Revente SCPI : revendre ses parts, en combien de temps et à quel prix
Mis à jour le Relu par Camille, données
Simulateur de revente des parts
Somme récupérée à la vente, après impôt
8 800 €
Loyers compris, l'opération laisse 2 245 € après 10 ans. Elle deviendrait perdante si le prix de part baissait de plus de 26 %.
- Valeur de retrait des parts
- 8 800 €
- Moins-value sur le prix payé
- 1 200 €
- Impôt et prélèvements sur la plus-value
- 0 €
- Loyers nets d'impôt perçus pendant la détention
- 3 445 €
Le détail du calcul
- Bilan total, loyers compris
- +2 245 €
Vente au prix de retrait (prix de part moins la commission de souscription), sans délai d'attente. Loyers de la première année supposés constants, non réinvestis.
Répartition géographique non publiée dans la base : part étrangère estimée à parts égales entre les zones. Mois de versement non renseignés : versements supposés en janvier, avril, juillet et octobre. Répartition sectorielle non publiée : la famille de la SCPI en tient lieu pour le score de diversification.
Simulation à titre indicatif, non contractuelle. Elle est fondée sur les dernières données publiées et sur vos hypothèses. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; capital et revenus non garantis.
Vous pouvez vendre vos parts de SCPI de trois façons : le retrait auprès de la société de gestion, la vente sur un marché secondaire, ou la cession de gré à gré. Chacune a son délai et son prix, fixés par la demande. Au 30 juin 2026, 1,9 Md€ de parts attendaient un acheteur, soit 2,2 % de la capitalisation du marché, selon l'ASPIM (communiqué du 5 août 2026).
L'essentiel
Peut-on vendre ses parts à tout moment ?
La demande, oui
Son exécution suit l'arrivée d'un acheteur ou de nouvelles souscriptions.
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Quel délai prévoir ?
De quelques semaines à plusieurs années Selon les parts en attente de la SCPI et son mode de sortie.
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À quel prix sort-on ?
La valeur de retrait Le prix de part moins la commission de souscription, en général 10 à 12 % sous le prix payé.
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La plus-value est-elle imposée ?
19 % + 17,2 % Après abattements. Les frais d'entrée, compris dans le prix d'achat, ramènent souvent la plus-value à zéro.
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Est-il facile de revendre des parts de SCPI ?
La revente est rapide quand la SCPI collecte plus qu'elle ne rembourse. Dans le cas inverse, les demandes sont servies dans l'ordre d'arrivée. Une part de SCPI s'échange à la rencontre d'un vendeur et d'un acheteur, à la différence d'une action cotée en continu.
L'AMF le rappelle dans sa fiche « Investir en SCPI : est-ce pour vous ? » : la durée de détention recommandée va de 8 à 15 ans, et la SCPI convient à une épargne disponible sur toute cette durée. Les sociétés de gestion font reconnaître au souscripteur que la revente des parts est non garantie.
Les files d'attente sont concentrées. Fin 2025, selon l'ASPIM, 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion regroupaient environ les trois quarts des parts en attente, majoritairement des SCPI de bureaux. La plupart des autres SCPI honoraient leurs demandes de retrait.
Les trois chemins pour sortir
Le chemin dépend du type de SCPI et de sa situation. Voici les trois voies, avec leur mécanisme.
- Le retrait : il concerne les SCPI à capital variable. Vous adressez une demande de retrait à la société de gestion, qui rembourse vos parts à la valeur de retrait dès que de nouvelles souscriptions le permettent, ou grâce à un fonds de remboursement s'il existe.
- Le marché secondaire : il concerne les SCPI à capital fixe et celles dont l'assemblée générale a suspendu la variabilité du capital. La société de gestion confronte les ordres d'achat et de vente à dates fixes, souvent chaque mois, et fixe un prix d'exécution.
- Le gré à gré : vous cédez vos parts à un acheteur que vous trouvez vous-même, à un prix négocié. La transaction se déclare, avec 5 % de droits d'enregistrement, et la société de gestion doit en être informée.
Le prix de retrait est la valeur de retrait : en principe le prix de souscription moins la commission de souscription. Sur 10 000 € payés avec 12 % de frais, le retrait rend 8 800 € à prix de part inchangé.
La procédure, étape par étape
Pour une SCPI à capital variable, la procédure de revente de parts suit quatre étapes. Les modalités exactes figurent dans la note d'information.
- La demande : vous remplissez le formulaire de retrait de la société de gestion (ou de votre distributeur), avec le nombre de parts et une pièce d'identité.
- L'enregistrement : la demande est horodatée et prend son rang dans le registre des retraits. Les plus anciennes sont servies en premier.
- L'exécution : vos parts sont annulées quand des souscriptions nouvelles les compensent. Le prix est la valeur de retrait en vigueur à ce moment-là.
