SCPI Iroko Zen : simulation, rendement et avis

Iroko est une société par actions simplifiée immatriculée à Paris le 13 mai 2020. L'AMF l'a agréée comme société de gestion de portefeuille le 8 juin 2020, sous le n° GP-20000014. Elle est présidée par son fondateur, Gautier Delabrousse-Mayoux ; Pierre-Antoine Burgala en est le directeur général, selon la note d'information.

Iroko Zen, sa première SCPI, se souscrit 100 % en ligne. En 2025, elle a collecté 530 M€ nets des retraits et accueilli plus de 8 600 nouveaux associés, selon le rapport annuel 2025. Sa capitalisation est passée de 0,8 Md€ fin 2024 à 1,4 Md€ fin 2025, puis 1,605 Md€ au 30 juin 2026. Iroko gère aussi Iroko Atlas, lancée en septembre 2025, investie uniquement hors de France.

La note d'information autorise des achats en France, dans la zone euro (Allemagne, Espagne, Irlande, Benelux, Portugal, Italie), au Royaume-Uni, en Suisse et en Pologne. Elle vise des actifs de taille réduite ou de niche, sur tous les secteurs : bureaux, commerces, activité, logistique, santé, hôtels, logements. La page produit situe la valeur de ses immeubles entre 5 et 30 M€, ce qui multiplie les lignes.

Répartition des 183 immeubles au 30 juin 2026, en valeur hors droits :

Le patrimoine vaut 1,910 Md€ hors droits, dont 14,9 M€ placés dans Iroko Impact, fonds à impact social géré par Iroko. Il couvre 1 158 998 m² et compte 471 locataires. Le taux d'occupation financier est de 96,88 %, le taux d'occupation physique de 96,90 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 7,1 ans, la durée jusqu'à leur terme (WALT) de 8,5 ans.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a acheté 6 immeubles pour 149,8 M€, avec un rendement acte en main moyen de 7,97 %. Parmi eux : des bureaux à Bruxelles loués à la Fédération Wallonie-Bruxelles (bail ferme de 11,1 ans) et une galerie commerciale à Blois. Elle a aussi vendu un commerce à Barcelone avec une plus-value de 12,2 %. Iroko ne publie pas de classement de ses principaux locataires dans les documents consultés au 30 septembre 2026. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix est resté à 200 € jusqu'en août 2024, puis il a été relevé trois fois : 202 €, 204 € en août 2025 et 205 € le 1er août 2026. Il n'a jamais été abaissé.

Source : rapport annuel 2025 d'Iroko Zen. Après impôts payés à l'étranger, le dividende 2025 est de 12,20 € par part, soit 6,04 %. La part des revenus non récurrents est de 0 %, selon la page produit.

Les revenus sont versés chaque mois. En 2026, la SCPI a versé 3,53 € par part au premier trimestre et 3,59 € au deuxième, avant impôts étrangers. Le dernier acompte connu, celui de juin 2026, est de 1,21 € brut, versé le 24 juillet 2026. L'assemblée générale du 16 avril 2026 a fixé l'objectif de distribution à 5,5 % par an et la performance cible à 6 % sur 10 ans, sans garantie.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Sur le trimestre, 25 166 parts ont été retirées et 544 871 souscrites, pour une collecte nette de 106 M€.

Le rapport annuel 2025 montre un historique régulier : aucune part en suspens à la fin de chaque année depuis 2020. En 2025, 64 747 parts ont été retirées, soit 1,57 % des parts en circulation au 1er janvier. Iroko indique un délai de retrait inférieur à un mois tant que des souscriptions compensent les sorties. La valeur de retrait est égale au prix de souscription, 205 € depuis le 1er août 2026, moins la commission de sortie anticipée le cas échéant.

Iroko Zen ne prend rien à l'entrée. Le coût se reporte sur la gestion et sur la sortie anticipée, selon la note d'information d'août 2026.

Pour 10 000 € retirés au bout de deux ans, la commission atteint 600 €, soit environ 10 mois de revenus au taux de 2025. Les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois : 3 mois sans revenu. Notre page sur les SCPI sans frais d'entrée compare ce modèle aux autres.

Au deuxième trimestre 2026, 73,02 % des loyers venaient de l'étranger. Sur 3,59 € bruts par part, 0,61 € d'impôt a été payé à l'étranger, soit 17 %. Sur l'année 2025, cet impôt représentait 15,41 % des revenus bruts, selon Iroko.

La part étrangère n'est pas soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %, et les conventions fiscales évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou taux effectif selon le pays. La part française, 27 %, est imposée en revenus fonciers ; les produits de trésorerie relèvent du prélèvement forfaitaire unique. Le mécanisme est détaillé dans la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, la pratique retient la valeur de retrait au 1er janvier : 204 € au 1er janvier 2026. Iroko ne publie pas de coefficient IFI dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

• Démembrement : la page produit propose la nue-propriété et le démembrement viager, en plus de la pleine propriété.
• Crédit : la note d'information autorise la souscription à crédit.
• Versements programmés : dès 50 € par mois, après une première souscription de 5 000 €.
• Réinvestissement des dividendes : Iroko ne décrit pas d'option automatique dans les documents consultés.
• Assurance vie : Iroko ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

Iroko Zen détient le label ISR depuis avril 2021 et relève de l'article 8 du règlement SFDR. Le document d'informations clés la classe en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 10 ans.

Le profil type est un épargnant qui veut des revenus mensuels, souscrit par petites sommes et peut rester au moins 6 ans pour sortir sans commission. Iroko recommande 10 ans.

Un horizon plus court ou le refus du risque de change orientent vers une autre SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %, contre 4,91 % et 1,46 % pour l'ensemble des SCPI. Avec 7,14 % et 8,13 %, Iroko Zen se situe au-dessus de sa famille. Elle a aussi recueilli 513 M€ de collecte nette en 2025, le deuxième montant de la catégorie selon l'ASPIM, derrière Transitions Europe (560 M€).

Quatre points du bulletin complètent la lecture. D'abord, le taux d'occupation de 96,88 % inclut 3,80 % de locaux loués sous franchise de loyer : les locaux occupés hors franchise représentent 92,28 %.

Ensuite, la dette atteint 24,45 % de la valeur du patrimoine, en repli depuis 26,25 % fin 2025. Troisième point, le prix de 204 € au 30 juin se situait à mi-chemin entre la valeur de réalisation, 187,80 €, et la valeur de reconstitution, 214,24 €.

Enfin, Iroko a lancé au deuxième trimestre un plan de relocation avec des équipes locales. À Pantin, des discussions sont en cours pour que le locataire reste sur une partie de ses 1 893 m², congé au 31 janvier 2027. À Vianen, aux Pays-Bas, le départ sur 2 598 m² a été repoussé d'un an, au 31 octobre 2027, ce qui laisse le temps de recommercialiser. Pour comparer, voyez la SCPI Remake Live, elle aussi sans frais d'entrée, et Comète.

Informations issues des documents publiés par Iroko et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.