Rendement des SCPI : ce qu'elles rapportent avant et après impôt
Mis à jour le Relu par Camille, données
Rendement net d'impôt
Revenu net d'impôt par mois
29 €
Les frais d'entrée (1 200 €) sont rattrapés par les loyers nets en 3 ans et 6 mois. Premier versement estimé : 15 janvier 2027.
- Revenu net d'impôt par an
- 345 €
- Revenu brut par an
- 500 €
- Impôt et prélèvements sociaux par an
- 156 €
- Rendement net d'impôt sur le montant payé
- 3,45 %
Le détail du calcul
- Frais d'entrée payés
- 1 200 €
- Frais rattrapés en
- 3 ans et 6 mois
- Premier versement estimé
- 15 janvier 2027
Répartition géographique non publiée dans la base : part étrangère estimée à parts égales entre les zones. Mois de versement non renseignés : versements supposés en janvier, avril, juillet et octobre. Répartition sectorielle non publiée : la famille de la SCPI en tient lieu pour le score de diversification.
Simulation à titre indicatif, non contractuelle. Elle est fondée sur les dernières données publiées et sur vos hypothèses. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; capital et revenus non garantis.
Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,91 % si l'on parle du taux de distribution, selon l'ASPIM (communiqué du 9 février 2026). La performance globale de l'année atteint +1,46 %, après un ajustement moyen du prix de part de 3,45 %. Après impôt et frais d'entrée, un épargnant imposé à 30 % obtient environ 1,5 % par an sur 10 ans dans notre exemple. Trois chiffres pour un même placement.
L'essentiel
Quel est le rendement moyen des SCPI ?
4,91 % en 2025
Taux de distribution pondéré, selon l'ASPIM (9 février 2026), contre 4,72 % en 2024.
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Et en comptant l'évolution des prix ?
+1,46 % Performance globale annuelle 2025 : distribution et ajustement des prix de 3,45 %.
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Combien après impôt et frais ?
Environ 1,5 % par an Pour 5 % distribués, 12 % de frais, 30 % de TMI, sur 10 ans à prix constant.
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Quelles familles ont le mieux tenu ?
Diversifiées et logistique +6,27 % et +5,83 % de performance globale 2025, contre -0,25 % pour les bureaux.
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Taux de distribution, performance globale, TRI
Le rendement d'une SCPI se mesure avec trois indicateurs différents, et seul le dernier inclut vos frais d'entrée. Bien les distinguer évite la confusion la plus fréquente.
- Le taux de distribution (TD) : le dividende brut versé au titre de l'année, divisé par le prix de part au 1er janvier. C'est le chiffre des plaquettes. Il est avant impôt français ; l'évolution du prix se lit à part.
- La performance globale annuelle (PGA) : le taux de distribution plus la variation du prix de part sur l'année. Selon l'ASPIM, elle représente la performance effectivement perçue par l'investisseur en cas de rachat.
- Le taux de rentabilité interne (TRI) : il mesure tous les flux sur 5, 10 ou 15 ans, prix d'achat et prix de sortie compris. C'est le seul qui intègre les frais d'entrée, et il prend tout son sens sur une longue durée.
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Marché 2025, selon l'ASPIM |
|---|---|---|
| Taux de distribution | dividendes versés / prix de part au 1er janvier | 4,91 % |
| Variation du prix de part | évolution du prix sur un an | -3,45 % |
| Performance globale annuelle | distribution + variation du prix | +1,46 % |
| Rendement global immobilier | distribution + variation de la valeur de réalisation | +3,1 % |
Un « rendement de 7 % » est presque toujours un taux de distribution, donc un rendement brut. La page valeur de réalisation et de reconstitution explique pourquoi la valeur des parts et leur prix peuvent s'écarter.
Le rendement par famille de SCPI, en 2025
Les SCPI diversifiées et logistiques ont affiché les performances les plus élevées en 2025 ; les bureaux, la santé et le résidentiel ont vu leur prix de part s'ajuster. L'ASPIM publie ces chiffres par stratégie prépondérante, pondérés par l'actif net au 31 décembre 2025.
| Famille | Taux de distribution 2025 | Variation du prix de part | Performance globale 2025 |
|---|---|---|---|
| Diversifiée | 5,99 % | +0,3 % | +6,27 % |
| Logistique et locaux d'activité | 5,59 % | +0,2 % | +5,83 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 5,10 % | 0,0 % | +5,10 % |
| Commerces | 4,91 % | -0,8 % | +4,14 % |
| Bureaux | 4,62 % | -4,9 % | -0,25 % |
| Santé et éducation | 4,19 % | -5,5 % | -1,32 % |
| Résidentiel | 4,19 % | -8,6 % | -4,46 % |
| Ensemble des SCPI | 4,91 % | -3,45 % | +1,46 % |
Source : ASPIM, cahier du 4e trimestre 2025 (16 février 2026). Les bureaux représentent 56 % de la capitalisation du marché, selon le même document. Le segment le plus lourd pèse donc le plus sur la moyenne : hors bureaux, la performance globale moyenne serait plus élevée.