- Le paiement : la société de gestion vire le prix, net de l'impôt de plus-value éventuel qu'elle a calculé et reversé au fisc.
Sur un marché secondaire, vous passez un ordre de vente avec un prix minimum. Si le prix d'exécution de la confrontation est au-dessus de votre limite, l'ordre est exécuté. Dans le cas contraire, il reste en carnet pour les confrontations suivantes, jusqu'à sa date de fin de validité.
Quel est le délai pour revendre ses parts ?
Le délai dépend de la collecte de la SCPI et du stock de parts en attente. Quand le registre est vide, un retrait s'exécute souvent en quelques semaines. Quand une file existe, l'ordre est servi au fur et à mesure des nouvelles souscriptions.
Les bulletins du deuxième trimestre 2026 montrent des situations très différentes, selon les sociétés de gestion.
| SCPI | Parts en attente au 30 juin 2026 | Ordre de grandeur | Selon |
|---|---|---|---|
| ESG Pierre Capitale | 2 249 parts | environ 0,4 % de la capitalisation | Swiss Life Asset Managers France |
| Notapierre | 35 815 parts | environ 0,5 % de la capitalisation | Unofi |
| Buroboutic Métropoles | 310 753 parts | environ 7,6 % de la capitalisation | Fiducial Gérance |
| SCPI Elysées Pierre | 119 163 parts | environ 65 M€ au prix de 549 € | HSBC REIM |
| GMA Essentialis (en liquidation depuis l'AGE du 24 septembre 2026) | 74 680 parts au 31 juillet 2026 | environ 34 % des parts, distribution suspendue | Greenman Arth |
L'ASPIM publie aussi un classement des SCPI selon leurs parts en attente. Dans son cahier du quatrième trimestre 2025, elles représentaient au 31 décembre 2025 19,63 % de la capitalisation de Patrimmo Commerce (120 M€), 11,56 % pour Primopierre (252 M€) et 7,21 % pour Épargne Foncière (299 M€). Le montant compte autant que le pourcentage.
Certaines sociétés de gestion prennent des mesures pour résorber leur file. Pour Immorente, Sofidy a réduit le délai de jouissance des nouvelles parts au « 1er jour du mois suivant la souscription », soit 0 mois plein, jusqu'au 31 décembre 2026 ou jusqu'à la fin des retraits en attente. Le délai statutaire est le 1er jour du 3e mois, soit 2 mois pleins. L'objectif est d'attirer des souscriptions qui financeront les retraits.
Sur un marché secondaire, l'exécution suit le calendrier des confrontations. Pour la SCPI Primovie, la suspension date du 23 juin 2026 et la première confrontation était prévue le 24 septembre 2026, selon Praemia REIM : trois mois de transition avant les premiers échanges.
Ce que coûte la vente
Le prix reçu dépend du chemin : valeur de retrait pour un retrait, prix d'exécution pour le marché secondaire, prix négocié pour le gré à gré. Le tableau reprend les coûts pour des parts achetées 10 000 €.
| Chemin | Prix et frais | Point d'attention |
|---|---|---|
| Retrait (capital variable) | valeur de retrait, souvent 10 à 12 % sous le prix payé | zéro frais de cession ; délai selon la file d'attente |
| Retrait anticipé d'une SCPI sans frais d'entrée | commission de retrait, 6 % TTC avant 6 ans pour Iroko Zen selon Iroko | durée et taux propres à chaque SCPI |
| Marché secondaire | prix d'exécution fixé par confrontation ; droits de 5 % et commission payés par l'acheteur | le prix d'exécution peut s'écarter nettement de la valeur de réalisation |
| Gré à gré | prix négocié ; droits d'enregistrement de 5 % | l'acheteur est à trouver soi-même |
Sur un marché secondaire, l'écart se mesure précisément. Pour Primovie, le dernier prix d'exécution net vendeur est de 50,00 €, pour 54,90 € payés par l'acquéreur, selon Praemia REIM. C'est 40 % de la valeur de réalisation de 123,76 € par part au 30 juin 2026. Pour l'acheteur, le point d'entrée se situe à 44 % de cette valeur. L'écart est détaillé sur la page consacrée à la crise des SCPI.
Les frais d'entrée et de gestion fixent le seuil de rentabilité de la vente. Avec 12 % de frais d'entrée, le prix de part doit progresser d'environ 13,6 % pour que la valeur de retrait retrouve le montant investi, avant impôt. Les loyers perçus pendant la détention s'ajoutent à ce calcul.
