPI à crédit affiche l'effort d'épargne avant et après impôt.
• Nue-propriété : la clé de répartition publiée par la société de gestion quand elle existe ; à défaut, une décote modèle égale à 1 − 1 ÷ 1,045^durée, soit environ 20 % sur 5 ans et 36 % sur 10 ans. Voyez le simulateur nue-propriété.
• Revente : sortie à la valeur de retrait, plus-value calculée sur le prix payé frais compris, abattements pour durée de détention, moins-value non imposée. Voyez comment revendre ses parts.
• Frais : délai pour amortir la commission d'entrée avec les loyers nets, présenté sur la page en combien d'années les frais sont amortis.
• Assurance vie : loyers capitalisés, frais du contrat en pourcentage de l'encours, rachat total avec abattement de 4 600 € (personne seule) après 8 ans. La page pour comparer détention directe et assurance vie en donne un exemple.

Les hypothèses fiscales datées

Toute règle qui dépend d'un texte de loi porte sa date de vérification et sa source. En voici la liste au 30 septembre 2026.

Quand une règle change, nous mettons à jour l'hypothèse, sa date, puis tous les calculs qui en dépendent.

Comment nous classons les SCPI

Nos classements suivent des critères publics et des cohortes affichées avant les résultats. Aucun partenaire n'influence l'ordre.

• Taux de distribution : SCPI ouvertes, créées jusqu'en 2023, de plus de 100 M€ de capitalisation (71 SCPI au 30 septembre 2026). Une SCPI lancée en 2024 entrera dans cette cohorte avec sa première année pleine de loyers.
• Autres critères : SCPI ouvertes de plus de 100 M€ (73 SCPI).
• Égalités : les SCPI à égalité partagent le même rang.
• Exclusions : SCPI fermées, en liquidation ou en marché secondaire, et tout critère sans donnée homogène.

Chaque classement précise le périmètre exact de son critère. Le classement par critère et le comparateur SCPI appliquent ces règles, et la page rendement des SCPI explique les indicateurs.

Le bon usage de nos outils

Nos simulations reposent sur les derniers chiffres publiés et sur vos hypothèses. Elles retiennent un taux de distribution stable, qui reste une hypothèse. Votre situation fiscale complète (quotient familial, décote, autres revenus fonciers) et l'évolution du marché se traitent avec un conseiller.

Elles complètent la note d'information, le DIC et le conseil personnalisé, qui restent les références. Les précautions d'usage sont détaillées dans nos avertissements et risques, et notre modèle de revenus sur la page comment nous sommes rémunérés.

Signaler une erreur

Un chiffre différent de celui du bulletin, une formule qui vous semble fausse, une hypothèse dépassée : utilisez la page pour signaler une erreur. Indiquez la page, le chiffre et le document source. Nous vérifions à la source, corrigeons et datons la correction. Le simulateur SCPI reprend les chiffres corrigés dès la mise à jour.