SCPI Primopierre : simulation, rendement et avis

Primopierre a reçu son premier visa AMF (n° 08-12) le 20 août 2008 ; le dernier visa porte le n° 14-33. Sa durée de vie est de 99 ans et son capital statutaire maximal de 5 Md€.

Praemia REIM France est agréée par l'AMF depuis le 16 décembre 2011 (GP-11000043). Fin 2025, elle gérait 7 671 M€ de SCPI et 13 675 M€ de fonds immobiliers grand public au total, selon l'ASPIM, le plus gros encours du classement. Le groupe Praemia a d'ailleurs pris à bail deux étages de l'immeuble l'Usinerie à Clichy, propriété de la SCPI, le 1er mars 2026, aux conditions de marché.

Primopierre détient des bureaux en France, surtout en Île-de-France, loués à de grandes entreprises et à des organismes publics. Selon la page produit, elle peut aussi investir par opportunité dans la zone euro. Ses locataires sont souvent cotés au CAC 40 ou au SBF 120, dans les services publics, l'industrie, l'énergie ou la finance.

Pour le second semestre 2026, Praemia REIM fixe deux priorités : réduire la vacance et réduire l'endettement, grâce au plan de ventes d'immeubles. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Les 55 actifs couvrent 560 492 m² : 94 % de bureaux et 6 % d'immeubles mixtes, en valeur vénale. La SCPI dispose de 22,8 M€ de trésorerie directe.

Les dix premiers locataires, selon le bulletin :

Les 315 baux ont une durée ferme moyenne (WALB) de 3,38 ans et une durée restante (WALT) de 4,79 ans. Le taux d'occupation financier (TOF) est de 81,7 %, et 97 % des loyers ont été recouvrés. Au deuxième trimestre, 10 nouveaux baux ont loué 6 999 m² pour 1,2 M€ de loyers, et 7 départs ont libéré 30 372 m². Les expertises ont reculé de 5,9 % sur le semestre et de 12,3 % sur un an, selon Praemia REIM.

Le prix a été fixé à 196 € en mars 2014, puis à 208 € en avril 2017. Praemia REIM l'a ensuite ajusté à la valeur des immeubles : 180 € le 15 septembre 2023, 168 € le 13 février 2024, 126 € le 9 octobre 2024 et 115 € le 21 janvier 2025.

Les revenus non récurrents, report à nouveau et plus-values, ont pesé 6,39 % de la distribution 2025. Le TRI ressort à -8,00 % sur 5 ans, -0,04 % sur 10 ans et 2,46 % sur 15 ans.

Les acomptes sont trimestriels. En 2026, ils sont de 0,90 € par part au premier trimestre (versé le 30 avril) et au deuxième (versé le 31 juillet) : 0,82 € de loyers et 0,08 € de revenus financiers, sans revenus non récurrents. La société de gestion relie ce niveau à la vacance, aux négociations de baux et au coût de la dette.

Un associé qui vend trouve désormais un acheteur lors de la confrontation du dernier jeudi du mois, à 16 h. Les demandes de retrait en attente, 2 190 372 parts fin 2025, ont été annulées par la suspension : chaque associé concerné a pu se repositionner à la vente.

Au 30 juin 2026, 146 937 parts attendaient un acheteur. Le 30 septembre 2026, le carnet affichait des ordres de vente à partir de 33,00 € et un meilleur ordre d'achat à 31,88 €. La prochaine confrontation est fixée au 29 octobre 2026. Notre page sur le marché secondaire des SCPI explique la formation du prix.

En septembre, l'acheteur a payé 35,00 € pour 31,88 € reçus par le vendeur. Ces 3,12 € de frais représentent 8,9 % du prix acquéreur. Les deux acomptes de 2026, annualisés, donnent 3,60 € par part, soit 10,3 % de 35,00 € si ce niveau se maintient, un niveau non garanti. Avec la formule frais divisés par taux de distribution, 8,9 % / 10,3 % donne 0,87 an, environ 10 mois. L'acheteur touche les revenus dès le premier jour du mois de la transaction, selon la note d'information.

Les immeubles sont tous en France : les loyers sont imposés comme revenus fonciers, au barème et aux prélèvements sociaux. Les revenus financiers supportent 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le détail est sur notre page fiscalité des SCPI.

Pour l'IFI, Praemia REIM publie une valeur indicative 2025 de 98,89 € par part, pour les résidents comme pour les non-résidents.

Pendant la suspension, aucune part nouvelle n'est émise : la souscription en démembrement ou par versements programmés est sans objet. Un acheteur peut financer ses parts à crédit auprès de sa banque. Quatre assureurs, CNP Assurances, Sogecap, Spirica et Suravenir, siègent au conseil de surveillance, mais Praemia REIM ne publie pas de liste de contrats d'assurance vie référençant Primopierre dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Le label ISR de Primopierre a été renouvelé en 2024 pour un cycle de trois ans. La SCPI vise à placer ses immeubles sur une trajectoire de neutralité carbone d'ici 2050. La page produit la présente comme classée article 8 du règlement SFDR.

Le DIC d'août 2026 classe Primopierre en risque 4 sur une échelle de 7.

Le profil type est un acheteur qui recherche une SCPI de bureaux achetée bien sous la valeur de ses immeubles, accepte une revente qui peut prendre des mois et suit les confrontations mensuelles. Un épargnant qui cherche un revenu stable ou une sortie rapide regardera d'autres solutions. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à prépondérance bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, avec une performance globale annuelle de -0,25 %. Elles pèsent 49 421 M€. Au 31 décembre 2025, les parts en attente de Primopierre représentaient 11,56 % de sa capitalisation, pour 3,14 % en moyenne sur l'ensemble des SCPI.

Trois points du bulletin et de la note d'information guident la lecture.

• Le TOF de 81,7 % inclut 6,7 % de locaux sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire : les locaux occupés et payants représentent 73,3 %.
• La dette atteint 41,3 % selon la méthode ASPIM, avec un effet de levier de 1,8. Deux immeubles étaient sous promesse de vente au 30 juin, et le produit des ventes sert à rembourser les banques.
• La réouverture a des conditions chiffrées. La variabilité peut revenir si le prix acquéreur reste entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution (81,75 €) sur quatre confrontations, soit au moins 73,58 €. Elle est obligatoire après huit confrontations de ce type. À défaut, la variabilité est rétablie à l'assemblée de 2028, sauf prorogation votée en assemblée extraordinaire.

La période d'ajustement du marché est détaillée dans notre dossier sur la crise des SCPI. Pour comparer avec des SCPI de bureaux encore ouvertes, voyez Accès Valeur Pierre et PAREF Hexa.

Informations issues des documents publiés par Praemia REIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.