SCPI Edissimmo : simulation, rendement et avis

Edissimmo a été créée en 1986. C'est l'une des plus anciennes SCPI de bureaux du marché. Sa note d'information porte le visa AMF SCPI n° 20-01 du 24 janvier 2020. Son terme statutaire est fixé au 8 mai 2085.

Amundi Immobilier est la filiale immobilière du groupe Amundi. La société est agréée par l'AMF depuis le 26 juin 2007 (n° GP 07000033). Selon sa brochure d'août 2026, elle gère 30 Md€ d'encours et 1 200 actifs en Europe, dont 18,5 Md€ de bureaux. Elle est deuxième en capitalisation sur les fonds grand public, selon l'ASPIM au 31 mars 2026. Elle gère aussi Rivoli Avenir Patrimoine.

La stratégie repose sur trois leviers, selon Amundi Immobilier : vendre les immeubles arrivés à maturité, moderniser les bureaux parisiens à potentiel, acheter des immeubles récents loués sur des baux de plus de 6 ans. La poche de diversification (commerces, logistique, hôtels, santé) pèse environ 30 % et doit croître.

Au 30 juin 2026, Edissimmo compte 178 immeubles pour 924 340 m² et 1 462 locataires (chiffre fin 2025).

La poche européenne se concentre en Allemagne (13,1 %), en Espagne (3,8 %) et aux Pays-Bas (3,6 %), avec l'Autriche, la Belgique, la République tchèque et la Pologne. Parmi les actifs cités : Cœur Défense (182 760 m²) et Hekla (76 000 m²) à La Défense, 38 actifs à Lyon République.

Le premier actif, place de Budapest à Paris 9e, pèse 4,78 % de la valeur totale. Il a été reloué en 2025 pour 7 ans fermes, avec un loyer en hausse de 25 %. Amundi Immobilier ne publie ni la liste des principaux locataires ni la durée moyenne des baux (WALB) consolidée dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

En 2025, la SCPI a vendu 8 immeubles, dont deux à Puteaux pour 15,5 M€. Une promesse de vente a été signée en juillet 2026 sur un bureau en province.

Le taux d'occupation financier atteint 83,84 % au premier semestre 2026, contre 87,03 % sur l'année 2025.

• Locaux occupés et payants : 75,14 %.
• Locaux loués sous franchise : 8,27 %, qui deviendront payants à la fin des franchises.
• Locaux sous promesse de vente : 0,43 %.
• Locaux à louer : 16,16 %.

Au semestre, 103 baux ont été signés pour 4 M€ de loyers annuels, face à 81 départs pour 5 M€. Le taux d'encaissement des loyers atteint 93,08 %.

Le prix a été ajusté quatre fois : 237 € jusqu'à fin 2023, 204 €, 191 €, 172 € le 31 mars 2025, puis 150 € le 28 août 2026. Ce dernier ajustement suit la baisse de 4,42 % des expertises au premier semestre 2026.

Sources : rapports annuels 2022 et 2025, performances passées publiées en mai 2025. En 2025, les revenus non récurrents ne représentaient que 2,02 % de la distribution, contre 16,5 % en 2024. Les 6,80 € prévus pour 2026 représentent 4,53 % du prix de 150 €, non garantis. La performance globale 2025 est de -6,31 % et le TRI sur 10 ans de 0,77 %. Le contexte général figure dans notre page sur la crise des SCPI.

Les revenus sont versés chaque trimestre. Le dernier acompte, 1,70 € par part avant impôt sur les revenus financiers, a été versé le 20 juillet 2026.

Au 30 juin 2026, 861 584 parts attendaient un retrait, soit 4,89 % de la capitalisation, contre 620 526 fin 2025. Au premier semestre, 2 692 parts ont été souscrites et 2 664 remboursées par compensation.

Un fonds de remboursement, créé en juillet 2023 avec le produit des ventes d'immeubles, a servi 18,9 M€. Il restait 11,1 M€ disponibles au 30 juin 2026. En 2025, il a remboursé 51 920 parts à 145,19 €, pour les associés en attente depuis plus de 6 mois, dans la limite de 300 parts chacun. La SCPI conserve son capital variable.

La valeur de retrait est de 138,01 € depuis le 28 août 2026. Le gré à gré reste ouvert : 2 267 parts ont changé de main au semestre. Le guide pour revendre des parts de SCPI décrit les deux voies.

