SCPI européennes : la liste, les taux et les points à surveiller

Ce qu'est une SCPI européenne

Le terme relève de l'usage, sans label réglementaire : il désigne les SCPI qui investissent dans plusieurs pays européens. Certaines investissent uniquement hors de France, d'autres combinent marché français et marchés européens. Iroko Zen, par exemple, détient 70 % de son patrimoine hors de France dans 8 pays, selon Iroko.

Dans notre base, 77 SCPI ouvertes sur 123 détiennent au moins un immeuble à l'étranger, et 31 investissent uniquement hors de France. Ce sont toutes des SCPI de droit français, contrôlées par l'AMF, qui achètent des immeubles en Allemagne, en Espagne ou aux Pays-Bas.

Le mot « européenne » s'entend au sens large. CORUM USA investit en Amérique du Nord, Comète au Royaume-Uni et à l'international, Iroko Atlas en Europe et en Amérique du Nord. Nous les gardons dans cette famille parce que leurs lecteurs les cherchent sous ce nom, en précisant leur zone.

Dans quels pays investissent-elles ?

Les SCPI européennes investissent d'abord en Espagne, en Allemagne, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. Voici le nombre de SCPI ouvertes qui citent chaque pays dans leurs zones d'investissement, selon leurs sociétés de gestion.

Une même SCPI couvre souvent six à huit pays : Transitions Europe en cite huit selon Arkéa REIM. D'autres se concentrent sur un seul marché, comme AEW Diversification Allemagne ou Eurovalys, investies en Allemagne.

Les principales SCPI européennes

Voici les SCPI ouvertes sans immeuble en France, de plus de 100 M€ de capitalisation, avec leur taux de distribution 2025 déclaré par leur société de gestion (bulletins 2026). Le tableau complet permet de comparer les SCPI sur toutes les colonnes.

La médiane de ces 12 SCPI ressort à 5,68 %, contre 5,08 % pour les 71 SCPI ouvertes comparables toutes zones confondues. L'écart est réel et porte sur un petit nombre de fonds. L'ordre reflète le taux seul : les deux plus anciennes, PAREF Prima et Eurovalys, distribuent 5,00 % et 4,98 % avec plus de dix ans d'historique.

D'autres SCPI récentes affichent des taux élevés sur leur année de lancement, comme Iroko Atlas (9,41 %) ou Eden (8,00 %), selon leurs sociétés de gestion. Certaines fonctionnent sans commission d'entrée : voyez les SCPI sans frais d'entrée.

Pourquoi les taux sont plus hauts

Trois explications reviennent ; nos données ne permettent pas de les départager. Les immeubles achetés depuis 2023 l'ont été après la hausse des taux, donc à des prix plus bas et avec des rendements locatifs plus élevés. Certains marchés, comme l'Espagne ou la Pologne, offrent des rendements supérieurs à ceux de Paris. Enfin, les SCPI récentes détiennent des immeubles loués et récents, avec peu de travaux à prévoir.

Les taux de distribution des SCPI étrangères sont en général affichés avant l'impôt payé à l'étranger. Remake Live, par exemple, publie 7,05 % brut et 5,69 % net de fiscalité étrangère pour 2025, selon Remake AM. Comparez donc des taux de même nature.

L'avantage fiscal en bref

C'est l'impôt qui distingue les européennes pour un contribuable français. Les loyers étrangers sont exonérés des 17,2 % de prélèvements sociaux. Ils sont imposés dans le pays de l'immeuble, puis la double imposition est évitée en France par un crédit d'impôt ou par la règle du taux effectif, selon la convention fiscale de chaque pays.

Le résultat est souvent une charge plus légère que sur des loyers français, surtout à 30 % ou 41 % de tranche. Le calcul, pays par pays et avec des exemples, est sur la page fiscalité des SCPI européennes.

Deux précisions : l'avantage joue surtout en détention directe, l'assurance vie ayant sa propre fiscalité, et il s'applique au prorata quand la SCPI combine France et étranger. Avec une SCPI à crédit, les intérêts se déduisent sur la part des loyers imposée en France.

Les points à surveiller propres aux SCPI européennes

Les SCPI européennes partagent les points d'attention de toutes les SCPI, avec trois points en plus.

• Le change : une SCPI qui détient des immeubles au Royaume-Uni, en Pologne ou aux États-Unis encaisse des loyers en livres, en zlotys ou en dollars. La société de gestion couvre souvent tout ou partie de cette exposition.
• La fiscalité locale : elle varie selon le pays et évolue avec les conventions fiscales, qui fixent le revenu net.
• L'historique : la plupart ont été créées depuis 2020. Leur historique se construit sur leur premier cycle complet, et leurs taux de lancement convergent ensuite vers leur objectif.

La liquidité est la même que pour les autres SCPI : lisez les risques des SCPI et la page sur la revente de parts. La diversification géographique lisse les écarts entre marchés locaux ; un cycle de taux, lui, concerne tout le continent.

SCPI française ou européenne ?

Les deux familles ne s'opposent pas terme à terme. Les SCPI françaises apportent souvent un long historique, des baux sous droit français et des immeubles connus, avec des loyers imposés au barème et aux prélèvements sociaux. Les européennes apportent d'autres marchés et une fiscalité plus légère, avec un historique plus court.

Beaucoup de SCPI diversifiées mélangent les deux. Pour les SCPI de santé et de logistique, souvent investies en Europe, voyez les SCPI santé et la SCPI logistique. Le classement des SCPI donne les premières par critère.

Testez l'effet de la fiscalité sur votre cas dans le simulateur SCPI, qui traite les loyers étrangers pays par pays. Les formules sont dans la méthode. Pour un avis personnalisé, un conseiller habilité peut étudier votre situation :

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Informations à titre indicatif, issues des documents publiés par les sociétés de gestion. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.