SCPI Sofidynamic : simulation, rendement et avis

Sofidynamic a reçu son premier visa AMF (n° 23-16) le 22 décembre 2023 ; la note d'information en vigueur porte le visa n° 26-11 du 31 mars 2026. Sofidy, spécialiste de l'épargne immobilière depuis 1987, gère aussi Immorente, Efimmo 1 et Sofiprime.

En 2026, le groupe Tikehau Capital a réuni ses expertises immobilières : Tikehau Investment Management (TIM), agréée par l'AMF sous le n° GP-07000006, a absorbé Sofidy et ses équipes, selon le rapport annuel 2025. Les gérants de la SCPI restent les mêmes et la marque Sofidy est conservée. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 confirme que la gestion est désormais assurée par TIM.

Fin 2024, après trois mois d'activité, la SCPI comptait 2 537 associés et 52,9 M€ de capitalisation. Fin 2025, elle en comptait 6 508 pour 119,8 M€.

Sofidynamic achète surtout des commerces de périphérie (retail parks, moyennes surfaces, galeries) et des locaux d'activité, et à titre secondaire des bureaux, hôtels ou actifs de santé, dans l'Espace économique européen, au Royaume-Uni et en Suisse. Sa page produit précise qu'une stratégie de haut rendement peut viser des emplacements secondaires, des immeubles à rénover ou des baux plus courts, en contrepartie d'un rendement plus élevé.

Répartition géographique au 31 décembre 2025, en valeur hors droits :

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 37 immeubles et 681 unités locatives pour 218 M€. Les premiers locataires fin 2025 sont Pronatura (3,2 % des loyers), Praxis (2,9 %), Ahold (2,7 %) et Bouwmarkt (2,6 %), puis PP&S, Primark, Leen Bakker et Hema. Sofidy ne publie pas de durée ferme moyenne des baux (WALB) dans les documents consultés.

Au deuxième trimestre, la SCPI a acheté 5 actifs pour 47,4 M€, à 9,5 % de rentabilité immédiate moyenne : deux commerces aux Pays-Bas (Roermond et Enschede, loués notamment à Décathlon), deux en France (Barentin et Boulazac) et une participation de 15,7 M€ dans l'immeuble de bureaux Magnetik, à Paris 14e, occupé à 96 %. Deux autres achats, pour 37 M€, sont engagés. Le taux d'occupation financier est de 97,7 % (97,48 % en 2025). Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix est passé de 300 € à 315 € en janvier 2025 (+5 %), puis à 320 € le 1er juin 2026 (+1,6 %), après une hausse de 3,8 % de la valeur du patrimoine à périmètre constant, selon Sofidy.

Sofidy prévoit entre 23,20 € et 25,60 € par part pour 2026, soit 7,3 % à 8,0 % du prix actuel, et vise 7 % de performance globale annuelle moyenne sur 8 ans, sans garantie. Les acomptes sont trimestriels.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Sur le trimestre, 122 parts ont été retirées pour 101 076 parts nouvelles, et la collecte a atteint près de 32 M€.

Les retraits sont remboursés sous 30 jours après la fin du mois, tant que des souscriptions les compensent. La note d'information ne prévoit pas de fonds de remboursement doté à ce jour. Un associé peut aussi céder ses parts de gré à gré, pour 120 € TTC de frais de dossier.

La note d'information d'août 2026 fixe les commissions suivantes.

• Souscription : 2,00 % HT, soit 2,40 % TTC (7,68 € par part), compris dans les 320 €.
• Gestion : 12 % HT, soit 14,40 % TTC des loyers encaissés.
• Acquisitions d'immeubles : 2,50 % HT, soit 3 % TTC.
• Ventes d'immeubles (arbitrage) : 2,50 % HT, soit 3 % TTC du prix de vente.
• Suivi des travaux : 1,50 % HT, soit 1,80 % TTC, au-delà de 100 000 € HT.
• Retrait avant 8 ans : 5 % TTC du montant remboursé, conservés par la SCPI.
• Cession de gré à gré, succession, donation : 120 € TTC par dossier ; marché secondaire organisé : 6 % TTC à la charge de l'acheteur.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 2,40 % / 9,04 % donne environ 3 mois de revenus. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription, soit environ 5 mois sans revenu. Le total approche 8 mois.

La commission de retrait est le coût à anticiper : sur 10 000 € retirés avant 8 ans, 500 € restent dans la SCPI, au profit des associés restants. Sofidy l'a abaissée de 6 % à 5 % TTC au 1er juin 2026.

Les loyers néerlandais supportent un impôt payé par la SCPI : il a représenté 10 % du dividende 2025. Le taux de distribution net de cet impôt atteint 8,14 %, pour 9,04 % brut.

En France, ces revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, et la convention fiscale évite la double imposition. La part française reste imposée en revenus fonciers. En unités de compte, les crédits d'impôt reviennent à l'assureur. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

La note d'information indique que les parts sont éligibles aux contrats d'assurance vie et peuvent être souscrites en démembrement ; la liste des contrats n'est pas publiée. La page produit propose un simulateur à crédit ou en démembrement. Le minimum est d'une part. L'assemblée du 29 mai 2026 a autorisé la décimalisation des parts, qui facilitera le réinvestissement des dividendes ; les documents consultés ne mentionnent pas encore de versements programmés.

Sofidynamic est labellisée ISR immobilier et classée article 8 SFDR, selon le rapport annuel 2025.

Le profil de risque est de 4 sur 7, pour une durée de détention recommandée de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels élevés, accepte un risque locatif plus marqué et peut rester au moins 8 ans, durée recommandée et seuil de la commission de retrait. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne en 2025, pour une performance globale annuelle de 6,3 %, contre 4,91 % de distribution pour l'ensemble du marché. Avec 9,04 % distribués et 14,04 % de performance globale, Sofidynamic se place nettement au-dessus de sa famille, et sa prévision 2026 de 7,3 % à 8,0 % reste au-dessus de la moyenne.

Le rapport annuel 2025 éclaire le chiffre de 9,04 %. Le résultat de l'année s'élève à 20,31 € par part, pour un dividende de 24,42 €, et Sofidy indique que ce dividende intègre un prélèvement sur le report à nouveau de 15,1 %. La page sur le taux de distribution explique ce que recouvre ce type de prélèvement sur les réserves.

Deuxième point, la trésorerie disponible atteint près de 54 M€ au 30 juin 2026, environ 22 % de la capitalisation, dont une partie financera les 37 M€ d'achats engagés. La dette reste modérée : 16 % de la valeur du patrimoine, 35 M€ à taux fixe à 4,18 %, sur 4 ans et 8 mois en moyenne. Enfin, le prix de 320 € dépasse de 4,7 % la valeur de réalisation de 305,55 € au 31 décembre 2025, et reste sous la valeur de reconstitution de 336,75 €.

Pour comparer avec des fonds proches, voyez la SCPI NCap Régions, Épargne Pierre Europe et les autres SCPI de Sofidy, Immorente et Efimmo 1.

Informations issues des documents publiés par Sofidy (Tikehau Investment Management), à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.