Frais de SCPI : ce que coûtent l'entrée, la gestion et la sortie
Mis à jour le Relu par Hugo, moteur de calcul
Délai de rattrapage des frais
Revenu net d'impôt par mois
29 €
Les frais d'entrée (1 200 €) sont rattrapés par les loyers nets en 3 ans et 6 mois. Premier versement estimé : 15 janvier 2027.
- Revenu net d'impôt par an
- 345 €
- Revenu brut par an
- 500 €
- Impôt et prélèvements sociaux par an
- 156 €
- Rendement net d'impôt sur le montant payé
- 3,45 %
Le détail du calcul
- Frais d'entrée payés
- 1 200 €
- Frais rattrapés en
- 3 ans et 6 mois
- Premier versement estimé
- 15 janvier 2027
Répartition géographique non publiée dans la base : part étrangère estimée à parts égales entre les zones. Mois de versement non renseignés : versements supposés en janvier, avril, juillet et octobre. Répartition sectorielle non publiée : la famille de la SCPI en tient lieu pour le score de diversification.
Simulation à titre indicatif, non contractuelle. Elle est fondée sur les dernières données publiées et sur vos hypothèses. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; capital et revenus non garantis.
Une SCPI prélève trois sortes de frais : à l'entrée (la commission de souscription), pendant la détention (la commission de gestion sur les loyers) et parfois à la sortie (commission de retrait ou de cession). Dans notre base, l'entrée va de 0 à 14,4 % TTC, avec une médiane de 10,8 %. À 12 %, il faut environ 4,5 ans de loyers nets d'impôt pour amortir cette commission.
L'essentiel
Combien coûte l'entrée ?
10,8 % en médiane
De 0 à 14,4 % TTC sur les 120 SCPI ouvertes renseignées dans notre base.
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En combien de temps sont-ils amortis ?
4,5 ans à 30 % de TMI Pour 12 % de frais et 5 % de distribution, en loyers nets d'impôt.
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Et les frais de gestion ?
10 % à 15 % HT des loyers Prélevés avant la distribution : le taux affiché est déjà net.
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Une SCPI sans frais d'entrée est-elle gratuite ?
Le coût se déplace Le coût passe sur la gestion et sur une commission de retrait anticipé.
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Les frais d'entrée : 120 SCPI passées au crible
La commission de souscription est comprise dans le prix de la part : elle représente 10,8 % en médiane sur les 120 SCPI ouvertes dont nous connaissons le taux. Les données viennent des sociétés de gestion, relevées de juin à septembre 2026.
| Niveau des frais d'entrée | Nombre de SCPI ouvertes | Exemples, selon les sociétés de gestion |
|---|---|---|
| 0 % | 10 | Iroko Zen, Remake Live, Novaxia NEO, Eden, Upêka |
| Plus de 0 à moins de 10 % | 30 | Altixia Commerces (3 %), Amundi Delta Capital Santé (4 %), Edissimmo (7,99 %) |
| 10 % à moins de 12 % | 29 | Pierval Santé (10,51 %), Accimmo Pierre (10,72 %), LF Opportunité Immo (10,8 %) |
| 12 % pile | 49 | Épargne Pierre, Transitions Europe, Wemo One |
| Plus de 12 % | 2 | PERIAL Opportunités Territoires (13,2 %), Pierre Expansion Santé (14,4 %) |
La commission finance la recherche des immeubles, les frais d'acquisition des biens et la rémunération des distributeurs. Le principe se comprend. Le point à surveiller tient au calendrier : ce coût est payé dès l'entrée, et le rendement se construit ensuite, année après année.
Sur 10 000 € de parts d'Épargne Pierre à 12 %, 1 200 € financent la commission de souscription. Sur Pierre Expansion Santé, 14,4 % selon Fiducial Gérance, c'est 1 440 €. Sur Edissimmo, 7,99 % selon le DIC d'Amundi Immobilier, c'est 799 €.
La valeur de retrait, votre vrai prix de sortie
Quand vous demandez le retrait de vos parts, vous touchez la valeur de retrait, soit le prix de souscription moins la commission. Sur 10 000 € à 12 %, vous recevez 8 800 € à prix de part stable.
Les plaquettes mettent en avant le taux de distribution ; ce chiffre-là se lit dans la note d'information. Il explique pourquoi une SCPI se garde longtemps, et pourquoi la valeur de retrait compte autant que le prix de part.
En combien d'années les frais sont-ils amortis ?