Les pages par famille détaillent ces écarts : SCPI diversifiées, SCPI logistique, SCPI de santé et SCPI européennes. Les SCPI fiscales obéissent à une autre logique : elles visent une réduction d'impôt plus qu'un revenu.
Dans notre propre base, les 71 SCPI ouvertes, créées jusqu'en 2023 et de plus de 100 M€, ont un taux de distribution 2025 médian de 5,08 % selon leurs sociétés de gestion. La médiane est de 5,62 % pour les diversifiées (31 SCPI), 5,68 % pour la logistique (3), 5,00 % pour les commerces (9), 4,86 % pour les bureaux (19) et 4,64 % pour la santé (4). L'éventail va de 3,20 % (AEW Diversification Allemagne) à 9,00 % (Comète).
Ce qu'il reste, net d'impôt et de frais
Un taux de distribution de 5 % est un chiffre brut ; voici ce qu'il donne une fois l'impôt et les frais déduits. Prenons 100 € investis, 12 % de frais d'entrée, 5 % de distribution, un prix de part constant et une sortie à la valeur de retrait (88 €) au bout de 10 ans. Le tableau donne le rendement annuel effectif, calculé comme un TRI.
| Tranche marginale | Loyers nets d'impôt, par an | Rendement annuel effectif sur 10 ans |
|---|---|---|
| 0 % (prélèvements sociaux seuls) | 4,14 € | environ 3,1 % |
| 11 % | 3,59 € | environ 2,5 % |
| 30 % | 2,64 € | environ 1,5 % |
| 41 % | 2,09 € | environ 0,9 % |
Le prix de part est le levier principal : une hausse de 10 % en 10 ans relève chaque ligne de 0,8 à 0,9 point, un repli de 10 % l'ajuste d'autant. L'ordre de grandeur est clair : pour une personne imposée à 30 %, une SCPI à 5 % rapporte net environ 1,5 % par an, frais d'entrée compris.
Deux leviers modifient ce calcul. Les SCPI sans frais d'entrée suppriment l'écart de départ, et la fiscalité change avec l'enveloppe et le pays des immeubles : voyez ce qu'il reste après impôt et en combien d'années les frais sont amortis. Les formules sont dans comment on calcule.
Ce qui fait varier le rendement
Le rendement d'une SCPI dépend de ses loyers, de ses charges et de la valeur de ses immeubles. Quatre facteurs pèsent le plus.
- L'occupation : chaque mètre carré loué produit un loyer. Le taux d'occupation financier moyen des SCPI est de 91,3 % en 2025, selon l'ASPIM.
- Les renégociations et les travaux : le niveau des baux renouvelés et le budget de remise aux normes déterminent le résultat distribuable.
- Le prix d'achat des immeubles : une SCPI qui collecte beaucoup achète au prix du marché du moment. Les SCPI récentes ont acheté après l'ajustement des prix, d'où des taux plus élevés.
- La revalorisation : quand les expertises montent, le prix de part peut être relevé. Quand elles s'ajustent, il est réaligné, comme pour plusieurs SCPI de bureaux en 2026.
La régularité compte autant que le niveau. Selon l'ASPIM, 53 % des SCPI ont ajusté leur acompte au premier semestre 2026, de 14 % en moyenne pondérée. Un acompte couvert par le résultat courant est le plus durable ; le recours aux réserves reste ponctuel.
Quel placement rapporte 7 % ?
Parmi les 71 SCPI de notre cohorte, cinq affichent 7 % ou plus pour 2025, selon leurs sociétés de gestion.
| SCPI | Société de gestion | Taux de distribution 2025 | Création |
|---|---|---|---|
| Comète | Alderan | 9,00 % | 2023 |
| Transitions Europe | Arkéa REIM | 7,60 % | 2022 |
| Iroko Zen | Iroko | 7,14 % | 2020 |
| Remake Live | Remake AM | 7,05 % | 2022 |
| Epsicap Nano | Epsicap REIM | 7,01 % | 2021 |
Elles sont toutes à capital variable, avec une large part d'immeubles hors de France, et créées entre 2020 et 2023. Les 11 SCPI ouvertes qui affichent 8 % ou plus ont toutes été créées en 2023 ou en 2024 : Wemo One annonce 15,27 % et Reason 12,9 % selon leurs sociétés, sur des années de lancement.
