SCPI sans frais d'entrée : la liste, et où se loge le coût

La liste des SCPI sans frais d'entrée

Dix SCPI ouvertes fonctionnent sans commission de souscription fin septembre 2026. Voici leurs chiffres, selon leurs sociétés de gestion.

Quelques précisions de lecture. Le taux de Remake Live est brut : Remake AM annonce 5,69 % net de fiscalité étrangère. Celui de Mistral Sélection comprend 17,29 % de revenus non récurrents, selon Swiss Life AM. Iroko Atlas a été lancée en septembre 2025, et son taux porte sur une année incomplète.

Où se loge le coût ?

Une société de gestion se rémunère pour son travail. Sans commission de souscription, elle le fait sur trois postes.

• Les frais de gestion : ils sont souvent plus élevés que pour une SCPI classique. Novaxia NEO et Upêka prélèvent 18 % TTC des loyers, selon leurs sociétés de gestion, contre 10 % à 12 % HT des loyers pour la plupart des SCPI à frais d'entrée.
• La commission de retrait anticipé : 5 % à 6 % TTC si vous sortez avant 5 ou 6 ans, pour Iroko Zen, Mistral Sélection, Elevation Tertiom, Epsicap Explore et Eden.
• Les autres commissions : acquisitions, cessions d'immeubles, suivi des travaux. Elles figurent dans le document d'informations clés et sont prises en compte dans le résultat distribué.

Ces frais sont publiés, et se lisent un peu moins vite qu'une commission de 12 % payée le premier jour. Pour les comparer, lisez la ligne « coûts récurrents » du DIC, qui les exprime en pourcentage par an. L'AMF met à disposition un simulateur public de l'impact des frais sur le rendement.

Le calcul sur 10 ans

À loyers égaux, une SCPI sans frais d'entrée rapporte souvent plus sur 10 ans, car 12 points économisés à l'entrée comptent plus que quelques points de gestion en plus. Voici un cas d'école, avec 6 % de loyers avant frais de gestion et un prix de part constant.

L'écart est de 10,56 € pour 100 € investis. Avec 18 % de frais de gestion au lieu de 14,4 %, les loyers cumulés s'établissent à 49,20 € et le total à 149,20 € : l'avantage reste de 8,40 €. Même avec une sortie avant 6 ans et 6 % de commission de retrait, la SCPI sans frais d'entrée garde l'avantage sur la valeur de sortie : 94 € contre 88 €.

L'avantage tient tant que ses loyers et son prix de part évoluent comme ceux de la SCPI classique. Le détail des autres frais est sur la page frais d'entrée et de gestion, et notre simulation SCPI gratuite refait le calcul pour chaque SCPI.

Les points de vigilance

Les SCPI sans frais d'entrée sont presque toutes récentes : 8 des 10 ont été créées depuis 2022. Leur historique se construit sur leur premier cycle complet de l'immobilier.

• Des taux de lancement : plusieurs affichent 8 % ou plus sur une année de lancement ou incomplète. L'ASPIM note que les SCPI lancées ces deux dernières années font converger leurs acomptes vers leur taux cible, souvent plus modéré.
• Des patrimoines en construction : six d'entre elles au moins pèsent moins de 200 M€, avec des loyers répartis sur un nombre plus réduit d'immeubles et de locataires. Upêka affiche un taux d'occupation de 66,75 % au deuxième trimestre 2026, avec des relocations en cours, selon Axipit Real Estate Partners.
• Une liquidité à surveiller : Novaxia NEO comptait 4,06 % de parts en attente au 31 décembre 2025, selon l'ASPIM. La liquidité se juge à part des frais d'entrée : lisez comment revendre ses parts.

Relisez les risques des SCPI avant toute souscription.

Sans frais d'entrée : pour quels usages ?

Sans conseil personnel, trois situations mettent en valeur l'absence de frais d'entrée. Un horizon moyen, entre 6 et 8 ans, sur lequel une commission de 12 % aurait peu de temps pour s'amortir. Un petit montant, investi en totalité : la page combien investir en SCPI le chiffre.

Le démembrement est la troisième. En SCPI en nue-propriété, la clé s'applique à un prix de part hors commission. Pour une SCPI à crédit détenue 15 ans ou plus, les deux modèles se rapprochent.

Plusieurs de ces SCPI investissent hors de France : voyez les SCPI européennes et les SCPI diversifiées. Pour les voir à côté des autres SCPI, utilisez le comparateur SCPI ou le classement des meilleures SCPI par critère. Les formules sont dans la méthode.

Pour un échange avec un conseiller habilité :

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Informations à titre indicatif, issues des documents publiés par les sociétés de gestion et l'ASPIM. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.