SCPI Edmond de Rothschild Europa : simulation, rendement et avis

La SCPI a été constituée le 4 avril 2024, à capital variable. Ses fondateurs ont souscrit 34 191 parts à 180 €, inaliénables pendant trois ans. Une phase « sponsor » a suivi à 190 €, puis le prix public de 200 €. Sa note d'information porte le visa AMF SCPI n° 25-04 du 25 février 2025.

La collecte progresse vite : 53 M€ en 2025, puis 48,4 M€ au seul deuxième trimestre 2026. L'assemblée générale du 19 juin 2026 a porté le capital maximum statutaire de 40 M€ à 250 M€.

Edmond de Rothschild REIM (France) est agréée par l'AMF depuis le 1er février 2010 (n° GP 10000005). C'est la plateforme immobilière du groupe Edmond de Rothschild, groupe familial qui gère 196 Md€ d'actifs. Selon le site de la SCPI, la plateforme gère 12,6 Md€ d'actifs immobiliers, soit 694 immeubles, avec 155 employés répartis dans 8 bureaux européens. Kristelle Wauters en est la présidente.

La SCPI achète des immeubles loués longtemps à des entreprises, dans les pays où Edmond de Rothschild REIM a des équipes locales : France, Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Luxembourg, Irlande, Royaume-Uni, Suisse. Au 30 juin 2026, elle détient 19 actifs pour 100 481 m², loués à 16 locataires pour 9,1 M€ de loyers annuels.

Au deuxième trimestre 2026, elle a acheté 6 immeubles pour 47,4 M€ acte en main. On y trouve quatre actifs néerlandais loués au groupe NTS, fabricant de systèmes de haute précision, un premier actif en Écosse, à Aberdeen, loué près de 15 ans à Oceanscan, et un commerce à Barnsley loué 14 ans à Booker, filiale de Tesco. Cinq autres actifs sont sous exclusivité.

La taille unitaire reste modeste : de 3,7 M€ à 18 M€ par immeuble au deuxième trimestre. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Les indicateurs du 30 juin 2026 sont au maximum.

• Taux d'occupation financier et physique : 100 %.
• Taux de recouvrement des loyers : 100 %, sans impayé.
• Durée ferme moyenne des baux (WALB) : 13,4 ans. 44 % des loyers ont une échéance entre 10 et 15 ans, 22 % entre 15 et 20 ans, 6 % au-delà de 20 ans.
• Secteurs des locataires : industrie et production 42 %, distribution 28 %, hôtellerie 10 %, services 8 %, logistique 7 %, agroalimentaire 5 %.

La part a été émise à 200 € pour le public, après des phases de lancement à 180 € et 190 €. Le prix est passé à 202 € le 1er juin 2026 (+1 %).

En 2025, les quatre acomptes ont été de 4,03 €, 4,04 €, 4,21 € et 5,21 €. Le dividende net d'impôt étranger s'est élevé à 15,31 € par part. La performance globale du premier semestre 2026 atteint 5,51 %, avec la hausse du prix. La société de gestion vise 6 % par an sur 10 ans, non garantis : les taux actuels reflètent des achats récents à des prix attractifs. Le report à nouveau atteint 1,95 € par part fin 2025.

Les dividendes sont versés chaque trimestre. Le dernier, 4,69 € brut, a été payé en juillet 2026.

Aucune part n'a été retirée depuis le lancement, selon la société de gestion. Au deuxième trimestre 2026, 241 515 parts ont été souscrites, soit 48,4 M€ de collecte nette.

Le nombre de parts a augmenté de 47 % en un trimestre. La société de gestion investit cet argent au fil des acquisitions. Les retraits se font au prix de 181,80 €, compensés par les nouvelles souscriptions. La cession de gré à gré reste possible. Notre guide pour revendre des parts de SCPI décrit les deux voies.

La note d'information de juin 2026 fixe les commissions suivantes.

