SCPI Upêka : simulation, rendement et avis

Upêka a été constituée le 19 juin 2023 et a reçu le visa AMF n° 23-05 le 21 juillet 2023. Son capital maximum statutaire est de 200 M€. Depuis sa création, elle a collecté 42,65 M€.

Axipit Real Estate Partners, fondée en 2021, est agréée par l'AMF depuis le 24 mars 2021 (n° GP-21000012). C'est une filiale de Catella Aquila Investment Management France, dirigée par Guillaume Riquier et Jean-François Charrier. Elle s'appuie sur le réseau du groupe Catella : 12 pays européens, plus de 25 bureaux et 470 collaborateurs, selon le rapport annuel 2025. Axipit ne publie pas d'encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Upêka achète des immeubles de taille intermédiaire, entre 1 et 10 M€, loués à une ou quelques entreprises, dans plusieurs pays européens et sur plusieurs secteurs, avec une approche « value-add ». Au 30 juin 2026, elle détient 14 immeubles estimés à 35,76 M€ hors droits, dans 4 pays, pour 34,20 M€ investis.

Les immeubles ont été achetés avec un rendement moyen de 7,85 % à l'acquisition. Les loyers se répartissent entre la logistique, l'alimentaire, le commerce de proximité, la santé, l'éducation ou la finance. La durée ferme moyenne des baux (WALB) atteint 6,9 ans et leur durée totale (WALT) 13,4 ans. Axipit ne publie pas la liste des principaux locataires dans le bulletin. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix est resté à 200 € du lancement à la fin de 2025, puis il est passé à 206 € le 31 décembre 2025 (+3 %).

En 2025, le dividende brut a été de 11,42 € par part, dont 2,97 € d'impôt payé à l'étranger : l'associé a reçu 8,45 €, soit 4,22 %. Axipit explique l'écart avec 2024 par un rythme d'achat plus mesuré. Le TRI depuis l'origine atteint 7,26 %.

Les acomptes sont trimestriels ; le prochain est prévu en octobre 2026. Le DIC affiche un objectif de 5,50 % de distribution par an et de 6,50 % de TRI, non garantis.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, la SCPI a collecté 912 833 €, émis 4 431 parts nouvelles et accueilli 198 nouveaux associés.

Un retrait se paie avec l'argent des nouveaux associés : la collecte reste le moteur de la liquidité. Upêka a aussi emprunté près de 3 M€ auprès de Banco Sabadell, adossés à quatre immeubles espagnols, pour renforcer sa capacité d'investissement ; le ratio d'endettement atteint 11,12 % au 30 juin 2026, et 10,02 % selon la définition ASPIM. Un associé peut aussi céder ses parts de gré à gré, pour 200 € TTC de frais de dossier.

Upêka ne prend rien à l'entrée : c'est le modèle des SCPI sans frais d'entrée. Les coûts se trouvent ailleurs, selon le bulletin du deuxième trimestre 2026.

• Souscription : 0 %.
• Gestion : 15 % HT, soit 18 % TTC des loyers encaissés.
• Achats d'immeubles : 5 % HT, soit 6 % TTC.
• Ventes d'immeubles : 5 % TTC au plus, seulement en cas de plus-value.
• Retrait anticipé : de 6 % TTC la première année à 0 % après six ans.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 200 € TTC de frais de dossier, à la charge du bénéficiaire.

Une sortie la première année coûte 6 % / 5,71 %, soit 1,05 an de revenus, environ 13 mois. Le délai de jouissance ajoute 4 mois sans revenu : les parts rapportent à partir du premier jour du cinquième mois. Au-delà de six ans, la sortie ne coûte rien.

Onze immeubles sur quatorze sont hors de France. Leurs loyers sont d'abord imposés sur place : 2,97 € sur 11,42 € en 2025, soit 26 % du dividende, puis 0,60 € sur 1,86 € au deuxième trimestre 2026.

En France, selon les pays, ces revenus sont exonérés avec la règle du taux effectif ou ouvrent droit à un crédit d'impôt. Ils ne supportent pas les prélèvements sociaux. Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Le minimum est d'une part, soit 206 €. La note d'information prévoit la souscription à crédit, et le bulletin la souscription en démembrement : pour 10 ans, Axipit fixe la clé à 68,50 % pour la nue-propriété de SCPI et 31,50 % pour l'usufruit. Les versements programmés demandent de détenir au moins une part en pleine propriété. L'assemblée du 30 juin 2026 a approuvé le réinvestissement automatique des dividendes et les versements programmés en nue-propriété. Aucun contrat d'assurance vie n'est cité dans les documents consultés.

Upêka est labellisée ISR depuis septembre 2024 et classée article 8 SFDR. Sa note ESG atteint 39/100 au 31 décembre 2025, contre 35/100 un an plus tôt ; le prochain audit AFNOR est prévu le 2 septembre 2026.

Le DIC classe Upêka en risque 3 sur 7, pour une durée de détention recommandée de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui investit par petites sommes, garde ses parts au moins 8 ans et accepte qu'un fonds encore jeune connaisse des trimestres irréguliers. L'absence de frais d'entrée lui évite de compenser une commission. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne en 2025, pour une performance globale annuelle de 6,3 %, contre 4,91 % de distribution pour l'ensemble du marché. Upêka se situe à 5,71 % de distribution, proche de sa famille, et au-dessus en performance globale avec 8,71 %.

Le taux d'occupation financier est passé de 100 % au 31 mars 2026 à 66,75 % au 30 juin, selon Axipit Real Estate Partners, sur une base de plus de 3 M€ de loyers annuels. Deux immeubles expliquent cet écart. Le locataire de l'entrepôt de La Tourette, acheté 2,47 M€ en novembre 2025 avec un rendement de 10,17 %, a été placé en redressement judiciaire en janvier 2026, puis en liquidation en avril ; Axipit étudie plusieurs scénarios de repositionnement.

À Onda, en Espagne, les garanties locatives ont payé les loyers jusqu'au premier trimestre 2026. Axipit a récupéré les clés sans attendre une procédure longue : l'immeuble, libre, peut être reloué avec des intermédiaires locaux. Les douze autres immeubles ne connaissent pas de difficulté de même nature, précise le bulletin.

Les loyers du premier trimestre facturés à La Tourette, mais non encaissés, ont été régularisés sur l'acompte du deuxième, ce qui explique une partie de l'ajustement. Le repli des expertises, 4,29 % à périmètre constant au premier semestre, est concentré sur ces deux actifs.

Pour comparer avec des fonds proches, voyez Comète et PERIAL Opportunités Europe.

Informations issues des documents publiés par Axipit Real Estate Partners, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.