SCPI Eden : simulation, rendement et avis

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est une société par actions simplifiée au capital de 3 561 000 €, agréée par l'AMF depuis le 29 juin 2018 (n° GP-18000011) et présidée par Rodolphe Manasterski. Elle revendique 1,5 Md€ d'actifs et s'appuie sur le groupe Inovalis Advenis, présent en Allemagne, en Espagne, au Luxembourg et au Royaume-Uni. Le groupe Advenis compte plus de 300 collaborateurs. Advenis REIM gère aussi Eurovalys.

Eden a été immatriculée le 31 octobre 2024 et a reçu le visa AMF n° 24-28 le 26 novembre 2024. Son capital statutaire maximum est passé de 100 M€ à 250 M€ par décision d'une assemblée générale extraordinaire, selon le bulletin du deuxième trimestre 2026.

Eden achète des immeubles loués à une seule entreprise, dans des villes moyennes ou grandes d'Europe hors de France, uniquement dans des pays de l'OCDE et sur plusieurs secteurs. Au 30 juin 2026, elle détient 9 immeubles pour 22 032 m², soit 2 450 m² en moyenne, et 55,1 M€ de valeur vénale : 4 au Royaume-Uni, 2 aux Pays-Bas, 2 en Finlande, 1 en Irlande.

Le graphique du bulletin n'attribue pas chaque pourcentage à sa légende : nous les avons rapprochés des prix d'achat publiés, par exemple 5,9 M€ pour le commerce de Manchester (10,74 % de 55,1 M€). Les locataires comptent Maersk Training, St. James's Place, Wulff Group, Eastman Chemical et l'enseigne Schuh. Le taux d'occupation financier est de 100 %, la durée ferme moyenne des baux (WALB) de 9,7 ans et la durée jusqu'à leur terme (WALT) de 9,96 ans.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a acheté un entrepôt à Tuusula, près d'Helsinki (9,6 M€, bail ferme de 12 ans avec Wulff Group), un site industriel à Oulu (6 M€, 14 ans avec Eastman Chemical) et un commerce à Manchester (5,9 M€). Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Le prix est de 50 € depuis le 6 mars 2025, après une phase de lancement à 47,50 €. Il n'a jamais baissé.

Sur les 4,00 € de 2025, 1,01 € a été payé en impôt à l'étranger : l'associé a reçu 2,99 €, selon le rapport annuel. Advenis REIM précise que ce taux profite du délai de jouissance des nouveaux associés et vise un taux de distribution de 6,5 % par an, avec un TRI cible de 7,44 % sur dix ans, sans garantie. Le report à nouveau atteint 0,48 € par part fin 2025.

Au deuxième trimestre 2026, le dividende brut a été de 1,00 €, dont 0,11 € d'impôt étranger, versé le 31 juillet 2026. Le versement devient mensuel à partir du 1er octobre 2026.

Aucune part n'attendait de retrait à la fin de chacun des quatre derniers trimestres. Au deuxième trimestre 2026, 150 234 parts ont été souscrites et 81 retirées : la collecte, 7,5 M€ sur le trimestre, couvre largement les sorties.

La valeur de retrait est de 50 €, moins la commission de 6 % si les parts ont moins de cinq ans. Comme toute SCPI à capital variable, Eden rembourse les partants avec l'argent des nouveaux associés.

Eden ne prend rien à l'entrée : c'est le modèle des SCPI sans frais d'entrée. Les coûts se trouvent ailleurs, selon le bulletin du deuxième trimestre 2026.

• Gestion : 15 % TTI au plus des loyers hors taxes et des produits financiers nets.
• Achats et ventes d'immeubles : 4 % TTI au plus du prix.
• Retrait avant cinq ans : 5 % HT, soit 6 % TTC du montant remboursé.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 100 € TTI quel que soit le nombre de parts.
• Revente sur le marché secondaire : 6 % TTI et 5 % de droits d'enregistrement, payés par l'acheteur.

La commission de retrait équivaut à 6 % / 8,00 %, soit 0,75 an de revenus, environ 9 mois. Elle disparaît après cinq ans de détention. Le délai de jouissance ajoute 5 mois sans revenu : les parts rapportent à partir du premier jour du sixième mois.

Tous les loyers viennent de l'étranger et sont d'abord imposés sur place : 1,01 € sur 4,00 € en 2025, soit 25 % du dividende. En France, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, et les conventions fiscales évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou taux effectif.

Les revenus financiers, 0,47 € par part en 2025, suivent la fiscalité française. Advenis REIM ne publie pas de valeur IFI pour Eden dans ses documents consultés au 30 septembre 2026. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

• Versements programmés : mensuels ou trimestriels, en pleine propriété, par prélèvement automatique.
• Réinvestissement des dividendes : proposé, pour souscrire chaque mois de nouvelles parts.
• Assurance vie et PER : Eden est référencée par Garance, l'UMR et Lucya, selon une actualité d'Advenis REIM du 24 septembre 2026.
• Démembrement et crédit : Advenis REIM ne détaille pas ces options pour Eden dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Eden détient le label ISR d'AFNOR Certification depuis le 4 février 2025, valable jusqu'au 3 février 2028, et elle est classée article 8 au sens du règlement SFDR. Le conseil de surveillance est présidé par Florence Bedet. Le commissaire aux comptes est PricewaterhouseCoopers Audit, l'expert externe en évaluation BNP Paribas Real Estate Valuation et le dépositaire Caceis Bank, selon le rapport annuel 2025.

Advenis REIM recommande 8 ans de détention au minimum et classe la SCPI en risque 3 sur 7. Le profil type est un épargnant qui veut investir par petites sommes, par versements programmés, et garder ses parts plus de cinq ans. L'absence de frais d'entrée lui évite d'attendre un an et demi pour les compenser.

Un épargnant qui pourrait devoir sortir avant cinq ans paiera la commission de 6 %. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %, et l'ensemble des SCPI 4,91 %. Eden se place au-dessus avec 8,00 %, et son objectif de 6,5 % reste supérieur à la moyenne de sa famille.

Trois chiffres du bulletin comptent. D'abord, la valeur de réalisation est de 43,75 € au 30 juin 2026 et la valeur de reconstitution de 49,81 € : le prix de 50 € est aligné sur cette dernière, qui inclut les frais d'achat des immeubles.

Ensuite, l'impôt étranger a pris 25 % du dividende en 2025 : le taux de 8,00 % est brut, l'associé a touché l'équivalent de 5,98 %. Au deuxième trimestre 2026, cette part est ramenée à 11 %.

Enfin, avec 9 locataires, chaque bail pèse davantage que dans une SCPI de 300 immeubles ; les baux longs, 9,7 ans fermes en moyenne, apportent de la visibilité. Les pourcentages par pays sont parfois mal attribués sur d'autres pages : la Finlande, entrée en avril 2026 avec 15,6 M€ d'achats, représente déjà près de 29 % du patrimoine.

Pour comparer avec des fonds proches, voyez Eurovalys, du même gérant, Remake Live, sans frais d'entrée, et Épargne Pierre Europe.

Informations issues des documents publiés par Advenis REIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.