Valeur de reconstitution, de réalisation et de retrait d'une SCPI
Mis à jour le Relu par Camille, données
Une SCPI publie trois valeurs par part, qui mesurent trois choses différentes. La valeur de réalisation dit ce que valent les immeubles aujourd'hui, la valeur de reconstitution ce qu'il faudrait payer pour les racheter, et la valeur de retrait ce que vous touchez en sortant. Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable reste dans une fourchette de 10 % autour de la valeur de reconstitution, sauf justification.
L'essentiel
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
Le coût pour racheter le patrimoine
Valeur de réalisation plus les frais et droits d'acquisition.
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À quoi sert-elle ?
Encadrer le prix de part Le prix de souscription reste dans une fourchette de 10 % autour d'elle, sauf justification.
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Et la valeur de retrait ?
Ce que vous touchez en sortant Le prix de part moins la commission de souscription, en général 10 à 12 % sous le prix payé.
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Comment les valeurs ont-elles évolué ?
-1,8 % en 2025 Valeur de réalisation moyenne : un ajustement qui ralentit, après -10,3 % en 2023 et -5,8 % en 2024 (ASPIM).
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Les trois valeurs d'une SCPI
Chaque année, la société de gestion arrête plusieurs valeurs par part à partir des expertises indépendantes des immeubles. Elles figurent dans le rapport annuel et sont approuvées par l'assemblée générale.
| Valeur | Ce qu'elle mesure | Comment elle se calcule |
|---|---|---|
| Valeur de réalisation | la valeur du patrimoine si on le vendait | valeur d'expertise des immeubles + autres actifs − dettes, divisée par le nombre de parts |
| Valeur de reconstitution | le coût pour reconstituer le même patrimoine | valeur de réalisation + droits d'enregistrement, frais de notaire et commissions |
| Valeur de retrait | ce que la société de gestion vous verse en rachetant vos parts | prix de souscription − commission de souscription |
La valeur d'expertise, ou valeur vénale, est fixée par un expert immobilier indépendant, immeuble par immeuble. La valeur de reconstitution est donc toujours plus élevée que la valeur de réalisation, de l'ordre des frais d'acquisition. Une quatrième valeur, la valeur IFI, sert à la déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière : voyez l'IFI des SCPI.
La règle des 10 %
Pour une SCPI à capital variable, le prix de souscription est fixé par la société de gestion à partir de la valeur de reconstitution. Au-delà d'un écart de 10 %, dans un sens ou dans l'autre, la société de gestion justifie l'écart et le notifie à l'AMF, selon l'article L214-94 du Code monétaire et financier.
Cette règle explique les ajustements de prix de 2023 à 2026. Quand les expertises s'ajustent, la valeur de reconstitution suit, et un prix resté fixe s'en éloigne. Au-delà de 10 %, la société de gestion réaligne le prix ou justifie l'écart. Les ajustements de l'été 2026 sur des SCPI de bureaux en sont un exemple, détaillé sur la page consacrée à la crise des SCPI.
Un prix de souscription au-dessus de la valeur de reconstitution signifie que vous payez plus que ce que coûterait le patrimoine. Un prix en dessous signifie une forme de décote à l'entrée. L'écart est un indicateur à lire, distinct d'un signal d'achat ou de vente.
Exemples : écarts et décotes publiés
Voici quelques écarts entre prix et valeur, selon les sociétés de gestion (données 2026).
| SCPI | Prix | Valeur de référence | Écart | Situation |
|---|---|---|---|---|
| SCPI Épargne Pierre | 20,80 € (prix de souscription) | 20,72 € (reconstitution, 1er juillet 2026) | +0,4 % | capital variable, ouverte |
| SCPI Primovie | 50,00 € (prix d'exécution) | 123,76 € (réalisation, 30 juin 2026) | -60 % | marché secondaire depuis juin 2026 |
| Primopierre | 31,88 € (prix d'exécution) | 70,76 € (réalisation, 30 juin 2026) | -55 % | marché secondaire depuis mars 2026 |
| Patrimmo Commerce | 49,99 € (prix d'exécution) | 120,64 € (réalisation) | -59 % | marché secondaire depuis juin 2026 |
| Opus Real | 1 625 € (dernier prix de souscription) | 1 131,30 € (réalisation, 30 juin 2026) | +44 % | variabilité suspendue en mars 2026 |
Deux situations opposées apparaissent. Sur une SCPI ouverte comme Épargne Pierre, le prix reste collé à la valeur de reconstitution. Sur les SCPI passées en marché secondaire, le prix d'échange se fixe par l'offre et la demande, et il peut se situer nettement sous la valeur des immeubles : c'est la décote, qui offre à l'acheteur un point d'entrée réduit.
La valeur de retrait, votre prix de sortie
Pour un associé, la valeur qui compte à la sortie est la valeur de retrait. Elle correspond au prix de souscription moins la commission de souscription : pour une part à 200 € avec 12 % de commission, environ 176 €.
