SCPI Pierval Santé : simulation, rendement et avis

Euryale est agréée par l'AMF sous le numéro GP-14000027. Selon le rapport annuel 2025, son capital est détenu à 68,43 % par le Groupe Elience, à 21,50 % par Euryale Services, et à 5 % chacun par David Finck, son directeur général, et TW Investissement. Fin 2025, elle gérait 3 385 M€ de fonds immobiliers grand public, dont 3 321 M€ en SCPI, selon l'ASPIM.

Pierval Santé a été immatriculée le 25 novembre 2013. Sa part de 1 000 € a été divisée par cinq au 1er janvier 2021. Sa note d'information porte le visa AMF n° 20-08 du 6 mars 2020.

Pierval Santé achète uniquement des immeubles liés à la santé : établissements pour personnes âgées, cliniques, maisons médicales, laboratoires. Elle vise des immeubles récents ou neufs, loués avec des baux longs à des exploitants spécialisés, avec des durées fermes de 15 ans en moyenne selon Euryale. La dette est plafonnée à 40 % de la valeur des actifs. En 2026, Euryale mène un plan de relance : ventes, réinvestissements et livraisons d'immeubles neufs.

Pierval Santé détient 255 actifs pour 1,23 million de m², dont 96 928 m² en construction, loués à 1 003 locataires. Répartition en valeur vénale hors droits :

Les actifs italiens sont détenus via deux fonds de droit italien. Les chiffres clés du bulletin :

• WALB de 14 ans et WALT de 14,83 ans ;
• taux d'occupation financier de 93,22 % ;
• 39,7 M€ de loyers quittancés au trimestre ;
• ratio d'endettement de 17,58 %, dont 16,03 % de dette financière.

Au deuxième trimestre, la SCPI a acheté trois immeubles pour 24,9 M€ : un EHPAD près de Madrid loué à Amavir (6,58 %), un laboratoire à Bacup au Royaume-Uni (7,97 %) et un établissement d'hospitalisation à domicile à Coulommiers exploité par LNA Santé (6,81 %). Elle a aussi réceptionné un EHPAD rénové à Kaiserslautern (11,6 M€) et une maison médicale à Lens (14,2 M€).

Le prix de souscription est passé de 200 € à 204 € le 29 décembre 2022, une hausse de 2 %. Avant 2021, la part valait 1 000 €, soit 200 € après division par cinq.

De 2017 à 2020, le chiffre est le taux sur valeur de marché retraité de la fiscalité étrangère publié par Euryale, l'indicateur équivalent de l'époque. En 2025, le dividende brut est de 8,28 € par part, dont 7,60 € de revenus immobiliers et 0,68 € de plus-values. La performance globale annuelle 2025 est de 4,06 %, le taux de rendement interne de 4,39 % sur 10 ans et de 4,24 % depuis l'origine.

Les dividendes sont versés chaque trimestre. En 2026, Euryale a versé 1,50 € net par part au premier et au deuxième trimestre. Le brut, impôts étrangers compris, est de 1,84 € puis 1,51 €, l'écart venant d'un retraitement de l'impôt irlandais. Euryale vise « à moyen terme » 4,5 %, soit 9,18 € par part, un objectif non garanti.

Au 30 juin 2026, 550 067 parts attendaient un retrait, soit 100,4 M€ et 3,04 % de la capitalisation, contre 327 503 parts au 31 décembre 2025. Euryale fait du retour à une liquidité plus fluide sa priorité.

Au deuxième trimestre, 16 217 parts ont été souscrites et autant retirées : la collecte sert à rembourser les associés sortants. En 2025, les 35,9 M€ collectés ont couvert les retraits, et le rapport annuel indique un délai d'exécution d'« un an minimum ». Pour accélérer, Euryale a réduit le délai de jouissance et développe les échanges de gré à gré via des plateformes spécialisées. Le guide pour revendre des parts de SCPI détaille les options.

Le DIC chiffre l'incidence annuelle des coûts à 2,16 % sur la durée recommandée de 10 ans.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 10,51 % / 4,06 % donne 2,6 ans de revenus, environ 31 mois. Depuis le 1er juillet 2025, les parts portent jouissance le 1er jour du mois suivant la souscription, soit 0 mois plein, contre le 1er jour du 5e mois auparavant (4 mois pleins). Il faut donc compter environ 31 mois avant de retrouver sa mise.

Selon Euryale, 66,3 % du patrimoine est situé hors de France. L'impôt de ces pays est payé par la SCPI pour le compte des associés : en 2025, le dividende de 8,28 € brut par part est devenu 7,34 € après cet impôt.

En France, les conventions fiscales évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou taux effectif selon le pays. Les loyers français restent des revenus fonciers soumis aux prélèvements sociaux. Les produits financiers de la trésorerie subissent depuis 2026 un prélèvement de 31,4 % : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Euryale ne publie pas de valeur IFI par part dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Selon la page produit d'Euryale, Pierval Santé est accessible :

• en pleine propriété ou en démembrement ;
• par versements programmés ;
• à crédit ;
• en assurance vie, via des unités de compte.

Euryale ne publie pas de liste de contrats d'assurance vie référençant la SCPI dans ses documents consultés. La première souscription porte sur 5 parts, soit 1 020 €, sans minimum ensuite.

Pierval Santé a obtenu le label ISR immobilier en avril 2023. Le rapport annuel 2025 annonce son renouvellement en mars 2026. Elle est classée article 8 du règlement SFDR, avec une approche « best-in-progress » : améliorer la consommation énergétique des bâtiments et le confort des résidents.

Le DIC classe Pierval Santé en risque 3 sur une échelle de 7, avec une durée de placement recommandée de 10 ans minimum.

Le profil type est un épargnant qui cherche une exposition aux besoins liés au vieillissement, avec des baux de 14 ans, et qui peut rester investi plus de 10 ans. Il accepte qu'une revente prenne plus d'un an dans la situation actuelle. Un épargnant qui vise plus de 4 % de revenu ou une sortie rapide regardera d'autres solutions. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à prépondérance santé et éducation ont distribué 4,19 % en moyenne en 2025, avec une revalorisation de prix de -5,5 % et une performance globale annuelle de -1,32 %. Elles pèsent 8 665 M€. Pierval Santé a distribué 4,06 %, avec un prix stable : sa performance globale de 4,06 % dépasse celle de sa catégorie.

Quatre chiffres des rapports d'Euryale complètent la lecture.

• Le prix de 204 € dépasse de 24,6 % la valeur de réalisation, 163,69 € par part fin 2025, et de 2,4 % la valeur de reconstitution, 199,21 € au 30 juin 2026. Notre page sur la valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique l'enjeu.
• 0,68 € des 8,28 € distribués en 2025 venaient de ventes d'immeubles. Hors plus-values, le taux ressort à 3,73 %.
• Le laboratoire de Marseille (5 881 m², 1,2 M€ de loyer annuel) est à relouer après la liquidation judiciaire de son locataire, Veracyte. La surface vacante est passée de 77 024 m² à 86 697 m² au deuxième trimestre.
• Les charges financières atteignent 1,14 € par part en 2025, contre 0,48 € en 2023, pour une dette de 16,03 % de la valeur des actifs.

Pour comparer, voyez AEW Patrimoine Santé, elle aussi investie en France et en Europe, et Foncière des Praticiens, vingt fois plus petite avec 173 M€.

Informations issues des documents publiés par Euryale, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.