SCPI Primovie : simulation, rendement et avis

Primovie a reçu le visa AMF n° 12-19 le 31 juillet 2012. Son prix de part a été fixé à 203 € le 1er avril 2017 et y est resté jusqu'en février 2024. Fin 2025, elle pesait 4 210 M€ selon l'ASPIM, ce qui en faisait la plus grosse SCPI de santé du classement.

Praemia REIM France est agréée par l'AMF depuis le 16 décembre 2011 (GP-11000043). Fin 2025, elle gérait 7 671 M€ de SCPI et 13 675 M€ de fonds immobiliers grand public, selon l'ASPIM, le premier encours du classement.

Primovie loue des immeubles aux acteurs de la santé, du grand âge et de l'éducation : Ehpad, cliniques, résidences seniors, crèches et écoles, en France et en Europe. La suspension du capital doit permettre, selon Praemia REIM, de recentrer le patrimoine sur la santé en vendant les bureaux dans les meilleures conditions. Nous la classons parmi les SCPI de santé.

Primovie détient 297 actifs pour 1 713 237 m², et 38 M€ de trésorerie directe.

Les dix premiers locataires, selon le bulletin : Colisée (14,2 % des loyers), Clariane (12,2 %), Vivalto (6,6 %), Elsan (5,4 %), Charleston (4,9 %), Zaffiro (4,4 %), Advita (3,3 %), l'OCDE (2,9 %), GVM (2,9 %) et Dana (2,5 %).

Le taux d'occupation financier est de 94,6 % sur 459 baux : 91,7 % de locaux occupés, 2,7 % sous franchise et 5,4 % à relouer. La durée ferme moyenne (WALB) est de 9,64 ans et la durée restante (WALT) de 9,79 ans. Au deuxième trimestre, 5 nouveaux baux ont loué 7 340 m² pour 866 K€, et 98 % des loyers ont été recouvrés. La SCPI a vendu une crèche à Champigny-sur-Marne pour 927 500 €.

Le prix de souscription a été ajusté deux fois avant la suspension : de 203 € à 185 € le 13 février 2024, puis à 164 € le 21 janvier 2025, selon le rapport annuel 2025.

En 2025, l'impôt étranger payé pour l'associé a représenté 5,80 % du dividende et les revenus non récurrents 0,62 %. Le TRI ressort à -1,19 % sur 5 ans et à +2,84 % sur 10 ans.

Les acomptes sont trimestriels. En 2026, Praemia REIM a versé 1,70 € par part au premier trimestre (le 30 avril) et au deuxième (le 31 juillet) : 1,28 € de loyers et 0,42 € de revenus financiers. Cela représente 6,80 € en rythme annuel, un niveau non garanti. La société de gestion maintient ses prévisions de début d'année.

La sortie passe désormais par une confrontation mensuelle d'ordres, le dernier jeudi du mois. La suspension a annulé les demandes de retrait inscrites : 1 438 276 parts attendaient au 31 mars 2026. Avant la suspension, le fonds de remboursement avait racheté 93 031 parts au premier semestre 2026, sa dotation étant utilisée à 75 %.

La première confrontation a eu lieu le 24 septembre 2026, à la date prévue. D'après l'historique publié par Praemia REIM, 1 433 parts ont été échangées à 50,00 € net vendeur, soit 54,90 € pour l'acheteur. Le 30 septembre, le carnet affichait des ventes proposées entre 50 € et 70 € et un ordre d'achat de 363 parts à 50,09 € net vendeur. La suivante est fixée au 29 octobre 2026, ordres reçus avant le 27 octobre à 16 h. Le fonctionnement est détaillé dans notre guide du marché secondaire des SCPI.

Au 24 septembre, les frais de l'acheteur font 4,90 € par part au-dessus du prix net vendeur. Rapportés aux 6,80 € d'acomptes annualisés de 2026, ils demandent environ 0,72 an de revenus, soit 9 mois. L'acheteur perçoit les revenus dès le premier jour du mois de la transaction, sans délai de jouissance.

Les loyers français relèvent des revenus fonciers et des prélèvements sociaux. Les loyers allemands, italiens ou espagnols (34,9 % du patrimoine) sont d'abord imposés dans leur pays, puis neutralisés en France selon les conventions fiscales. En 2025, cet impôt étranger a représenté 5,80 % du dividende ; il était nul sur les acomptes de 2026. Le vendeur qui cède en dessous de son prix d'achat constate une moins-value. Le mécanisme est détaillé dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, Praemia REIM publie une valeur indicative 2025 de 141,40 € par part pour un résident et de 86,20 € pour un non-résident.

Pendant la suspension, aucune part nouvelle n'est émise : la souscription en démembrement ou par versements programmés est sans objet. Plusieurs assureurs siègent au conseil de surveillance (BPCE Vie, CNP Assurances, MACSF Épargne Retraite, Sogecap, Spirica), et le bulletin mentionne des associés investis via des unités de compte. Praemia REIM ne publie pas de liste de contrats d'assurance vie référençant Primovie dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Le label ISR de Primovie a été renouvelé en janvier 2025 pour trois ans. La SCPI se déclare article 9 du règlement SFDR. Parmi ses objectifs : réduire de 40 % la consommation d'énergie finale des actifs d'ici 2029 et diminuer la part de chambres doubles dans les Ehpad.

Le DIC d'août 2026 classe Primovie en risque 4 sur une échelle de 7, avec une durée de détention recommandée de 10 ans.

Le profil type d'acheteur sur le marché secondaire recherche un patrimoine de santé acheté sous sa valeur de réalisation, vise des revenus trimestriels et accepte un prix fixé par l'offre et la demande. Un épargnant qui peut avoir besoin de revendre vite regardera d'autres solutions : la liquidité dépend du nombre d'acheteurs chaque mois. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à prépondérance santé et éducation ont distribué 4,19 % en moyenne en 2025, avec une performance globale annuelle de -1,32 %. Elles pèsent 8 665 M€. Au 31 décembre 2025, les parts en attente de Primovie représentaient 5,28 % de sa capitalisation, pour 3,14 % en moyenne sur l'ensemble des SCPI.

• Le prix constaté le 24 septembre 2026 est de 50 €, soit 40,4 % de la valeur de réalisation (123,76 €) et 34,1 % de la valeur de reconstitution (146,51 €).
• Le patrimoine a été réévalué de -2,70 % au premier semestre 2026 et de -5,6 % sur un an. La poche santé a évolué de -2,2 % sur le semestre, les bureaux de -5,2 %.
• Les négociations avec Clariane portant sur 19 actifs ont abouti en juillet 2026, selon Praemia REIM ; leur effet sur les loyers sera détaillé dans les prochains bulletins.

La période d'ajustement du marché est décrite dans notre page sur la crise des SCPI. Pour comparer avec des SCPI de santé encore ouvertes, voyez LF Avenir Santé et AEW Patrimoine Santé.

Informations issues des documents publiés par Praemia REIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.