SCPI Iroko Atlas : simulation, rendement et avis

Iroko Atlas a été constituée lors de son assemblée générale constitutive du 23 décembre 2024. Son visa AMF porte le n° 25-10 du 24 juin 2025. La collecte s'est faite en trois phases : 29,3 M€ auprès des premiers souscripteurs à 182 € (septembre 2025), 30,3 M€ à 192 € (novembre 2025), puis au prix courant de 200 € depuis décembre 2025. Fin 2025, elle comptait 1 795 associés ; ils sont 4 695 six mois plus tard.

Iroko est une SAS au capital de 643 081,60 €, immatriculée le 13 mai 2020 et agréée par l'AMF le 8 juin 2020 (GP20000014). Elle est présidée par Gautier Delabrousse-Mayoux. Elle gère aussi Iroko Zen, lancée en 2020.

Iroko Atlas achète des immeubles de 1 à 10 M€ hors de France, surtout en Europe de l'Ouest. La note d'information l'autorise aussi au Royaume-Uni, en Suisse et, sur opportunité, aux États-Unis et au Canada. Iroko la présente comme sa SCPI « opportuniste », face à Iroko Zen, « patrimoniale ».

Répartition des 23 immeubles au 30 juin 2026, en valeur hors droits :

Les 53 locataires occupent 102 118 m². La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 8 ans, un niveau élevé. Au deuxième trimestre, la SCPI a acheté 9 immeubles pour 52,96 M€, dont des bureaux à Sant Cugat del Vallès (19,10 M€) et un commerce loué à Carrefour en Pologne. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et parmi les SCPI européennes.

La part coûte 200 € depuis l'ouverture au public, après les deux phases de lancement à 182 € puis 192 €. Le prix n'a jamais été modifié.

Le taux 2025 dépasse l'objectif annuel de 6,5 %, non garanti, et provient entièrement de revenus courants. Net d'impôts étrangers, le dividende 2025 atteint 15,49 € par part. Iroko prévient qu'un premier exercice peut ne pas être représentatif, à cause du délai de jouissance. Le report à nouveau atteint 7,23 € par part fin 2025. La valeur de réalisation est passée de 188,27 € fin 2025 à 198,04 € au 30 juin 2026 (+5,2 %) ; la valeur de reconstitution atteint 216 €.

Les dividendes sont mensuels, versés le 24 du mois suivant : de 1,55 € en janvier à 1,75 € en mai 2026, puis 1,59 € en juin, versé le 24 juillet.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026 : 110 parts ont été retirées au trimestre pour 234 624 souscrites. La collecte nette atteint 85,9 M€ depuis janvier, et aucun retrait n'avait été demandé en 2025.

Les parts des premiers souscripteurs, dits sponsors, restent bloquées trois ans à compter du visa, soit jusqu'en juin 2028. Comme sur toute SCPI à capital variable, les retraits sont servis par les nouvelles souscriptions.

Iroko Atlas ne prélève aucune commission de souscription : la valeur de retrait est égale au prix, 200 €. Le coût se trouve ailleurs.

• Sortie anticipée : 6 % TTC du prix des parts retirées avant 6 ans, pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026 (avant 5 ans pour les plus anciennes). Sur 200 €, l'associé récupère 188 €.
• Gestion : 14,4 % TTC des loyers en zone euro, 16,8 % TTC hors zone euro.
• Acquisitions : 4,8 % TTC du prix des immeubles.
• Travaux : 6 % TTC au maximum.
• Ventes d'immeubles : 5 % TTC, seulement si la plus-value dépasse 5 %.

Le délai de jouissance est de 4 mois pleins : les parts entrent en jouissance le premier jour du cinquième mois suivant la souscription. À l'objectif de 6,5 %, ces 4 mois représentent environ 2,2 % du montant placé. Notre page sur les SCPI sans frais d'entrée compare ces modèles.

Tous les loyers sont encaissés hors de France. Au deuxième trimestre 2026, l'impôt prélevé à l'étranger a représenté 1,14 € sur 5,02 € brut par part, soit 22,7 %, selon Iroko. L'associé a touché 3,88 € net.

En France, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le pays, la double imposition est évitée par un crédit d'impôt ou par la méthode du taux effectif. En assurance vie, les crédits d'impôt reviennent à l'assureur. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, Iroko ne publie pas de valeur par part ; le rapport annuel 2025 indique que la totalité de la valeur des parts peut entrer dans l'assiette, immeubles étrangers compris.

• Minimum : 5 000 € à la première souscription, 1 000 € ensuite.
• Versements programmés : dès 50 €, selon le bulletin du 2e trimestre 2026.
• Démembrement : pleine propriété, nue-propriété et démembrement viager proposés en ligne par Iroko, sans barème publié pour Atlas.
• Revenus : mensuels, voir notre page SCPI à revenus mensuels.
• Assurance vie, crédit, réinvestissement automatique : Iroko ne les détaille pas pour Atlas dans ses documents consultés au 30 septembre 2026. Les statuts prévoient la décimalisation des parts.

Iroko Atlas est classée article 8 SFDR. Selon le rapport annuel 2025, elle vise le label ISR en 2026 ; la page produit mentionne le label ISR dans son tableau comparatif, sans date d'obtention publiée. Les immeubles achetés en 2025 obtiennent des notes ESG de 48,5 à 69 sur 100.

La durée recommandée est de 10 ans et l'indicateur de risque de 4 sur 7, selon la page produit. Le profil type est un épargnant imposé à 30 % ou plus, qui cherche des revenus mensuels, accepte le risque de change et peut placer au moins 5 000 € pendant 10 ans. Elle peut compléter une SCPI investie en France. Elle convient mieux à un horizon de 6 ans et plus, vu la commission de sortie. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne en 2025, avec une performance globale de 6,3 %. Sur son premier exercice de quatre mois, Iroko Atlas affiche 9,41 % de taux de distribution et de performance globale. L'objectif annuel de 6,5 %, non garanti, se situe au niveau de sa catégorie.

Pour comparer, voyez Iroko Zen, sa grande sœur investie aussi en France, et Comète, autre SCPI tournée vers l'étranger.

Trois éléments des documents d'Iroko éclairent la lecture. D'abord, le taux 2025 de 9,41 % porte sur 355 235 € de loyers et 101 971 € de dividendes au total : un petit nombre de parts en jouissance sur quatre mois.

Ensuite, 37,3 % du patrimoine est hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, Tchéquie). Ces loyers portent un risque de change et la commission de gestion majorée de 16,8 % TTC.

Enfin, le TOF de 98,11 % inclut 7,22 % de locaux sous franchise ou couverts par des indemnités du vendeur : les locaux occupés hors franchise représentent 90,89 %. La page web affiche encore 188,27 €, la valeur de réalisation du 31 décembre 2025 ; le bulletin du 30 juin 2026 donne 198,04 €.

Informations issues des documents publiés par Iroko, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.