SCPI Sélectipierre 2 - Paris : simulation, rendement et avis

La SCPI a été créée en 1978 par la Soparcic, filiale du CIC, et la société civile Sélectipierre, selon la note d'information. Elle a absorbé Sélectipierre 3 et Sélectipierre 4 en 1997. Avec effet au 1er janvier 2016, elle a absorbé Sélectipierre 1 et Croissance Immo. Son capital, fixe depuis 2001, est redevenu variable le 28 juin 2017.

La gestion est passée de Cofigest à SERCC en 2008, devenue Uffi REAM. Fiducial Real Estate en est devenue l'actionnaire en 2012, puis la société a pris le nom de Fiducial Gérance en octobre 2013. Fiducial Gérance gérait 1 786 M€ de SCPI fin 2025, selon l'ASPIM. Sa gamme comprend Ficommerce Proximité, Buroboutic Métropoles, Logipierre 3, Capiforce, Pierre Expansion Santé et Soprorente.

Sélectipierre 2 investit en priorité dans des bureaux situés à Paris, surtout dans le quartier central des affaires, et accessoirement dans des commerces parisiens, selon la page produit. Fiducial Gérance étudie de nouveaux achats de bureaux dans ces quartiers.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

La SCPI détient 67 immeubles pour 63 227 m² et 253 locataires. Le patrimoine vaut 423 M€, dont 15,8 M€ de parts de deux fonds, Accès Valeur Pierre et MCF Office Income. Les loyers annuels quittancés atteignent 21,3 M€.

Le taux d'occupation financier est de 95,05 % au deuxième trimestre : 87,03 % de locaux occupés, 4,35 % sous franchise, 2,15 % sous promesse de vente, 1,52 % en restructuration et 4,95 % à relouer. Fiducial Gérance ne publie ni la durée moyenne des baux ni le nom des principaux locataires.

Au deuxième trimestre, 5 relocations ont porté sur 480 269 € de loyers annuels. La promesse de vente des bureaux de la rue Mahias à Boulogne-Billancourt suit son cours. La SCPI a accepté une offre d'un locataire rue Pergolèse, à Paris. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Source : bulletin du deuxième trimestre 2026. Le prix est de 773 € depuis le 1er mars 2023. Au premier semestre 2026, la SCPI a versé 13,00 € par part, au même rythme qu'en 2025. Le TRI atteint 8,89 % sur 10 ans, 8,80 % sur 15 ans et 10,74 % sur 20 ans à fin 2025.

Selon l'ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 %. La moyenne de toutes les SCPI est de 4,91 %. Fiducial Gérance ne publie pas d'objectif chiffré de distribution pour 2026.

Au 30 juin 2026, 3 750 parts attendent un acquéreur, soit 0,62 % des parts, contre 5 305 au 31 mars. Au deuxième trimestre, 1 027 parts ont été souscrites et 3 496 retirées. Ces retraits comprennent une campagne du fonds de remboursement au prix de 655 € par part, ouverte aux associés inscrits depuis plus de trois mois. Au premier trimestre, 8 869 parts étaient sorties par ce fonds.

Au titre de 2025, le fonds a été doté de 10 M€, dans une limite fixée à 10 % du capital par l'assemblée du 12 juin 2025. Le retrait normal se fait à 695,70 €, réglé dans un délai d'un mois au plus. Notre page pour revendre des parts de SCPI compare ces voies de sortie.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 et la note d'information :

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, compris dans les 773 €.
• Gestion : 9,2 % HT, soit 11,04 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Cession d'immeubles : 1 % HT du prix net vendeur.
• Acquisition non financée par la collecte : 1,5 % HT du prix.
• Suivi de gros travaux : 2 % HT du montant des travaux concernés.
• Cession de parts : 3 % HT sur le marché secondaire, 120 € TTC de gré à gré.
• Donation ou succession : 240 € TTC par dossier.

Exemple sur 10 000 € : 12 parts coûtent 9 276 €. Au dividende de 2025, elles rapportent 384 € par an. Leur valeur de retrait est de 8 348,40 €. L'écart de 10 % entre prix et retrait représente 2,4 années de revenus au taux de 2025, environ 29 mois, plus un à deux mois de délai de jouissance.

Tout le patrimoine est situé en France. L'essentiel des revenus est imposé comme revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Une petite part vient des placements de trésorerie et relève du prélèvement forfaitaire unique, selon le bulletin. Les 5,00 € de plus-values distribués en 2025 ont été prélevés sur la réserve de plus-values de cession, selon le rapport annuel. Notre guide sur la fiscalité des SCPI détaille ces règles.

Fiducial Gérance ne publie pas de valeur IFI par part dans le bulletin du deuxième trimestre 2026 ni dans le rapport annuel 2025.

• Crédit : la note d'information prévoit les souscriptions financées à crédit.
• Nue-propriété : aucune offre de démembrement dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Versements programmés et réinvestissement : non publiés.
• Assurance vie : Fiducial Gérance ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

L'assemblée générale mixte du 11 juin 2026 a réuni un quorum de 28,35 %. Les résolutions ordinaires ont été adoptées avec 85,99 % à 98,73 % des voix, les résolutions extraordinaires avec 97,52 % à 98,33 %. Le conseil de surveillance, de 12 membres, a été partiellement renouvelé. Il était présidé en 2025 par BTP Prévoyance, représentée par Claude Galpin. Le commissaire aux comptes est PricewaterhouseCoopers Audit, l'expert BNP Paribas Real Estate Valuation France et le dépositaire CACEIS Bank.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée recommandée de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels réguliers, adossés à des bureaux parisiens, et qui peut investir 7 730 € au moins.

Un épargnant qui préfère limiter la part des bureaux, ou qui cherche des revenus mensuels, regardera d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 773 € est 0,6 % sous la valeur de reconstitution, 777,87 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 645,03 €.

Depuis 2021, 5,00 € de plus-values par an complètent le dividende. En 2025, ils représentent 15,63 % des 32,00 € versés. Le résultat net courant 2025 atteint 28,27 € par part.

Le centre commercial de Thiais, vendu 12,1 M€ en septembre 2025, reste loué au profit de la SCPI jusqu'au 30 septembre 2026 au plus tard. En parallèle, Fiducial Gérance étudie des achats de bureaux dans les quartiers d'affaires parisiens, selon le bulletin.

La valeur du patrimoine a été ajustée de 3,4 % en 2025, surtout du fait des ventes. À périmètre constant, elle a progressé de 1,0 %.

Pour comparer, voyez Ficommerce Proximité, gérée par Fiducial Gérance, et Aestiam Horizon, autre SCPI de bureaux.

Informations issues des documents publiés par Fiducial Gérance, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.