SCPI en nue-propriété : la décote, l'impôt et le vrai gain
Mis à jour le Relu par Hugo, moteur de calcul
Simulateur de nue-propriété
Décote de la nue-propriété
35,6 %
Vous payez la nue-propriété 35,6 % moins cher et récupérez la pleine propriété au bout de 10 ans, sans loyer ni impôt entre-temps.
- Valeur de la pleine propriété à l'extinction
- 13 666 €
- Gain à l'extinction
- 3 666 €
- Rendement annualisé du capital
- 3,17 %
- Gain en pleine propriété sur la même durée
- 2 245 €
Le détail du calcul
- Loyers pendant le démembrement
- 0 €
Décote estimée par actualisation à 4,5 % par an ; la décote publiée par la société de gestion prévaut.
Répartition géographique non publiée dans la base : part étrangère estimée à parts égales entre les zones. Mois de versement non renseignés : versements supposés en janvier, avril, juillet et octobre. Répartition sectorielle non publiée : la famille de la SCPI en tient lieu pour le score de diversification.
Simulation à titre indicatif, non contractuelle. Elle est fondée sur les dernières données publiées et sur vos hypothèses. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; capital et revenus non garantis.
En nue-propriété, vous acquérez des parts de SCPI dont les loyers vont à un usufruitier pendant une durée fixée d'avance. En échange, vous payez les parts avec une décote. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et vous récupérez la pleine propriété. Les loyers allant à l'usufruitier, vous payez zéro impôt sur le revenu pendant la période ; le prix de part, lui, suit le marché sur la totalité de la valeur.
L'essentiel
Combien paie-t-on les parts ?
Environ 65 % du prix à 10 ans
La clé de répartition dépend de la durée et de la SCPI.
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Combien rapporte l'opération ?
2,3 % à 3,3 % par an après impôt Sur notre exemple à 10 ans, selon le prix de sortie.
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Faut-il déclarer des loyers ?
C'est l'usufruitier qui déclare Les loyers vont à l'usufruitier pendant le démembrement : il les déclare et paie l'impôt.
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Peut-on sortir avant le terme ?
Avec un acheteur de nue-propriété Prévoyez de garder les parts jusqu'à l'échéance du démembrement.
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Comment fonctionne une SCPI en nue-propriété ?
Un démembrement temporaire coupe chaque part en deux droits distincts, pour une durée déterminée. L'usufruitier, souvent une société ou un investisseur institutionnel, perçoit les revenus. Le nu-propriétaire, c'est vous, détient le capital et le récupère en entier à l'échéance.
Le prix payé est un pourcentage du prix de la part, appelé clé de répartition. Il dépend de la durée choisie et de la SCPI, et chaque société de gestion fixe sa propre grille. À titre d'exemple, la grille indicative publiée par Sofidy en février 2026 va de 73,75 % à 81 % pour 5 ans et de 59 % à 67,5 % pour 10 ans, selon la SCPI.
| Durée du démembrement | Clé nue-propriété (ordre de grandeur) | Décote | Gain mécanique à l'échéance, prix inchangé |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 73,75 % à 81 % | 19 % à 26,25 % | +23 % à +36 % |
| 10 ans | 59 % à 67,5 % | 32,5 % à 41 % | +48 % à +69 % |
Cette clé commerciale se distingue du barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème valorise un usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. Il sert pour les droits de donation ou de succession ; le prix d'achat, lui, suit la clé commerciale. Les termes techniques sont repris dans notre lexique des SCPI.
Un exemple à 10 ans, calculé à la main
Prenons 32 500 € investis en nue-propriété sur 10 ans, à une clé de 65 %. Vous acquérez des parts qui vaudront 50 000 € en pleine propriété à l'échéance, à prix de part stable. Pendant 10 ans, les loyers vont à l'usufruitier.
| Hypothèse | Valeur retenue |
|---|---|
| Somme investie | 32 500 € |
| Valeur des parts en pleine propriété | 50 000 € |
| Loyers perçus pendant 10 ans | 0 € |
| Sortie, scénario A | 50 000 € (prix de part inchangé) |
| Sortie, scénario B | 44 000 € (valeur de retrait, 12 % de frais d'entrée retirés) |
| Impôt de plus-value | 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour 10 ans de détention |
Scénario A, le plus favorable : vous passez de 32 500 € à 50 000 €, soit 17 500 € de gain et 4,40 % par an avant impôt. C'est le chiffre des plaquettes. L'impôt est reporté à la revente : la plus-value se calcule sur votre prix d'achat décoté. Avec 10 ans de détention, l'abattement est de 30 % pour l'impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux, selon Service-Public.fr. Cela fait 5 089 € d'impôt, et il vous reste 3,29 % par an.
