SCPI Laffitte Pierre : simulation, rendement et avis

Laffitte Pierre s'appelait à l'origine Barclays Pierre. Créée à l'initiative de Barclays Bank et de Natixis, elle a absorbé en 2001 sept SCPI fondées à la fin des années 1970 et dans les années 1980, dont Laffitte-Pierre et Barclays Pierre 1 et 2, selon la note d'information. Son terme statutaire est fixé à 2099 et son capital maximum à 800 M€.

Sa société de gestion, AEW, est une SAS parisienne agréée par l'AMF le 10 juillet 2007 (n° GP-07000043). Son capital est détenu à 100 % par AEW Europe. Elle est présidée par Vanessa Roux-Collet, selon le rapport annuel 2025. AEW gère d'autres SCPI, comme AEW Commerces Europe ou AEW Patrimoine Santé ; elle ne chiffre pas son encours global dans les documents consultés.

Laffitte Pierre investit surtout dans des bureaux à Paris et en Île-de-France, avec des commerces, des hôtels et des résidences services en diversification. La France représente 70 % au moins du patrimoine, la zone euro 30 % au plus. Au 30 juin 2026, elle possède 68 immeubles valant 813,2 M€, pour 246 743 m² et 460 baux ; 66 % sont détenus en direct, 34 % via des sociétés immobilières.

Le risque locatif est très divisé : fin 2025, 465 locataires pesaient chacun moins de 1 % des loyers, les 10 plus grands baux un tiers, le principal locataire 10 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2,9 ans, la durée jusqu'au terme (WALT) de 4,7 ans. Au premier semestre 2026, 9 679 m² ont été loués et cinq baux renouvelés sur 6 067 m². Deux immeubles ont été vendus pour 3,7 M€, à Brême et à Bagnolet. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Le prix a été porté de 440 € à 450 € le 2 mars 2020. AEW l'a ensuite ajusté à 372 € en 2023, puis à 295 € le 16 septembre 2024, pour l'aligner sur la valeur des immeubles. Le dividende est resté proche de 15 à 16 € : le taux de distribution a progressé avec l'ajustement du prix.

Sources : rapports annuels 2020 et 2025. Jusqu'en 2020, le taux était calculé sur le prix moyen de l'année. En 2025, 1,50 € venait de la réserve de plus-values, soit 10 % du montant versé. La performance globale 2025 est de 5,30 %, le prix n'ayant pas varié. Le TRI atteint 5,75 % sur 20 ans (2005-2025) et 2,51 % sur 15 ans.

Les acomptes sont trimestriels. En 2026, AEW a fixé l'acompte à 3,00 € par trimestre, versé le 23 avril et le 27 juillet, contre 3,45 € de revenu courant chaque trimestre de 2025. Au même rythme, l'année donnerait 12 €, soit 4,1 % du prix, sans garantie. Le prochain versement est prévu fin octobre 2026.

Au 30 juin 2026, 198 533 parts attendaient un retrait, soit 7,1 % des parts et environ 52,8 M€ à la valeur de retrait de 265,73 €. Au premier semestre, 42 parts neuves ont été souscrites, toutes affectées aux associés sortants. L'ASPIM comptait 6,66 % de parts en attente fin 2025.

Un fonds de remboursement, organisé par l'assemblée du 20 juin 2025, a racheté 13 087 parts au semestre. Il rembourse au plus 82 parts par associé inscrit depuis neuf mois, à la valeur de réalisation moins 10 %. Des parts se vendent aussi de gré à gré : 105 au semestre, pour 26 663 € hors droits, soit environ 254 € la part. Notre guide pour revendre des parts de SCPI détaille les options.

La note d'information de juillet 2026 fixe les commissions suivantes.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 11,90 % / 5,30 % donne 2,2 ans de revenus, environ 27 mois. Les parts portent jouissance « à compter du premier jour du deuxième mois qui suit celui de la souscription », selon AEW, soit 1 mois plein sans revenu : il faut compter environ 28 mois au total. Au rythme des acomptes de 2026, le délai serait un peu plus long.

Les loyers français sont des revenus fonciers, soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les loyers allemands et espagnols supportent un impôt local de 15,825 % et de 24,75 %, déduit des acomptes.

En France, ces revenus donnent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. L'impôt espagnol au-delà de ce montant n'est ni reporté ni remboursé, précise AEW. En 2025, la SCPI a payé 947 328 € d'impôts étrangers pour ses associés. En unités de compte d'assurance vie, ces crédits d'impôt reviennent à l'assureur.

Pour l'IFI, la pratique retient la valeur de retrait au 1er janvier, 265,73 € en 2026. AEW ne publie pas de valeur IFI dédiée dans les documents consultés.

• Démembrement : la note d'information organise les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire ; AEW présente une offre de démembrement temporaire sur son site.
• Crédit : possible, la plaquette d'avril 2026 en décrit les risques.
• Assurance vie : la plaquette prévoit la détention en unités de compte ; BPCE Vie siège au conseil de surveillance. AEW ne publie pas de liste de contrats.
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : AEW ne les mentionne pas dans les documents consultés.

Laffitte Pierre détient le label ISR depuis le 24 janvier 2023 et relève de l'article 8 du règlement SFDR. Le document d'informations clés de juillet 2026 la classe en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 10 ans. La note d'information a reçu le visa AMF n° 25-26 le 16 décembre 2025.

Le profil type est un épargnant qui accepte une durée de 10 ans, celle recommandée par AEW, et une revente qui peut demander plusieurs mois ou années. Le prix, proche de la valeur de reconstitution, limite l'écart payé à l'entrée. Un besoin de capital à moyen terme oriente plutôt vers une autre solution. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à dominante de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 % après une réévaluation des prix de 4,9 %. Laffitte Pierre fait mieux sur les deux mesures : 5,30 % et 5,30 %. Son prix avait déjà été ajusté en 2023 et 2024. Pour une grande SCPI de bureaux comparable, voyez Épargne Foncière.

Trois points du bulletin complètent la lecture. D'abord, le taux d'occupation de 85,27 % inclut 4,58 % de locaux sous franchise de loyer ou mis à disposition d'un futur locataire : les locaux occupés représentent 79,41 %, et 1,28 % sont en travaux ou sous promesse de vente.

Ensuite, la SCPI a investi environ 90 M€ de plus que ce qu'elle a collecté, avec une dette de 15,1 %. La valeur de réalisation est de 250,36 €, 15 % sous le prix, alors que la valeur de reconstitution, 297,46 €, le dépasse légèrement.

Enfin, la note d'information de juillet 2026 permet à AEW de suspendre la variabilité du capital, après avis du conseil de surveillance, si des retraits attendent depuis plus de six mois sans fonds de remboursement doté. Aucune suspension n'est annoncée au 30 septembre 2026. Le contexte est détaillé dans notre page sur la crise des SCPI.

Pour comparer avec d'autres SCPI de bureaux ouvertes, voyez Accès Valeur Pierre et Sélectipierre 2 Paris.

Informations issues des documents publiés par AEW et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.