Il faut 2,4 ans de loyers bruts pour couvrir 12 % de frais à 5 % de distribution, et 4,5 ans de loyers nets à 30 % de TMI. Le second chiffre est le bon ordre de grandeur.
| Frais d'entrée | Loyers bruts (5 %) | Nets à TMI 11 % | Nets à TMI 30 % | Nets à TMI 41 % |
|---|---|---|---|---|
| 6 % | 1,2 an | 1,7 an | 2,3 ans | 2,9 ans |
| 10 % | 2,0 ans | 2,8 ans | 3,8 ans | 4,8 ans |
| 12 % | 2,4 ans | 3,3 ans | 4,5 ans | 5,7 ans |
Hypothèses : 10 000 € investis, 5 % de distribution stable, prix de part inchangé, 17,2 % de prélèvements sociaux, régime réel. Au-delà de ce délai, les loyers ont couvert l'entrée ; une revente plus précoce, à prix de part stable, rend moins que la somme versée. L'imposition des SCPI détaille le calcul net.
L'AMF propose un simulateur public sur l'impact des frais sur le rendement annuel espéré d'un placement. Il confirme la même logique : plus la durée est longue, plus les frais d'entrée se diluent dans le rendement annuel.
Les frais de gestion annuels
La commission de gestion est prélevée sur les loyers encaissés, avant la distribution. Elle se règle sans facture à votre nom : le taux de distribution affiché est déjà net de ces frais.
Pour la plupart des SCPI à frais d'entrée, elle tourne autour de 10 % à 12 % HT des loyers. Certaines SCPI sans commission de souscription prennent davantage : 18 % TTC des loyers pour Novaxia NEO et pour Upêka, selon leurs sociétés de gestion.
D'autres coûts complètent le tableau : commission sur les acquisitions et les cessions d'immeubles, commission de suivi des travaux, honoraires d'expertise. Le document d'informations clés (DIC) les regroupe dans ses tableaux de coûts, avec leur impact sur le rendement annuel. L'AMF recommande de lire ce document avant toute souscription.
Les frais de sortie : retrait, cession, marché secondaire
Pour une SCPI à capital variable, le retrait se fait en principe sans frais propres : vous touchez la valeur de retrait. Certaines SCPI sans frais d'entrée facturent en revanche une commission de retrait anticipé.
- Iroko Zen : 6 % TTC en cas de retrait avant 6 ans, selon Iroko.
- Elevation Tertiom : 6 % TTC avant 5 ans de détention, selon Elevation Capital Partners.
- Upêka : une commission dégressive de 6 % à 0 % TTC sur 6 ans, selon Axipit Real Estate Partners.
- Eden : une commission si les parts sont détenues moins de 5 ans, selon Advenis REIM.
Sur un marché secondaire (SCPI à capital fixe, ou à capital variable suspendu), l'acheteur paie des droits d'enregistrement de 5 % et une commission de cession à la société de gestion. Le prix acquéreur est donc plus élevé que le prix reçu par le vendeur. Le chemin complet est décrit sur la page pour revendre ses parts.
Sans frais d'entrée : le coût se déplace
Une SCPI sans commission de souscription a aussi un coût : il passe sur la gestion et sur la sortie anticipée. Voici un cas d'école, avec des hypothèses volontairement simples : loyers de 6 % avant frais de gestion, prix de part constant, horizon de 10 ans.
| Pour 100 € investis | SCPI classique | SCPI sans frais d'entrée |
|---|---|---|
| Frais d'entrée | 12 % | 0 % |
| Frais de gestion sur loyers (TTC) | 12 % | 14,4 % |
| Taux de distribution net de gestion | 5,28 % | 5,14 % |
| Loyers cumulés sur 10 ans | 52,80 € | 51,36 € |
| Valeur de sortie à 10 ans | 88 € | 100 € |
| Total reçu, avant impôt | 140,80 € | 151,36 € |
Dans ce cas, la SCPI sans frais d'entrée donne 10,56 € de plus pour 100 € à 10 ans. Même avec une sortie avant 6 ans et 6 % de commission de retrait, elle reste devant : 94 € contre 88 €. Les 12 points payés à l'entrée dépassent largement le surcoût de gestion (0,14 point par an).
L'avantage tient tant que ses loyers, son prix de part et ses frais de gestion (jusqu'à 18 % TTC chez certaines) restent proches de ces hypothèses. La note d'information reste la référence pour trancher. La page SCPI sans frais d'entrée les compare une par une.
