SCPI Immorente : simulation, rendement et avis

Immorente a été créée en 1988 par Sofidy, devenue ensuite filiale du groupe Tikehau Capital. En 2026, les équipes de Sofidy, dont les gérants d'Immorente, ont rejoint Tikehau Investment Management (TIM), qui assure désormais la gestion. TIM est agréée par l'AMF sous le n° GP-07000006. La marque Sofidy est conservée.

Selon la fiche produit, l'activité immobilière du groupe représente 13 milliards d'euros d'encours, 9 000 actifs et 170 professionnels dans sept pays ; la gamme Sofidy pèse 14,3 milliards d'euros pour plus de 65 000 épargnants. Tikehau Capital gère 52,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025.

La part se compose de 152 € de nominal et 188 € de prime d'émission. L'assemblée du 4 juin 2026 a autorisé la décimalisation des parts, qui facilitera le réinvestissement des dividendes lorsqu'elle sera mise en œuvre.

Immorente détient 986 immeubles, découpés en 3 268 unités locatives, pour une valeur de 4 163 M€ au 30 juin 2026, soit 4,2 M€ par immeuble en moyenne. Son créneau est l'immobilier du quotidien : commerces de centre-ville, moyennes surfaces de périphérie, bureaux, et une poche d'hôtels, de campings et de logistique.

Répartition au 31 décembre 2025, en valeur, selon la fiche produit :

La France pèse 79,3 %. Les 40 principaux locataires représentent 38,0 % des loyers, répartis sur 226 unités. Parmi les locataires cités : le Centre Pompidou, rue Beaubourg, et Asda au Royaume-Uni. Sofidy ne publie pas de durée ferme moyenne des baux (WALB) dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

En 2025, la SCPI a notamment acheté le Royal Hôtel Carlton à Bologne (34,6 M€), sa première adresse en Italie. Au premier semestre 2026, elle a investi 78,9 M€ à un rendement initial moyen annoncé de 8,3 %, dont 23,6 M€ dans l'immeuble de bureaux Magnetik, porte d'Orléans. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix de souscription est de 340 € depuis le 1er novembre 2021 (337 € auparavant). Le taux de distribution sur le prix au 1er janvier tourne autour de 5 % depuis 2023.

Sources : rapports annuels 2020, 2022 et 2025. En 2026, Sofidy a versé 3,51 € par part au premier trimestre et 3,51 € au deuxième. La fourchette annoncée pour l'année va de 15,00 € à 16,40 €, soit 4,41 % à 4,82 % du prix. Le report à nouveau atteint 1,47 € par part fin 2025. Le TRI est de 4,42 % sur 10 ans, 5,42 % sur 15 ans et 9,33 % depuis l'origine, au 31 décembre 2025.

Les retraits sont servis au rythme des souscriptions. En 2025, 196 854 parts nouvelles ont permis de rembourser autant de parts, avec un délai moyen de 10 mois et 28 jours. Au deuxième trimestre 2026, 30 006 parts ont été souscrites et 30 006 retirées.

Au prix de 340 €, les parts en attente du 30 juin représentent environ 69 M€. Le stock a reculé de 22 % en six mois. La fiche produit signale un déséquilibre entre retraits et souscriptions depuis le quatrième trimestre 2023. Un vendeur peut aussi céder ses parts de gré à gré : 18 371 parts l'ont été en 2025. Notre guide pour revendre des parts de SCPI décrit ces options.

La note d'information fixe les commissions suivantes.

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC du prix, comprise dans les 340 €.
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Cessions d'immeubles : 2,5 % HT, soit 3 % TTC du prix de vente.
• Marché secondaire : 5 % HT, soit 6 % TTC du prix d'exécution, plus 5 % de droits, à la charge de l'acheteur.
• Gré à gré, donation, succession : 120 € TTC de frais de dossier par bénéficiaire.
• Suivi des travaux : aucune commission.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 5,00 % donne 2,4 ans de revenus, environ 29 mois. Jusqu'au 31 décembre 2026, les parts entrent en jouissance le premier jour du mois suivant la souscription, soit 0 mois plein d'attente : le total reste d'environ 29 mois. Hors de cette mesure temporaire, la note d'information prévoit le premier jour du troisième mois, soit 2 mois, et environ 31 mois au total.

Environ un cinquième des loyers vient de l'étranger, surtout des Pays-Bas et d'Allemagne. L'impôt dû dans ces pays est payé par la SCPI : il représente 3,9 % du dividende brut 2025, selon Sofidy. Le taux 2025 net de fiscalité étrangère est de 4,81 %.

Les conventions fiscales évitent la double imposition des revenus étrangers. Les loyers français, soit l'essentiel, sont des revenus fonciers soumis au barème et aux prélèvements sociaux. Sur l'acompte du deuxième trimestre, 3,51 €, un associé résident touche 3,42 € après prélèvements. Notre page sur la fiscalité des SCPI européennes détaille les revenus étrangers.

Pour l'IFI 2026, la valeur indicative est de 287,52 € par part pour un résident et de 228,80 € pour un non-résident, selon le rapport annuel 2025.

• Assurance vie : 19 assureurs détiennent 33,22 % du capital fin 2025, notamment via les contrats UNEP (Sogecap), Panthéa et Nortia Capi+ (BPCE Vie), et chez CNP Assurances, Suravenir et Spirica. Voir SCPI ou assurance vie.
• Minimum : une part, soit 340 €.
• Réinvestissement des dividendes : facilité par la décimalisation autorisée en juin 2026, à la date que fixera la société de gestion.
• Démembrement, versements programmés : Sofidy ne les détaille pas pour Immorente dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Immorente est classée article 8 SFDR, avec un objectif d'au moins 60 % d'investissements poursuivant deux objectifs environnementaux. Elle ne figure pas parmi les quatre fonds Sofidy labellisés ISR.

La durée recommandée est de 8 ans et l'indicateur de risque du DIC de 3 sur 7. Le profil type est un épargnant qui veut une seule SCPI très mutualisée, avec des revenus trimestriels. La part à 340 € permet des montants modestes. Elle convient mieux à un horizon long qu'à un besoin de capital rapide, les retraits dépendant de la collecte. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne en 2025, avec une performance globale de 6,3 %. Cette moyenne est tirée par des fonds récents, lancés depuis 2022. Immorente, avec 38 ans d'historique et 986 immeubles, distribue 5,00 % à prix stable, pour une performance globale de 5,00 %, au-dessus de la moyenne du marché (1,46 %).

Pour comparer avec des fonds proches, voyez Atout Pierre Diversification et Affinités Pierre.

Quatre éléments du bulletin éclairent la lecture. D'abord, le prix de 340 € se situe 27 % au-dessus de la valeur de réalisation, 266,94 €, et 5,9 % au-dessus de la valeur de reconstitution, 321,03 €, au 31 décembre 2025. La page valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique cet écart.

Ensuite, le dividende 2025 de 16,34 € contient 1,32 € de plus-values et 0,98 € de prime d'émission : 5,8 % de la distribution rend aux associés une partie de leur propre apport.

Puis, les relocations et renouvellements du premier semestre 2026 se sont faits à des loyers ajustés de 6,4 % sur les valeurs de marché, en échange de durées fermes. Enfin, la dette atteint 19,0 % de la valeur du patrimoine (792 M€ à 2,88 %, dont 98,7 % à taux fixe), contre 15,3 % fin 2024.

Informations issues des documents publiés par Sofidy, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.