Scénario B, plus proche du terrain : une SCPI à capital variable rachète vos parts à la valeur de retrait, soit le prix de part moins la commission de souscription. Avec 12 % de frais, vous récupérez 44 000 €. Le gain s'établit à 11 500 €, l'impôt à 3 344 €, et le rendement à 2,26 % par an après impôt.
Les formules sont détaillées sur la page comment on calcule. Hypothèses fiscales datées de septembre 2026 : plus-value à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 %, abattements de 6 % puis 1,65 % par an à partir de la sixième année.
Nue-propriété ou pleine propriété ?
La pleine propriété verse des loyers imposés tout de suite, la nue-propriété concentre son gain à l'échéance, imposé seulement à la revente. Avec les mêmes 32 500 € placés 10 ans à 5 % de distribution et une sortie à la valeur de retrait, voici ce que vous avez en poche.
| Votre tranche (TMI) | Pleine propriété : loyers nets + revente | Rendement annuel | Nue-propriété, scénario B | Rendement annuel |
|---|---|---|---|---|
| 0 % | 42 055 € | 2,61 % | 40 656 € | 2,26 % |
| 11 % | 40 268 € | 2,17 % | 40 656 € | 2,26 % |
| 30 % | 37 180 € | 1,35 % | 40 656 € | 2,26 % |
| 41 % | 35 392 € | 0,86 % | 40 656 € | 2,26 % |
Le tableau montre où se trouve l'intérêt de la formule. À 0 % de TMI, la pleine propriété fait mieux. À 11 %, les deux se valent. À partir de 30 %, la nue-propriété l'emporte nettement, parce qu'elle épargne l'impôt sur les loyers pendant toute la durée.
La question de départ reste votre besoin de revenus pendant la période. Un retraité peu imposé qui veut un complément et un actif à 41 % sans besoin de revenus font chacun un calcul différent. Pour refaire le calcul avec votre tranche, lancez une simulation SCPI gratuite.
Les points à surveiller en nue-propriété
Le premier point à surveiller est la liquidité : les parts démembrées se revendent surtout à l'échéance. Une revente anticipée demande un acheteur de nue-propriété, et chaque société de gestion organise ce marché à sa façon. Prévoyez de garder l'argent investi pour toute la durée, et lisez ce que prévoit la note d'information en cas de décès ou de besoin d'argent.
Le deuxième est le prix de part. Son évolution porte directement sur votre capital, sans loyers pour la lisser. Une décote de 35 % absorbe un ajustement de 15 % du prix de part et laisse encore 20 points de marge. Au premier semestre 2026, l'ASPIM décrit des prix stables pour les SCPI à capital variable, et de nouveaux ajustements sur les bureaux (communiqué du 5 août 2026).
Le troisième concerne le crédit. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers ; en nue-propriété, ces revenus reviennent à l'usufruitier. Un prêt pour acheter de la nue-propriété reste donc neutre fiscalement pendant la durée. Le mécanisme est détaillé sur la page pour emprunter pour acheter des parts de SCPI : combiner les deux se prépare avec l'avis d'un conseiller habilité.
Enfin, l'usufruitier est désigné par la société de gestion, et son identité reste en général confidentielle. Les loyers le concernent seul ; pour vous, la clause à lire de près est la date d'extinction de l'usufruit.
Fiscalité du nu-propriétaire
Pendant le démembrement, les loyers vont à l'usufruitier, et vous êtes dispensé de déclaration de revenus fonciers pour ces parts. L'usufruitier est redevable de l'impôt sur les revenus qu'il perçoit.
Pour l'IFI, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur des parts en pleine propriété, selon l'article 968 du Code général des impôts. Le nu-propriétaire en est dispensé, sauf exceptions prévues par ce texte : vérifiez votre cas. Les règles générales sont sur la page ce qu'il reste après impôt.
À l'échéance, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété se fait en franchise d'impôt. L'impôt arrive à la vente, sur la plus-value, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Nue-propriété, société à l'IS et transmission
La nue-propriété intéresse aussi les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, notamment les holdings qui placent une trésorerie longue. Pendant la période, elles enregistrent zéro revenu imposable, et leurs règles comptables et fiscales sont propres aux sociétés : un expert-comptable valide l'opération.
