SCPI NCap Régions : simulation, rendement et avis

La SCPI a été lancée en 2015 sous le nom de Vendôme Régions. L'assemblée générale extraordinaire du 7 mai 2025 l'a renommée NCap Régions et a ajouté une prime d'émission à ses statuts. Le prix de part a été relevé quatre fois : 640 € en 2016, 655 € en 2019, 670 € en 2022 et 682 € le 2 septembre 2025.

Norma Capital, installée place de la Madeleine à Paris, a été agréée par l'AMF le 9 juin 2016. Présidée par Faïz Hebbadj, elle gère aussi NCap Continent, investie en Europe, et NCap Éducation Santé.

NCap Régions achète des bureaux, des commerces et des locaux d'activité dans les régions françaises. Elle ne détient aucun immeuble hors de France. Selon le rapport annuel 2025, seuls certains immeubles sont financés par emprunt, ceux dont la construction, les locataires et la durée des baux offrent le plus de visibilité.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

Le patrimoine compte 183 immeubles, dont des VEFA signées, 427 locataires et 518 357 m². La durée moyenne restante des baux (WALT) est de 5 ans. Le taux d'occupation financier atteint 90,7 %. Les 9,3 % restants se partagent entre 6,5 % de locaux en recherche de locataire et 2,8 % en négociations avancées. Le taux de recouvrement des loyers du trimestre est de 96 %. Sept baux ont été signés sur 2 420 m².

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a acheté trois commerces : Roche Bobois à Montigny-lès-Cormeilles (1,7 M€), Quick à Metz (2,3 M€) et Centrakor à Orvault (5,9 M€). Elle a signé deux promesses, à Plaisance-du-Touch (Tesla, 3 240 m²) et à Cholet (Burger King), et reçu un ensemble d'activités de 5 625 m² à Grande-Synthe. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Source : bulletin du deuxième trimestre 2026. En 2025, le dividende a atteint 38,30 € par part, versé en quatre acomptes de 8,50 €, 9,00 €, 9,50 € et 11,30 €, sans revenu non récurrent. La performance globale annuelle 2025 est de 7,51 %. Le taux de rendement interne s'établit à 5,44 % sur 5 ans et 6,13 % sur 10 ans.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %. L'ensemble du marché a distribué 4,91 %. En 2026, la SCPI a versé 8,50 € au premier trimestre et 8,50 € au deuxième. Norma Capital vise une performance 2026 comprise entre 5,10 % et 6 %, non garantie.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026, comme à chaque fin de trimestre depuis septembre 2025. Au deuxième trimestre, 12 029 parts retirées ont été compensées par des souscriptions, et 26 141 parts nouvelles ont augmenté le capital. Les capitaux souscrits ont atteint 19,6 M€.

Le retrait est remboursé à 613,80 € par part, dans un délai maximum d'un mois après réception de la demande, s'il existe une contrepartie. Chaque dossier de retrait ou de cession donne lieu à 90 € TTC de frais. Notre page sur les SCPI à revenus mensuels compare les SCPI qui versent chaque mois, comme celle-ci.

Barème de la note d'information du 24 décembre 2025 :

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC du prix, 81,84 € par part (73,66 € de collecte et 8,18 € de recherche d'immeubles).
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Arbitrage d'immeubles : 2 % du prix de vente sous 5 M€, 1,5 % au-delà.
• Suivi des travaux : 1 % HT au maximum, pour les gros travaux de plus de 100 000 € HT.
• Retrait ou cession de parts : 75 € HT, soit 90 € TTC par dossier.

Sur 10 000 € investis, 1 200 € rémunèrent la souscription. La valeur de retrait des parts ressort à 9 000 € (10 000 × 613,80 / 682). Au taux de 2025, il faut environ 25 mois de revenus pour couvrir ces frais (12 / 5,72 = 2,1 ans), plus 5 mois de délai de jouissance.

Tous les immeubles sont en France. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Les produits de trésorerie relèvent du prélèvement forfaitaire unique. Aucun impôt étranger n'est prélevé.

Pour l'IFI, Norma Capital publie une valeur de 575,24 € par part au 31 décembre 2025, pour les résidents comme pour les non-résidents.

• Versements programmés : disponibles depuis l'espace associé, selon le bulletin du deuxième trimestre 2026.
• Réinvestissement des dividendes : disponible depuis l'espace associé.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui en rappelle les risques.
• Démembrement : la note organise les droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire. Aucune clé de nue-propriété n'est publiée dans les documents consultés.
• Assurance vie : Norma Capital ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

Le conseil de surveillance compte neuf membres, élus le 29 avril 2025 pour trois ans. Il est présidé par la société AAAZ, représentée par Serge Blanc, avec BG Valeurs, représentée par Bernard Werle, pour vice-président. Le même jour, le mandat de l'expert Cushman & Wakefield a été renouvelé pour cinq ans.

L'assemblée générale ordinaire s'est tenue le 20 avril 2026 et l'assemblée extraordinaire le 27 avril 2026, selon le bulletin du deuxième trimestre, qui n'en détaille pas les décisions. La prochaine réunion du conseil est prévue en novembre 2026. Le commissaire aux comptes est PricewaterhouseCoopers Audit, le dépositaire Société Générale Securities Services.

Le profil type est un épargnant qui veut des revenus mensuels tirés d'immeubles français, sans exposition à l'étranger, et qui peut rester 10 ans, la durée recommandée par le DIC. Il dispose d'au moins 3 410 € pour la première souscription.

Un épargnant qui cherche une diversification européenne, ou qui préfère éviter la fiscalité des revenus fonciers, regardera d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 682 € se situe 2,0 % sous la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (696,09 €). La valeur de réalisation s'établit à 567,52 € par part.

Le ratio de dettes et engagements atteint 23,28 % au 30 juin 2026, dont 18,77 % d'emprunts bancaires. Il était de 17,13 % au 30 septembre 2025. En 2025, la SCPI a refinancé 24,5 M€ de dette sur des immeubles nantais et rennais.

Sur les 9,3 % de locaux libres au 30 juin 2026, 2,8 % font déjà l'objet de négociations avancées. Le bulletin ne publie pas la part des loyers sous franchise. Pour comparer, voyez Cœur de Régions et Épargne Pierre, deux SCPI diversifiées investies dans les régions françaises.

Informations issues du bulletin du deuxième trimestre 2026, du rapport annuel 2025, de la note d'information et du DIC publiés par Norma Capital, et des statistiques de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.