Avec un prix de part stable, l'écart entre votre prix d'achat et la valeur de retrait correspond donc à cette commission. Une hausse du prix de part ou plusieurs années de loyers la compensent. Le calcul est détaillé sur la page frais de SCPI, et les chemins de sortie sur la page pour revendre ses parts.
Dans une SCPI à capital fixe, ou à capital variable suspendu, le prix de sortie est celui du marché secondaire, fixé par confrontation des ordres, en lieu et place de la valeur de retrait.
Est-ce que les parts de SCPI prennent de la valeur ?
Elles évoluent avec les expertises, dans les deux sens. Selon l'ASPIM, la valeur de réalisation moyenne des SCPI s'est ajustée de 10,3 % en 2023, de 5,8 % en 2024, puis de 1,8 % en 2025 : l'ajustement ralentit nettement, et la logistique repasse en hausse (+0,7 %).
| Famille, 2025 | Variation de la valeur de réalisation par part |
|---|---|
| Logistique et locaux d'activités | +0,7 % |
| Diversifiées | -0,4 % |
| Commerces | -0,6 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | -0,8 % |
| Résidentiel | -1,2 % |
| Bureaux | -2,3 % |
| Santé et éducation | -4,1 % |
| Ensemble | -1,8 % |
Source : ASPIM, communiqué du 15 mai 2026. Les prix de souscription suivent avec un décalage : en 2025, 17 SCPI à capital variable ont relevé leur prix et 14 l'ont ajusté, selon l'ASPIM. Sur longue période, la valeur d'une part dépend de l'immobilier, de l'inflation et des taux d'intérêt. Le rendement des SCPI combine cette variation avec la distribution.
La valeur des immeubles, socle de la part
La valeur de réalisation repose sur des immeubles réels, expertisés chaque année : cette base rend une perte totale très improbable. Le prix de revente, lui, suit la demande. Les exemples ci-dessus montrent qu'un associé qui vend sur un marché secondaire peut recevoir moins de la moitié de la valeur des immeubles, et qu'un acheteur y entre avec la même décote.
L'AMF recommande de comparer ces valeurs avant d'investir, dans sa fiche « SCPI : comment bien s'informer ». Relisez aussi les risques des SCPI.
Où trouver ces valeurs ?
La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution figurent dans le rapport annuel, et souvent dans le bulletin trimestriel ou semestriel. La valeur de retrait est affichée sur la page produit de la SCPI.
Le comparateur SCPI ajoute ces valeurs au fil des bulletins, et le classement des SCPI les croise avec les autres critères. Les définitions sont reprises dans le lexique des SCPI, et nos règles de collecte dans la méthode. Pour estimer ce que rapporterait une SCPI à son prix actuel, utilisez le simulateur SCPI.
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Informations à titre indicatif, issues des documents publiés par les sociétés de gestion et l'ASPIM. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les questions qu'on nous pose
Réponses courtes, chiffrées quand c'est possible. Le détail est dans la page.
Qu'est-ce que la valeur de réalisation d'une SCPI ?
C'est la valeur des immeubles fixée par un expert indépendant, plus les autres actifs de la SCPI, moins ses dettes, divisée par le nombre de parts. Elle est arrêtée chaque année et soumise à l'assemblée générale. Selon l'ASPIM, elle s'est ajustée en moyenne de 1,8 % en 2025, contre 10,3 % en 2023.
C'est quoi la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
C'est la valeur de réalisation augmentée des frais qu'il faudrait payer pour reconstituer le même patrimoine : droits d'enregistrement, frais de notaire, commissions. Elle sert de repère pour fixer le prix de souscription des SCPI à capital variable, qui reste dans une fourchette de 10 % autour d'elle, sauf justification.
Quelle est la valeur de retrait d'une SCPI ?
C'est le prix auquel la société de gestion rachète vos parts dans une SCPI à capital variable : le prix de souscription moins la commission de souscription. Pour une part à 200 € avec 12 % de commission, elle est d'environ 176 €.
Est-ce que les parts de SCPI prennent de la valeur ?
Elles évoluent avec la valeur des immeubles, dans les deux sens. Selon l'ASPIM, la valeur de réalisation moyenne s'est ajustée de 10,3 % en 2023, 5,8 % en 2024 et 1,8 % en 2025 : l'ajustement ralentit. En 2025, 17 SCPI à capital variable ont relevé leur prix de part et 14 l'ont ajusté. Une hausse reste non garantie.
Quelle est la valeur de reconstitution d'Épargne Pierre ?
Selon Atland Voisin, la valeur de reconstitution d'Épargne Pierre est de 20,72 € par part au 1er juillet 2026, pour un prix de souscription de 20,80 €. Le prix est donc 0,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution, bien dans la marge de 10 %.
Votre demande sera étudiée par Yanis, avant tout contact. Il relit votre simulation sur Valeur de reconstitution, vérifie les chiffres, puis vous rappelle au créneau choisi ou vous oriente vers un conseiller habilité partenaire si vous le souhaitez.