• Souscription : 12 % TTC, compris dans les 202 €. La valeur de retrait est de 181,80 €.
• Gestion : 12,60 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisitions : 1,5 % TTC du prix net vendeur.
• Ventes d'immeubles : 1,5 % TTC, seulement en cas de plus-value.
• Suivi des travaux : 3 % TTC du montant des travaux.
• Revente de parts via la société de gestion : 6 % TTC, payés par l'acheteur.
• Gré à gré, succession, donation : 180 € TTC par opération, plus 5 % de droits d'enregistrement (3 % si les actifs sont surtout hors de France).

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 8,75 % donne 1,37 an, environ 16 mois. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois : 5 mois sans revenu. Il faut compter environ 21 mois. À l'objectif de 6 %, le délai monte à environ 29 mois. Notre page sur les frais des SCPI compare ces niveaux.

Les loyers viennent à 93 % des Pays-Bas, d'Allemagne et du Royaume-Uni. L'impôt y est payé par la SCPI : 0,67 € sur 4,69 € par part au deuxième trimestre 2026, soit 14,3 %. L'associé a touché 4,02 € net. En 2025, l'impôt étranger a représenté 2,18 € par part.

En France, ces revenus étrangers échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %, et les conventions fiscales évitent la double imposition. Les 7 % investis en France restent des revenus fonciers classiques. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, la valeur au 31 décembre 2025 est de 162,84 € par part pour un résident et de 11,05 € pour un non-résident, selon le rapport annuel 2025.

Le minimum est de 25 parts, soit 5 050 €. Le site de la SCPI propose quatre formules : comptant, crédit, démembrement (nue-propriété ou usufruit) et versements programmés dès 200 €. Notre page SCPI en nue-propriété explique le démembrement. Edmond de Rothschild REIM ne publie ni liste de contrats d'assurance vie ni option de réinvestissement des dividendes dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

La SCPI détient le label ISR depuis le 2 août 2024 et relève de l'article 8 du règlement SFDR. Chaque immeuble est noté sur 35 critères au plus, avec un plan d'amélioration.

• Commissaire aux comptes : PricewaterhouseCoopers Audit, mandat jusqu'aux comptes 2028.
• Expert immobilier : Cushman & Wakefield Valuation France, nommé pour cinq ans en 2024.
• Dépositaire : Société Générale.
• Conseil de surveillance : renouvelé en entier par l'assemblée de 2026, cinq sièges pour trois ans.

Le DIC de juin 2026 classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée de placement d'au moins 10 ans. L'endettement est autorisé jusqu'à 30 % de la capitalisation ; il est nul au 30 juin 2026.

Le profil type est un épargnant imposé à 30 % ou plus, qui peut placer au moins 5 050 € pendant 10 ans et cherche des loyers européens sur des baux longs. Elle peut compléter une SCPI investie en France.

Elle convient mieux à un horizon long qu'à un besoin d'argent dans les deux ans, vu les frais d'entrée. Son patrimoine de 19 immeubles s'élargit trimestre après trimestre. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées pesaient 18,6 Md€ fin 2025, avec un taux de distribution moyen de 5,99 % et une performance globale de 6,27 % en 2025. Edmond de Rothschild Europa se situe au-dessus, avec 8,75 %.

Trois chiffres du bulletin complètent la lecture. D'abord, le groupe NTS loue quatre immeubles néerlandais achetés au trimestre, pour 2,5 M€ de loyers annuels, soit environ 27 % des 9,1 M€ de loyers. Ensuite, le prix de 202 € reste 5,07 % sous la valeur de reconstitution (212,78 €) et 15,9 % au-dessus de la valeur de réalisation (174,23 €). Enfin, 21 % du patrimoine est au Royaume-Uni : les loyers y sont perçus en livres sterling, avec un effet de change à suivre.

Pour comparer, voyez PERIAL Opportunités Europe et Épargne Pierre Europe, deux autres SCPI tournées vers l'Europe.

Informations issues des documents publiés par Edmond de Rothschild REIM et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.