SCPI ou immobilier en direct : les frais comparés
L'immobilier en direct a aussi ses frais d'entrée, sous une autre forme. Dans l'ancien, les droits de mutation et les émoluments du notaire représentent de l'ordre de 7 % à 8 % du prix, souvent appelés frais de notaire, plus une éventuelle commission d'agence.
| Poste | SCPI | Appartement loué en direct |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 0 à 14,4 % (commission de souscription) | environ 7 à 8 % de frais de notaire, plus l'agence |
| Gestion courante | 10 à 15 % HT des loyers, déjà déduits | 0 % si vous gérez vous-même, sinon honoraires d'agence |
| Travaux, vacance, impayés | mutualisés dans la SCPI | à votre charge, sur un seul bien |
| Revente | valeur de retrait ou marché secondaire | frais d'agence, diagnostics |
La comparaison va au-delà des pourcentages. En direct, vous gérez vous-même et vous portez seul la relation avec un locataire. En SCPI, vous déléguez toute la gestion et répartissez vos loyers sur des centaines de baux.
Les frais d'un crédit, en plus
Financer les frais d'entrée avec un prêt ajoute un coût d'intérêts : 12 % de commission sur 50 000 €, ce sont 6 000 € sur lesquels vous payez des intérêts pendant toute la durée du prêt. À 3,6 % sur 15 ans, cela ajoute environ 1 800 € d'intérêts. Le calcul complet permet de simuler son effort d'épargne à crédit.
Comment comparer les frais de deux SCPI
Faites le calcul sur la même durée, avec les mêmes hypothèses pour les deux SCPI, comme dans le tableau plus haut. Relevez dans l'ordre ces cinq chiffres :
- Le prix de souscription et la valeur de retrait : l'écart donne la commission réelle.
- Le taux de distribution : déjà net des frais de gestion.
- La commission de gestion : dans la note d'information ou le DIC.
- Les frais de sortie : commission de retrait anticipé, durée concernée.
- La durée de détention visée : elle décide du poids relatif de l'entrée.
Notre simulation SCPI gratuite fait ce calcul pour toute SCPI de notre base, et vous pouvez comparer les SCPI sur leurs frais côte à côte. Par exemple, la SCPI Iroko Zen fonctionne sans frais d'entrée, avec une commission de retrait avant 6 ans, tandis qu'Edissimmo prend 7,99 % à l'entrée. Ces exemples illustrent le calcul, sans valeur de recommandation. Les formules sont sur la page comment on calcule, et les autres points à surveiller dans les risques des SCPI.
Pour un échange avec un conseiller habilité :
Votre bilan, à partir de cette simulation
Une dizaine de questions, 3 minutes, les chiffres de la simulation déjà repris. Gratuit, sans engagement.
Nous sommes rémunérés par nos partenaires quand un dossier aboutit : voyez comment nous sommes rémunérés.
Simulation à titre indicatif, non contractuelle, fondée sur les dernières données publiées et sur vos hypothèses. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Capital et revenus non garantis.
Les questions qu'on nous pose
Réponses courtes, chiffrées quand c'est possible. Le détail est dans la page.
Quels sont les frais d'entrée d'une SCPI ?
La commission de souscription est comprise dans le prix de la part. Dans notre base, elle va de 0 à 14,4 % TTC selon les SCPI ouvertes, avec une médiane de 10,8 %, et 49 SCPI sont à 12 % TTC. Sur 10 000 € à 12 %, 1 200 € financent la commission plutôt que les immeubles.
Quels sont les frais de gestion d'une SCPI ?
La commission de gestion est prélevée sur les loyers encaissés, avant la distribution : le taux de distribution affiché en est déjà net. Elle tourne en général autour de 10 % à 12 % HT des loyers, et monte à 15 % HT (18 % TTC) sur certaines SCPI sans frais d'entrée, selon leurs sociétés de gestion.
Est-il possible de tout perdre en investissant dans une SCPI ?
Une SCPI détient de nombreux immeubles loués à des dizaines de locataires : cette mutualisation rend un scénario de valeur nulle très improbable. Les frais d'entrée s'amortissent sur plusieurs années : une revente avant ce délai, à prix de part stable, rend moins que la somme versée. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande.
Quels sont les inconvénients des SCPI liés aux frais ?
Les frais d'entrée sont payés en une fois à la souscription, et le rendement se construit ensuite, année après année. Ils appellent une durée de détention de 8 à 10 ans. Les frais de gestion sont prélevés chaque année sur les loyers, et certaines SCPI prévoient une commission de retrait anticipé.
Votre demande sera étudiée par Yanis, avant tout contact. Il relit votre simulation sur Frais de SCPI, vérifie les chiffres, puis vous rappelle au créneau choisi ou vous oriente vers un conseiller habilité partenaire si vous le souhaitez.