SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : simulation, rendement et avis

Rivoli Avenir Patrimoine est issue d'une société civile créée le 20 décembre 2001 par Crédit Lyonnais Asset Management Immobilier. L'assemblée du 13 décembre 2002 a approuvé la fusion avec vingt autres sociétés civiles et le passage au statut de SCPI, selon la note d'information. Le visa AMF en vigueur est le n° 20-02 du 24 janvier 2020.

Sa société de gestion, Amundi Immobilier, filiale du groupe Amundi, est agréée par l'AMF depuis le 26 juin 2007 (n° GP 07000033). Ses équipes interviennent sur l'immobilier français et européen depuis 1979, selon le rapport annuel 2025. Antoine Aubry en est le directeur général, et Anne Duperche-Rabant la gérante de la SCPI. Amundi Immobilier ne publie pas son encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Rivoli Avenir Patrimoine détient surtout des bureaux à Paris et en première couronne, avec une poche de diversification de 23 % (commerces, hôtels, logistique) appelée à se renforcer. Au 30 juin 2026, elle compte 180 immeubles et 602 562 m², et 1 497 locataires fin 2025.

Répartition au 31 décembre 2025, en valeur :

Les principaux actifs sont le 136 Champs-Élysées (6,78 % du patrimoine), In Town à Paris 9e et Cœur Défense. Les dix premiers immeubles portent 27 % des loyers. En 2025, la SCPI a acheté cinq hôtels B&B à Marseille, Bordeaux et Quimper pour 36,1 M€, avec 5,6 ans de bail ferme restant. Amundi ne publie pas de durée ferme moyenne des baux (WALB) pour l'ensemble du portefeuille.

Le taux d'occupation financier atteint 85,01 % au premier semestre 2026. Au même semestre, 104 baux ont été signés pour 3,9 M€ de loyers annuels, face à 79 départs pour 3,5 M€. La Défense concentre l'essentiel des surfaces à relouer, et plusieurs baux y ont été signés au trimestre, notamment dans la Tour Hekla, louée à plus de 30 % fin 2025. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Le prix a été ajusté quatre fois depuis 2023 pour suivre les expertises, selon Amundi Immobilier : 268 € en juillet 2023, 250 € en mars 2024, 228 € le 31 mars 2025, puis 203 € le 28 août 2026.

Les distributions par part sont avant prélèvement sur revenus financiers, selon le tableau d'évolution du rapport annuel 2025, qui ne reprend les taux ASPIM que pour 2024 et 2025. La performance globale annuelle est de -2,83 % en 2024 et -5,34 % en 2025.

En 2026, la SCPI a versé 2,10 € par part à chacun des deux premiers trimestres, payés le 20 avril et le 20 juillet. Amundi prévoit 8,40 € sur l'année, soit 4,14 % du nouveau prix, sans garantie. 73,58 % de la distribution brute du deuxième trimestre est non récurrente : elle intègre la plus-value de la vente d'un immeuble rue du Louvre, cédé 54,4 M€ le 15 avril 2026.

Au 30 juin 2026, 818 629 parts attendaient un retrait, soit 6,4 % de la capitalisation, contre 673 865 fin 2025. Le délai d'exécution, d'un mois en 2021 et 2022, se compte désormais en années, selon le rapport annuel.

Au premier semestre, 1 376 parts ont été souscrites et 1 117 parts retirées par compensation. Le fonds de remboursement, doté de 30 M€ en juillet 2023, a servi 19,1 M€ et garde 10,9 M€. Le marché de gré à gré reste ouvert : 916 parts y ont changé de main au semestre. Le guide pour revendre des parts de SCPI détaille ces options.

La note d'information du 28 août 2026 fixe les commissions suivantes.

