SCPI Pierrevenus : simulation, rendement et avis

Pierrevenus a été créée le 28 octobre 1988 comme société civile immobilière par sept associés fondateurs, puis transformée en SCPI par l'assemblée du 27 juin 1989. Sa gestion a d'abord été confiée à la SERCC. Certains immeubles sont en portefeuille depuis cette époque : le commerce de Givors, vendu en 2026, avait été acheté le 13 mars 1989. L'assemblée du 10 juin 2020 a porté le capital maximum à 145,35 M€.

Aestiam est une société de gestion agréée par l'AMF le 11 juillet 2014, présidée par Laurent Le. Sa gamme compte Aestiam Horizon pour les bureaux, Aestiam Agora pour les commerces, et Le Patrimoine Foncier.

Pierrevenus détient des immeubles de taille modeste, bureaux et commerces surtout, avec une forte présence parisienne. Le rapport annuel 2025 compte 70 actifs d'une valeur unitaire moyenne d'environ 3 M€.

Répartition en valeur vénale au 30 juin 2026. Le patrimoine compte 69 biens et 93 locataires, pour une valeur d'expertise de 206 M€, contre 207 M€ fin 2025. À périmètre constant, la valeur progresse de 0,76 % sur le semestre. Les loyers quittancés du trimestre atteignent 2,79 M€.

Au deuxième trimestre 2026, le taux d'occupation financier est de 90,38 % : 82,82 % de locaux occupés, 6,49 % sous franchise, 1,07 % en restructuration et 9,62 % en recherche de locataire. La moyenne 2025 était de 88,24 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2,36 ans et la durée jusqu'au terme (WALT) de 4,39 ans.

Le trimestre compte deux relocations à Paris et Ecully (45 K€ de loyers) et une libération à Paris (49 K€). La SCPI a vendu un commerce de 1 380 m² à Givors pour 1,9 M€, acheté 985 K€ en 1989. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Source : rapport annuel 2025, prix pour les souscriptions de 250 000 € et plus. Le dividende 2025 comprend 0,33 € de plus-values. Le prix n'ayant pas varié, la performance globale annuelle 2025 est de 5,00 %. Le report à nouveau atteint 2,66 € par part, soit 74 jours de distribution ; le bulletin compte 7 mois de réserves distribuables au total.

En 2026, les acomptes sont de 3,33 € au premier trimestre et 3,00 € au deuxième. Le conseil de surveillance indique un dividende prévisionnel 2026 entre 12,30 € et 13,10 € par part. Aestiam affiche un taux de distribution cible de 5,0 % et un TRI cible de 5,75 % sur 10 ans, non garantis. À titre de repère, l'ASPIM mesure 4,91 % de moyenne en 2025 et 5,99 % pour les SCPI diversifiées.

Au 30 juin 2026, 107 761 parts attendaient un retrait, soit 14,37 % des 749 915 parts, contre 105 643 fin 2025. Au premier trimestre 2026, 72 parts souscrites ont permis 72 retraits ; aucune au deuxième. En 2025, aucune part n'a été souscrite ni retirée. Le président d'Aestiam indique que les demandes en attente dépassent 10 % du capital.

Le retrait se fait à 263 € par part, sans commission, quand une souscription le compense. Un associé ne peut avoir qu'un ordre de retrait en cours. La cession de gré à gré reste possible à un prix libre, avec 77 € HT de frais et des droits d'enregistrement. Notre guide pour revendre des parts de SCPI détaille ces options.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 6 % HT, TVA en sus, ajoutés au prix sous 250 000 €, soit 15,78 € HT et 18,94 € TTC par part ; 0 % au-delà.
• Gestion : 6 % HT des produits locatifs et financiers encaissés.
• Investissement : 3 % HT du montant des acquisitions hors droits.
• Vente d'immeubles et suivi de travaux : 0 %.
• Retrait : 0 %.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 77 € HT.

Sur 10 000 € investis sous 250 000 €, environ 670 € rémunèrent la souscription. Avec la formule frais d'entrée divisés par dividende, 18,94 € / 13,14 € donne 1,4 an, soit environ 17 mois, plus jusqu'à 3 mois de délai de jouissance.

Le patrimoine est presque entièrement en France : les revenus sont fonciers, imposés au barème et aux prélèvements sociaux. L'impôt sur les revenus de source étrangère était de 0,03 € par part en 2025. La valeur IFI est de 255,05 € pour un résident et de 252,54 € pour un non-résident au 31 décembre 2025. Détenue via l'assurance vie, la SCPI suit la fiscalité du contrat : voir SCPI ou assurance vie.

• Assurance vie : la page produit indique que Pierrevenus est dédiée à un contrat Abeille Assurances.
• Détention directe : prévue par la note d'information, dès 1 part.
• Nue-propriété, crédit, versements programmés, réinvestissement : non mentionnés dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance, réélu en entier le 27 mai 2025 jusqu'en 2028, compte 7 membres dont Abeille Vie. Il est présidé par Xavier Benoist. L'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2026 a approuvé toutes ses résolutions. Forvis Mazars, élu en 2025, certifie les comptes jusqu'à l'exercice 2029, et BPCE Expertises Immobilières évalue les immeubles.

Le document d'informations clés classe Pierrevenus en risque 3 sur 7, et la durée de placement recommandée est d'au moins 10 ans. Le profil type est un assuré qui choisit une unité de compte immobilière centrée sur Paris et l'Île-de-France, avec un horizon long. Un épargnant qui veut pouvoir sortir vite tiendra compte des 14,37 % de parts en attente. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, la valeur de reconstitution est de 271,52 € pour les souscriptions de 250 000 € et plus, et de 288,85 € en dessous, au 30 juin 2026. Le prix de 263 € reste sous ces deux valeurs. La valeur de réalisation est de 241,99 €.

Deuxième point, le ratio dettes et autres engagements est de 12 %. L'assemblée autorise l'endettement jusqu'à 20 % de la capitalisation.

Troisième point, les parts en attente ont peu évolué en six mois, de 105 643 à 107 761. Leur résorption dépend des souscriptions nouvelles.

Enfin, la vente de Givors a dégagé une plus-value d'environ 48 %, selon Aestiam : acheté 985 K€ en 1989, l'actif a été cédé 1,9 M€ net vendeur.

Pour comparer, voyez Aestiam Horizon et Aestiam Agora, gérées par la même société.

Informations issues des documents publiés par Aestiam, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.