Un taux élevé sur peu d'années demande à être confirmé dans la durée, avec la tenue du prix. Pour chaque SCPI, regardez la période couverte, l'évolution du prix de part, le taux d'occupation, et si l'acompte est couvert par le résultat.
Quel rendement pour 100 000 euros ?
À 5 % de distribution, 100 000 € donnent 5 000 € bruts par an, soit 417 € par mois. Après impôt à 30 % de TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux, il reste environ 2 640 € par an, 220 € par mois.
| Taux de distribution | Brut par an | Net par an à 30 % de TMI | Net par mois |
|---|---|---|---|
| 3,46 % (Rivoli Avenir Patrimoine, selon Amundi Immobilier) | 3 460 € | 1 827 € | 152 € |
| 5 % | 5 000 € | 2 640 € | 220 € |
| 7 % | 7 000 € | 3 696 € | 308 € |
Les montants changent avec la tranche, et le capital est non garanti. Les versements chaque mois ou chaque trimestre sont détaillés sur la page revenus mensuels.
Comment bien lire un rendement
Avant de comparer deux chiffres, vérifiez cinq points :
- La date : un taux 2025 publié en 2026 précède les ajustements d'acompte de 2026, recensés dans les mouvements du troisième trimestre 2026.
- La période : une année, cinq ans ou dix ans.
- La nature : taux de distribution, performance globale ou TRI.
- L'année pleine ou non : une SCPI lancée en cours d'année compte moins de douze mois de loyers.
- Le brut ou le net : les loyers étrangers sont parfois affichés avant l'impôt payé à l'étranger.
Un classement par taux seul gagne à être complété : le haut du tableau réunit souvent les SCPI les plus récentes. Notre classement par critère montre le taux avec le taux d'occupation, la taille et l'âge de la SCPI. Le tableau complet des SCPI permet de trier vous-même, et la page pourquoi les prix de part ont baissé donne le contexte.
Pour voir ce que donnerait votre propre épargne, notre outil permet d'estimer ce que rapporterait votre épargne SCPI par SCPI, avec vos frais et votre tranche. Nos contenus restent généraux :
Votre bilan, à partir de cette simulation
Une dizaine de questions, 3 minutes, les chiffres de la simulation déjà repris. Gratuit, sans engagement.
un conseiller habilité peut étudier votre situation. Nous sommes rémunérés par nos partenaires quand un dossier aboutit, comme l'explique la page comment nous sommes rémunérés.
Informations à titre indicatif, issues des documents publiés par l'ASPIM et les sociétés de gestion. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les questions qu'on nous pose
Réponses courtes, chiffrées quand c'est possible. Le détail est dans la page.
Quel est le taux de rendement moyen des SCPI ?
Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen pondéré des SCPI est de 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024. Il va de 4,19 % pour le résidentiel et la santé à 5,99 % pour les diversifiées. En intégrant l'ajustement des prix de part, la performance globale 2025 atteint +1,46 %.
Est-ce rentable d'investir en SCPI ?
Cela dépend de la durée, de votre tranche et du prix de part à la sortie. Sur notre exemple à 5 % de distribution, 12 % de frais et 10 ans, le rendement annuel effectif va de 3,1 % sans impôt sur le revenu à 0,9 % à 41 % de TMI, prix de part constant. Au-delà de 8 ans, les frais d'entrée sont mieux amortis.
Quel rendement pour 100.000 euros en SCPI ?
À 5 % de distribution, 100 000 € donnent 5 000 € bruts par an, soit 417 € par mois. Après impôt à 30 % de TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux, il reste environ 2 640 € par an, 220 € par mois. Ces montants sont non garantis.
Quel placement rapporte 7 % ?
Parmi les SCPI ouvertes de notre base créées avant 2024 et de plus de 100 M€, cinq ont distribué 7 % ou plus en 2025 selon leurs sociétés de gestion, dont Comète (9,00 %) et Transitions Europe (7,60 %). Ce sont des taux bruts, souvent récents, à lire avec l'évolution du prix de part.
Est-il rentable d'investir 50.000 euros en SCPI ?
À 5 % de distribution, 50 000 € rapportent 208 € bruts par mois, environ 110 € après impôt à 30 % de TMI. La rentabilité finale dépend des frais d'entrée et du prix de sortie : la page combien investir en SCPI détaille le calcul.
Votre demande sera étudiée par Yanis, avant tout contact. Il relit votre simulation sur Rendement des SCPI, vérifie les chiffres, puis vous rappelle au créneau choisi ou vous oriente vers un conseiller habilité partenaire si vous le souhaitez.