SCPI Foncière des Praticiens : simulation, rendement et avis

La SCPI a été constituée en octobre 2017 par des fondateurs, avec 1 000 parts de 970 € de nominal. Elle est ouverte au grand public depuis avril 2019, au prix de 1 100 €. Elle a adopté le statut de fonds de partage le 24 juillet 2020, et son capital maximum a été porté à 500 M€ le 28 juin 2023.

Magellim REIM est une société de gestion agréée par l'AMF le 19 décembre 2014, présidée par Steven Perron. Elle a un siège social à Paris et un siège administratif à Nantes. Vivalto Family siège au conseil de surveillance, et l'Institut Vivalto Santé fait partie des associations du fonds de partage.

La SCPI investit dans l'immobilier de santé en France et en zone euro : maisons médicales, centres de santé, cliniques, établissements d'accompagnement, laboratoires. Elle privilégie les immeubles neufs ou en développement : 63 % du patrimoine fin 2025, selon le rapport annuel.

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 23 actifs, 80 locataires et 56 584 m². La France pèse 67 % de la valeur d'expertise et la Belgique 33 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) atteint 7,10 ans. Les loyers et produits encaissés au deuxième trimestre s'élèvent à 2 048 915 €.

Le taux d'occupation financier est de 96,70 % au deuxième trimestre 2026, avec 3,30 % de locaux vacants (1 793 m²). Aucune entrée ni sortie de locataire sur le trimestre. En 2025, cinq actifs ont été livrés pour 37 M€ : trois centres de santé à Saint-Malo, Saint-Jacques-de-la-Lande et Évreux, un centre de recherche à Pessac et une maison d'accueil spécialisée en Belgique. Nous la classons parmi les SCPI de santé.

Source : rapport annuel 2025, dividendes avant impôt étranger. La performance globale annuelle 2025 est de 5,50 %, le prix n'ayant pas changé. Le report à nouveau atteint 6,65 € par part fin 2025.

En 2026, le dividende brut est de 13,75 € au premier trimestre et 13,76 € au deuxième, contre 15,46 € et 15,52 € aux deux derniers trimestres 2025. Magellim REIM envisage une huitième année consécutive au-dessus de 5 %, objectif non garanti. Pour comparer, l'ASPIM mesure 4,91 % de moyenne en 2025 et 4,19 % pour les SCPI de santé et d'éducation.

Au 30 juin 2026, 2 925 parts attendaient un retrait, soit 1,86 % des 157 384 parts. Fin 2025, aucune part n'était en attente. Au deuxième trimestre, 1 278 parts souscrites ont compensé 1 278 retraits, pour 1,4 M€ de capitaux collectés.

Le retrait se fait à 1 012 € par part, quand une souscription le compense. En l'absence de contrepartie, un associé peut aussi céder ses parts de gré à gré, avec 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acheteur.

Selon la note d'information du 7 juillet 2026 :

• Souscription : 9,60 % TTC du prix, soit 105,60 € par part, prélevés sur la prime d'émission. La valeur de retrait déduit 88 € du prix.
• Gestion : 8,50 % HT (10,20 % TTC) des loyers et produits financiers nets.
• Acquisition et cession d'immeubles : 2 % HT, plus 0,5 % HT en VEFA et 0,5 % HT sans intermédiaire, soit 3 % HT au plus.
• Suivi de travaux : 1 % HT (1,20 % TTC) au plus.
• Cession de parts par la société de gestion : 1 % HT du prix d'exécution, payé par l'acheteur.
• Cession directe, donation, succession : 300 € HT (360 € TTC), quel que soit le nombre de parts.

Sur 10 000 € investis, l'écart entre prix et valeur de retrait représente 8 %, soit 800 €. Avec la formule frais divisés par taux de distribution, 8 % / 5,50 % donne 1,5 an, soit environ 17 mois, plus 4 mois de délai de jouissance. Notre page sur les frais des SCPI détaille ce calcul.

Au deuxième trimestre 2026, le dividende de 13,76 € par part se décompose en 6,18 € de revenus fonciers, 6,61 € de revenus financiers et 0,97 € d'impôt étranger payé par la SCPI. L'impôt étranger peut être neutralisé en France selon la convention fiscale. Depuis le 1er janvier 2026, les revenus financiers supportent 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux.

La valeur IFI au 31 décembre 2025 est de 967,61 € par part pour un résident fiscal français et de 661,18 € pour un résident étranger.

• Versements programmés : proposés, selon le bulletin.
• Fonds de partage : reversement optionnel de 10 %, 20 % ou 30 % des revenus à des associations de santé.
• Nue-propriété, crédit, assurance vie : non détaillés dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance compte 11 membres, dont Vivalto Family, SAS Noret et Ker Alden, selon le rapport annuel 2025. L'assemblée générale sur les comptes 2025 s'est tenue fin juin 2026 et a adopté toutes les résolutions. Forvis Mazars certifie les comptes et BPCE Expertises évalue les immeubles.

Le bulletin indique un indicateur de risque de 3 sur 7 et une durée de placement de 8 à 12 ans. Le profil type est un épargnant qui veut cibler l'immobilier de santé, avec des baux longs et des revenus trimestriels, et qui accepte une part d'immeubles en construction. Un épargnant qui cherche une exposition uniquement française notera la part belge de 33 %. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 1 100 € est 4,8 % au-dessus de la valeur de reconstitution de 1 050,07 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation est de 922,18 €.

Deuxième point, les dettes et engagements atteignent 22,21 % de la valeur du patrimoine : 13,95 % d'emprunts et 8,26 % d'achats en VEFA restant à payer. Fin 2025, le ratio d'endettement bancaire était de 11,05 %, pour un plafond de 15 %.

Troisième point, le rapport annuel 2025 signale des retards de chantier en Belgique. Une première maison d'accueil de 80 lits, livrée en décembre 2025, est occupée en totalité depuis début 2026. Magellim REIM a mandaté un audit du promoteur et de l'exploitant.

Enfin, à Bordeaux, l'actif livré le 30 janvier 2026 fait l'objet d'une procédure de recouvrement ; le locataire a versé le dépôt prévu au bail et la relocation est étudiée.

Pour comparer, voyez Pierval Santé et Pierre Expansion Santé, deux autres SCPI de santé.

Informations issues des documents publiés par Magellim REIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.