La note d'information du 28 août 2026 et la brochure fixent ces montants.

• Souscription : 7,993 % TTI, soit 11,99 € par part sur 150 € (6 % pour la collecte, 1,993 % pour la recherche d'immeubles).
• Gestion : 8 % TTI maximum des loyers encaissés, 5,75 % TTI appliqués en 2025.
• Retrait : 0 %.
• Cession de gré à gré : 50 € TTI de frais de dossier, plus 5 % de droits d'enregistrement.
• Succession, donation, divorce : 100 € TTI par opération.
• Vente et remploi d'immeubles : 1,25 % TTI, de 1 % à 1,50 % selon le prix obtenu face à l'expertise.
• Suivi des travaux : 3 % HT, soit 3,60 % TTC.
• Financement : 0,20 % TTI maximum du prêt négocié.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 7,993 % / 3,63 % donne environ 26 mois. La brochure d'août 2026 fixe l'entrée en jouissance au 1er jour du 3e mois suivant la souscription (2 mois pleins), contre le 1er jour du 6e mois (5 mois pleins) au premier semestre 2026 : il faut compter environ 28 mois au total. Avec la prévision 2026 rapportée à 150 € (4,53 %), il revient à environ 21 mois, plus la jouissance. Notre page sur les frais des SCPI compare ces niveaux.

Environ 76 % du patrimoine est en France. Ces loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En 2025, une part a généré 6,36 € de revenus fonciers et 0,97 € de revenus financiers imposables.

Les loyers allemands, espagnols ou néerlandais sont imposés dans leur pays, puis neutralisés en France par le taux effectif ou un crédit d'impôt. L'impôt étranger payé par la SCPI reste faible : 0,07 € par part au premier semestre 2026. Les revenus financiers supportent 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Le détail figure dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, Amundi Immobilier publie une valeur au 1er janvier 2026 de 141,39 € par part (résident) et 115,95 € (non-résident).

Edissimmo est accessible dès une part, en direct au nominatif ou en assurance vie. Amundi Immobilier ne publie ni offre de démembrement, ni versements programmés, ni réinvestissement automatique des dividendes dans ses documents consultés au 30 septembre 2026. Le financement bancaire se traite au cas par cas : voir notre guide SCPI à crédit.

Edissimmo détient le label ISR depuis 2021, renouvelé en décembre 2024 pour trois ans. Elle est classée article 8 au sens du règlement SFDR. Sa note ESG moyenne atteint 51/100 fin 2025, avec un objectif de 53/100 pour la poche en amélioration d'ici 2027.

• Conseil de surveillance : présidé par Michel Mas, vice-président Jean-Yves Laucoin.
• Commissaire aux comptes : Forvis Mazars (suppléant CBA).
• Expert immobilier : CBRE Valuation.
• Dépositaire : CACEIS Bank France.

Le DIC du 15 septembre 2026 classe Edissimmo en risque 4 sur 7, pour une détention recommandée d'au moins 8 ans. La dette atteint 936 M€, soit un levier de 28 % fin 2025, sous le plafond de 40 %.

Le profil type : un épargnant qui cherche une grande SCPI de bureaux à frais modérés, accessible dès 150 €, et qui peut rester 8 ans.

Elle demande plus de patience à qui pourrait avoir besoin de revendre rapidement, vu la file d'attente, ou à qui veut limiter son exposition aux bureaux franciliens. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à prépondérance bureaux pesaient 49,4 Md€ fin 2025. Leur taux de distribution moyen était de 4,62 % en 2025, pour une variation de prix de -4,9 % et une performance globale de -0,25 %. Edissimmo se situe en dessous en distribution (3,63 %) et en performance globale (-6,31 %).

Beaucoup de pages affichent encore 172 €. Le bulletin du premier semestre 2026 donne trois repères.

D'abord, le prix de 150 € est au niveau de la valeur de reconstitution (150,65 € par part) et 14,5 % au-dessus de la valeur de réalisation (130,96 €), un écart normal qui couvre les frais d'achat des immeubles. Ensuite, les 8,27 % de locaux sous franchise deviendront payants. Enfin, le report à nouveau de 3,56 € par part aide à lisser la distribution.

Pour comparer, voyez Notapierre ou la SCPI Laffitte Pierre.

Informations issues des documents publiés par Amundi Immobilier et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.