• Souscription : 7,993 % TTI, soit 16,23 € par part, compris dans les 203 €.
• Gestion : 8 % TTI au maximum des loyers et produits financiers encaissés (5,75 % TTI appliqués en 2023, selon la page produit).
• Arbitrage : 1,25 % TTI du prix net vendeur, de 1 % à 1,50 % selon le prix obtenu face à l'expertise, et 1,25 % TTI en cas de réinvestissement.
• Suivi des travaux : 3 % HT au maximum des travaux d'amélioration ou de restructuration.
• Cession de gré à gré : 50 € TTI par opération ; succession, divorce ou donation : 100 € TTI.
• Revente sur le marché secondaire : 5 % TTI, plus 5 % de droits d'enregistrement, payés par l'acheteur.
• Retrait : 1 % TTI au maximum prévu, taux effectif actuellement nul.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 7,993 % / 3,46 % donne 2,3 ans, environ 28 mois de revenus. Les parts entrent en jouissance le premier jour du troisième mois : 2 mois sans revenu. Il faut compter environ deux ans et demi.

Les loyers français sont imposés en revenus fonciers, plus les prélèvements sociaux. Les revenus financiers supportent un prélèvement forfaitaire de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Les 20 % du patrimoine situés à l'étranger supportent un impôt local payé par la SCPI : 0,08 € par part au premier semestre 2026, neutralisé en France par les conventions fiscales. Lors de la vente d'un immeuble, Amundi déclare et paie l'impôt sur la plus-value pour le compte des associés : 0,31 € par part au deuxième trimestre 2026. Pour l'IFI, la valeur publiée est de 184,19 € par part. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI.

Selon la page produit, les parts s'achètent au nominatif en direct ou via un contrat d'assurance vie ; la liste des contrats n'est pas publiée. Le minimum est d'une part. La note d'information encadre le nantissement des parts en cas de financement à crédit. Les documents consultés au 30 septembre 2026 ne présentent pas d'offre de démembrement, de versements programmés ni de réinvestissement automatique des dividendes.

La SCPI est classée article 8 SFDR. Elle a obtenu le label ISR en décembre 2021, renouvelé en décembre 2024 pour trois ans. La note ESG du portefeuille atteint 50/100 au 31 décembre 2025, avec un objectif de 53/100 en 2027 pour la poche « best in progress ».

Le DIC classe la SCPI en risque 4 sur 7, pour une durée de placement recommandée d'au moins 8 ans. Le profil type est un épargnant qui accepte une liquidité à surveiller, une forte exposition aux bureaux parisiens et un horizon de 10 ans ou plus. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI à prépondérance bureaux ont distribué 4,6 % en moyenne en 2025, pour une performance globale annuelle de -0,2 %. Le marché comptait 2,8 milliards d'euros de parts en attente fin 2025, soit 3,1 % de la capitalisation, surtout dans des SCPI de bureaux. Avec 3,46 % en 2025, Rivoli Avenir Patrimoine se situe sous la moyenne de sa famille, et sa prévision 2026 de 4,14 % du nouveau prix l'en rapproche.

La collecte reste modeste : 305 835 € apportés en 2025 et 313 728 € au premier semestre 2026, selon Amundi. Les 10,9 M€ du fonds de remboursement couvrent environ 58 000 parts au nouveau prix de retrait. Le programme de ventes d'immeubles annoncé pour 2026 doit servir à réinvestir et à rembourser des financements.

L'ajustement de prix s'applique aussi aux parts en attente : elles seront remboursées à 186,77 €, et non plus à 209,78 €. Le nouveau prix de 203 € correspond à la valeur de reconstitution, 203,56 € par part au 30 juin 2026, et dépasse de 15 % la valeur de réalisation, environ 176,60 €.

La dette atteint 879 M€ au 30 juin 2026, et 28,3 % des actifs fin 2025, pour un plafond de 40 %. La page sur la période d'ajustement des SCPI replace cet ajustement parmi ceux de l'été. Pour comparer, voyez Efimmo 1 et la SCPI Laffitte Pierre.

Informations issues des documents publiés par Amundi Immobilier, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.