Côté transmission, des parents peuvent acheter la nue-propriété de parts pendant que leurs enfants en détiennent une autre fraction, ou donner la nue-propriété de parts déjà détenues. Le barème de l'article 669 s'applique alors pour calculer les droits. Ces montages relèvent d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine, cette page en présente le principe.
Quelles SCPI proposent la nue-propriété ?
Dans notre base, 49 SCPI ouvertes sur 123 proposent la nue-propriété, d'après les sites de leurs sociétés de gestion. Quelques exemples de profils différents, cités à titre d'illustration :
- Une SCPI diversifiée sans commission d'entrée : la SCPI Iroko Zen, 205 € la part depuis le 1er août 2026 selon Iroko.
- Une SCPI de santé : Pierval Santé, 204 € la part au 30 juin 2026 selon Euryale.
- Une SCPI de bureaux distribuée par les notaires : Notapierre, avec une documentation de démembrement à 5 et 10 ans selon Unofi.
Certaines SCPI proposent aussi des versements programmés en nue-propriété, par exemple Alta Convictions selon sa plaquette et Upêka depuis son assemblée générale du 30 juin 2026. La clé dépend de la durée choisie autant que de la SCPI. Vous pouvez comparer plusieurs SCPI côte à côte sur leur prix de part, leur valeur de réalisation et leur taux d'occupation.
Avant toute souscription, relisez les risques des SCPI, les frais de SCPI, les conditions pour revendre ses parts et la page combien investir en SCPI. Pour un échange avec un conseiller habilité :
Votre bilan, à partir de cette simulation
Une dizaine de questions, 3 minutes, les chiffres de la simulation déjà repris. Gratuit, sans engagement.
Le bilan est une estimation indicative. Nous sommes rémunérés par nos partenaires quand un dossier aboutit : voyez comment nous sommes rémunérés.
Simulation à titre indicatif, non contractuelle, fondée sur les dernières données publiées et sur vos hypothèses. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Capital et revenus non garantis.
Les questions qu'on nous pose
Réponses courtes, chiffrées quand c'est possible. Le détail est dans la page.
Qu'est-ce qu'une SCPI en nue-propriété ?
C'est l'achat de parts de SCPI sans l'usufruit, pour une durée fixée d'avance (souvent 3 à 15 ans). Vous payez les parts avec une décote, les loyers de la période vont à l'usufruitier, puis vous récupérez automatiquement la pleine propriété à l'échéance, sans frais ni impôt à ce moment-là.
Quelle est la meilleure SCPI pour investir en nue-propriété ?
Le choix se fait sur des critères plutôt que sur un palmarès. Comparez la clé de répartition proposée pour votre durée, l'écart entre prix de part et valeur de réalisation, et la liquidité. La décote crée une marge ; le prix de part, lui, évolue sur la totalité de la valeur.
Quels sont les avis sur l'achat d'une SCPI en nue-propriété ?
Les avis favorables portent sur l'impôt nul pendant la durée et sur la décote à l'achat. Les points à surveiller portent sur l'argent engagé jusqu'à l'échéance, l'impôt de plus-value calculé à la revente et l'évolution du prix de part. L'opération convient surtout aux foyers fortement imposés qui peuvent se passer de revenus pendant la période.
Quels sont les inconvénients d'un achat en nue-propriété ?
Quatre points à surveiller : des revenus qui commencent à l'échéance, une revente anticipée qui demande un acheteur de nue-propriété, une plus-value calculée sur votre prix d'achat décoté, et un prix de part qui suit le marché. Faute de loyers, les intérêts d'un crédit restent sans effet fiscal pendant la durée.
Est-il rentable d'investir 50 000 euros en SCPI en nue-propriété ?
À 65 % de clé sur 10 ans, 50 000 € achètent environ 77 000 € de parts en pleine propriété à l'échéance, à prix de part stable. Le gain réel dépend du prix de sortie et de l'impôt de plus-value. Notre exemple détaillé donne 2,3 % à 3,3 % par an après impôt.
Votre demande sera étudiée par Yanis, avant tout contact. Il relit votre simulation sur SCPI en nue-propriété, vérifie les chiffres, puis vous rappelle au créneau choisi ou vous oriente vers un conseiller habilité partenaire si vous le souhaitez.