La plus-value : l'impôt à la sortie
La vente de parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Selon Service-Public.fr (page vérifiée le 15 avril 2026), l'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La société de gestion calcule l'impôt, le paie pour vous et vous verse le prix net. Le prix d'acquisition retenu est le prix payé, commission comprise : comme la valeur de retrait retire cette commission, la plus-value imposable est souvent nulle, donc sans impôt. Le détail des abattements est sur la page imposition des SCPI.
Cas particuliers : crédit, assurance vie, succession
Trois situations modifient la sortie.
- Parts financées à crédit : si elles sont nanties, leur vente se fait avec l'accord de la banque, et le prix sert d'abord à rembourser le capital restant dû. Si le prix est inférieur à la dette, la différence reste à votre charge. Lisez la page pour emprunter pour acheter des parts de SCPI avant de vous engager.
- Parts en assurance vie : la sortie passe par un rachat auprès de l'assureur, qui assure la liquidité selon les clauses du contrat. Certains contrats plafonnent ou peuvent suspendre les sorties sur ces unités de compte : voyez SCPI en assurance vie.
- Succession : les héritiers reçoivent les parts et peuvent les garder ou demander leur retrait. La demande suit la même file d'attente que les autres.
Est-ce le moment de vendre des SCPI ?
Vendre ou garder est un choix personnel. Voici les cinq vérifications qui aident à décider.
- Le prix de sortie : valeur de retrait ou dernier prix d'exécution, comparé à votre prix d'achat.
- La file d'attente : le nombre de parts en attente, dans le dernier bulletin trimestriel.
- Le calendrier : la prochaine confrontation si la SCPI est en marché secondaire.
- L'impôt : la plus-value ou la moins-value, selon la durée de détention.
- La suite : ce que vous ferez de l'argent, frais compris.
Vendre sous son prix d'achat rend la moins-value définitive. Garder ses parts maintient l'exposition à l'évolution des loyers et des valeurs. Les risques des SCPI détaillent ce qu'implique une revente liée à la demande, et les actualités des SCPI suivent les files d'attente chaque trimestre ; le point sur les marchés secondaires au troisième trimestre 2026 donne les derniers prix constatés.
Pour tester des scénarios, le simulateur SCPI calcule ce que donnerait une sortie à différents prix et horizons, et vous pouvez comparer les SCPI selon leurs parts en attente. Les formules sont sur la page comment on calcule.
Suivre les SCPI qui vous intéressent
Chaque trimestre, les baisses de prix de part, les parts en attente et les changements de distribution des SCPI que vous suivez. Un e-mail, rien de plus.
Informations à titre indicatif, issues des documents publiés par l'ASPIM et les sociétés de gestion. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les questions qu'on nous pose
Réponses courtes, chiffrées quand c'est possible. Le détail est dans la page.
Est-il facile de revendre des parts de SCPI ?
Cela dépend de la SCPI. Quand les souscriptions dépassent les demandes de retrait, la vente se fait en quelques semaines. Dans le cas inverse, les demandes sont servies dans l'ordre d'arrivée : au 30 juin 2026, 1,9 Md€ de parts attendaient un acheteur selon l'ASPIM, un montant en repli de 31 % depuis décembre 2025. La revente dépend de la demande.
Quel est le délai pour revendre ses parts d'une SCPI ?
Le délai dépend de la demande, sans durée fixée par la loi. Sur une SCPI au registre des retraits vide, le retrait s'exécute souvent en quelques semaines. Sur une SCPI avec une file d'attente, il peut prendre des mois ou des années, et la SCPI peut suspendre les retraits pour organiser un marché secondaire.
Comment récupérer son argent d'une SCPI ?
Par une demande de retrait auprès de la société de gestion (capital variable), par un ordre de vente sur le marché secondaire (capital fixe ou retraits suspendus), ou par une vente de gré à gré à un acheteur que vous trouvez. En assurance vie, vous faites un rachat auprès de l'assureur.
Est-ce le moment de vendre des SCPI ?
La réponse dépend de votre situation personnelle. Comparez votre prix d'achat avec la valeur de retrait ou le dernier prix d'exécution, regardez les parts en attente et la plus-value imposable, puis ce que vous ferez de l'argent. Vendre sous son prix d'achat rend définitive une moins-value jusque-là latente ; garder ses parts maintient l'exposition à l'évolution des loyers et des valeurs.
Faut-il payer des impôts quand on vend des parts de SCPI ?
Oui s'il y a une plus-value : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec exonération totale après 22 et 30 ans. La société de gestion calcule et paie l'impôt. Les frais d'entrée, compris dans le prix d'acquisition, ramènent souvent la plus-value à zéro.
Votre demande sera étudiée par Yanis, avant tout contact. Il relit votre simulation sur Revendre des parts de SCPI, vérifie les chiffres, puis vous rappelle au créneau choisi ou vous oriente vers un conseiller habilité partenaire si vous le souhaitez.