SCPI Comète : simulation, rendement et avis

Alderan est une société de gestion indépendante créée en 2015 par Rémy Bourgeon et Alain Mallart. Elle est agréée par l'AMF depuis le 5 septembre 2017 (n° GP-17000026). Son actionnaire majoritaire direct est la SAS Team Force 6, et elle compte environ 65 collaborateurs, selon son site. Alderan ne publie pas son encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Comète a tenu son assemblée constitutive le 28 septembre 2023 avec 115 associés fondateurs. Elle a reçu son premier visa AMF (n° 23-13) le 1er décembre 2023, puis un nouveau visa (n° 26-16) le 7 juillet 2026. Son capital statutaire maximum est de 1,2 Md€. Le prix de 237,50 € de la phase de lancement est passé à 250 € le 1er mars 2024.

Comète investit en priorité dans l'Union européenne hors France métropolitaine. Sur opportunité, elle peut aller au Royaume-Uni, en Norvège, en Suisse, en Amérique du Nord, en Australie ou en Nouvelle-Zélande, selon son rapport annuel 2025. Alderan cible des marchés où les prix ont été réajustés, sur tous les secteurs tertiaires.

Répartition du patrimoine au 30 juin 2026, selon le bulletin :

Le Royaume-Uni pèse 46,9 % (Angleterre 28,8 %, Écosse 13,9 %, Pays de Galles 4,2 %). Le reste se répartit entre l'Espagne, les Pays-Bas, l'Italie, la Pologne, l'Irlande et le Canada, où un actif est en développement.

La SCPI compte 40 actifs pour 322 701 m², soit environ 8 000 m² en moyenne, 115 locataires et 121 baux. Le taux d'occupation financier est de 99,6 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) atteint 8,3 ans et la durée jusqu'à leur terme (WALT) 10,5 ans. Le premier locataire pèse 8,0 % des loyers, les cinq premiers 29,1 %. Alderan ne publie pas leurs noms.

Au deuxième trimestre, sept acquisitions ont coûté 72,6 M€ hors droits, dont l'immeuble Burleigh House à Covent Garden (25,7 M€) et un premier actif de sciences de la vie à Zuidland, aux Pays-Bas (15,1 M€). Les loyers annuels en place atteignent 39,9 M€. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix est de 250 € depuis le 1er mars 2024, après une phase de lancement à 237,50 €. Il n'a jamais été abaissé.

La SCPI verse ses revenus chaque mois : 4,69 € au premier trimestre 2026, 5,56 € au deuxième. Le dernier acompte publié, 1,89 € pour juin, a été versé le 23 juillet 2026. Alderan vise 17,50 € pour l'année, soit 7 % du prix, et un TRI de 6,5 % sur 10 ans, sans garantie. Le report à nouveau atteint 1,78 € par part fin 2025, une réserve pour lisser les versements.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 1 297 parts ont été retirées contre 533 731 souscrites, pour 133,1 M€ de collecte nette. Les retraits sont traités chaque fin de mois, en 15 jours en moyenne et 30 jours au plus, selon le bulletin.

La valeur de retrait est de 225 €. Une SCPI à capital variable rembourse les partants avec l'argent des nouveaux associés : au rythme actuel, la collecte couvre les sorties plus de 400 fois. La cession de gré à gré reste possible à tout moment.

La note d'information du 7 juillet 2026 fixe les commissions suivantes. La TVA est récupérée par la SCPI : les taux HT sont le coût réel pour l'associé.

• Souscription : 10 % HT, soit 25 € par part, compris dans les 250 €.
• Gestion : 11 % HT des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Acquisitions financées par la collecte : aucune commission ; 1 % HT si l'achat réemploie le produit d'une vente.
• Ventes d'immeubles : 1 % HT au maximum du prix net vendeur.
• Suivi de travaux : 3 % HT au maximum des travaux immobilisés.
• Revente de parts sur le marché secondaire : 5 % HT, payés par l'acheteur.
• Cession directe, donation, divorce : 150 € HT de frais de dossier ; rien en cas de succession.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 10 % / 9,00 % donne 1,1 an de revenus, environ 13 mois. Le délai de jouissance ajoute 5 mois : les parts portent jouissance le premier jour du sixième mois. Au taux visé pour 2026, 7 %, le calcul donne 17 mois, plus les 5 mois de jouissance.

Tous les loyers sont encaissés hors de France. Au deuxième trimestre 2026, 1,16 € d'impôt étranger a été retenu sur 5,56 € par part, soit 21 %, selon Alderan : l'associé a touché 4,33 € net.

En France, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon les pays, les conventions fiscales prévoient un crédit d'impôt ou la méthode du taux effectif. Une petite part, 0,21 € par part au deuxième trimestre, est un revenu financier : la note d'information indique 12,8 % d'impôt plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, Alderan publie une valeur de 140,24 € par part au 31 décembre 2025 pour un résident français, et de 0,00 € pour un non-résident. Via l'assurance vie, les crédits d'impôt étrangers reviennent à l'assureur.

• Démembrement : proposé de 3 à 20 ans, selon la page produit. Voir SCPI en nue-propriété.
• Épargne programmée : mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle, en fractions de parts.
• Réinvestissement des dividendes : possible pour tout ou partie des acomptes nets.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui détaille le risque de l'achat à crédit.
• Assurance vie : Alderan ne publie pas la liste des contrats qui référencent Comète dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Comète détient le label ISR depuis octobre 2024 et relève de l'article 8 du règlement SFDR. Le conseil de surveillance est présidé par Philippe Baratte. Le commissaire aux comptes est BM&A, l'expert immobilier CBRE Valuation et le dépositaire Société Générale, selon le rapport annuel 2025.

Le document d'informations clés classe Comète en risque 3 sur 7, pour une détention de 8 ans au minimum. Le profil type est un épargnant imposé dans une tranche à 30 % ou plus, qui cherche des revenus mensuels et accepte le risque de change sur la livre sterling et le dollar canadien.

Un épargnant attaché à un long historique notera que Comète compte deux exercices complets, 2024 et 2025. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %. La moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 %. Comète se place nettement au-dessus avec 9,00 %, et son objectif 2026 de 7 % reste supérieur à cette moyenne.

Quatre points du bulletin et du rapport annuel éclairent les chiffres. D'abord, le taux de 2024 existe en deux versions : 11,18 % selon l'ASPIM, calculé sur le prix de lancement de 237,50 €, et 10,62 % selon Alderan, calculé sur 250 €. Notre page sur le taux de distribution détaille ces calculs.

Ensuite, le prix de 250 € est fixé 1,9 % sous la valeur de reconstitution, 254,73 €. La valeur de réalisation, qui exclut les frais d'achat, est de 217,17 €.

Troisième point, 168 M€ de collecte attendent d'être investis, soit 21 % de la capitalisation. Alderan a déjà sécurisé 11 opérations pour 192,4 M€. En 2025, la trésorerie a rapporté environ 2,23 %.

Enfin, le dividende du deuxième trimestre profite d'un rattrapage : des loyers d'immeubles achetés fin mars n'ont été encaissés qu'au deuxième trimestre, selon Alderan. L'objectif annuel de 17,50 € reste la meilleure référence.

Pour comparer, voyez la SCPI Iroko Atlas, elle aussi tournée vers l'international, et Épargne Pierre Europe, centrée sur la zone euro.

Informations issues des documents publiés par Alderan, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.