SCPI Mistral Sélection : simulation, rendement et avis

Swiss Life Asset Managers France est une société anonyme à directoire basée à Marseille, agréée par l'AMF sous le n° GP-07000055. Elle appartient au groupe d'assurance suisse Swiss Life, dont la branche de gestion pilotait 301,7 Md€ d'actifs au 30 juin 2025, dont 94,9 Md€ investis en immobilier, selon le communiqué du 9 février 2026. Son directoire est présidé par Fabian Hürzeler, selon le rapport annuel 2025.

Mistral Sélection a reçu le visa AMF n° 24-06. Julien Hennion en est le gérant. Son capital maximum statutaire est de 125 M€. Sa capitalisation a progressé de 153 % en 2025, puis de 55 % au premier semestre 2026, portée par 4 454 associés.

Mistral Sélection vise les marchés européens où les cycles immobiliers offrent des points d'entrée attractifs, avec une gestion active entre pays et secteurs. Elle achète surtout des commerces, des hôtels et des lieux de loisirs en France et en Europe du Sud. Elle compte 13 immeubles pour 106 668 m² et 25 locataires au 30 juin 2026.

Parmi les actifs publiés : le parc commercial du Vignoble et un site logistique à Thizy-les-Bourgs en France, des commerces à Vicence et Ermesinde, un hôtel à Rimini. Au deuxième trimestre, la SCPI a acheté trois salles de sport louées à Basic-Fit à Murcie, Grenade et La Corogne, pour un rendement à l'achat annoncé d'environ 7 %. Deux autres ont suivi en juillet.

Le taux d'occupation financier est de 98,78 %, le taux d'occupation physique de 100 %, sans vacance ; 1,22 % correspond à des franchises de loyer. La durée moyenne des baux restant à courir est de 8,04 ans. Swiss Life AM France ne publie pas de classement de ses principaux locataires. Pour 2026, elle cible l'Italie, le Portugal, l'Espagne et l'hôtellerie. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Le prix de part est de 180 € depuis l'ouverture. En 2025, son premier exercice complet, la SCPI a distribué 14,52 € bruts par part, soit 8,07 %, au-delà de son objectif de 7,5 %, selon Swiss Life AM France. Sans variation de prix, la performance globale est aussi de 8,07 %. Le TRI depuis l'origine atteint 9,44 %.

Le premier semestre 2025 a été porté par des revenus non récurrents, 17,29 % du total de l'année. Depuis le troisième trimestre 2025, l'acompte tourne autour de 2,50 €, soit environ 5,6 % par an du prix de part. Swiss Life AM France vise 7,5 % pour 2026, et 6 % par an à long terme avec un TRI cible de 6,4 % sur 10 ans, sans garantie. Les acomptes sont trimestriels ; le dernier a été versé le 24 juillet 2026.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 67 338 parts ont été souscrites et 175 retirées : la collecte, 12,1 M€, couvre largement les sorties. Sur les quatre derniers trimestres, les retraits n'ont jamais dépassé 211 parts.

L'associé qui sort reçoit 180 € par part, moins la commission de retrait s'il sort avant 6 ans. La cession de gré à gré reste possible. L'assemblée du 25 juin 2026 a adapté les modalités d'un éventuel fonds de remboursement à la directive AIFM 2 ; aucun fonds n'est doté à ce jour.

Mistral Sélection ne prélève pas de commission de souscription. Le coût se reporte sur la gestion et sur la sortie anticipée.

Sortir avant 6 ans coûte jusqu'à 10,80 € par part, soit environ 13 mois d'acomptes au rythme de 2026. Le délai de jouissance ajoute 4 mois sans revenu : les parts portent jouissance le 1er jour du 5e mois. Notre page sur les SCPI sans frais d'entrée compare ces modèles.

Les loyers d'Italie, d'Espagne et du Portugal sont d'abord imposés sur place. Au deuxième trimestre 2026, l'impôt étranger a représenté 0,20 € sur 2,57 € par part, soit 8 %, selon Swiss Life AM France.

En France, selon la convention du pays, ces revenus donnent droit à un crédit d'impôt ou sont retenus pour le taux effectif. La part française, 40 %, est imposée en revenus fonciers. En unités de compte d'assurance vie, les crédits d'impôt reviennent à l'assureur. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, Swiss Life AM France publie une valeur au 31 décembre 2025 de 114,09 € par part pour un résident et de 74,68 € pour un non-résident.

• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : proposés ; l'assemblée du 25 juin 2026 a ouvert la décimalisation des parts pour les faciliter.
• Assurance vie : la détention en unités de compte est prévue par le bulletin ; l'assureur Spirica siège au conseil de surveillance. La société de gestion ne publie pas de liste de contrats.
• Démembrement et crédit : Swiss Life AM France ne détaille pas d'offre dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Mistral Sélection bénéficie du label ISR et relève de l'article 8 du règlement SFDR. Le document d'informations clés de novembre 2025 la classe en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 10 ans. L'endettement est plafonné à 40 % ; il est nul au 30 juin 2026.

Le profil type est un épargnant qui veut investir dès 180 €, sans frais d'entrée, dans des commerces, hôtels et lieux de loisirs d'Europe du Sud, et qui peut rester 10 ans, la durée recommandée par Swiss Life AM France. Une recherche de fonds déjà très diversifié, ou un horizon de moins de 6 ans, oriente vers une autre SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %, contre 4,91 % et 1,46 % pour l'ensemble des SCPI. Mistral Sélection se situe au-dessus avec 8,07 %. Au rythme des acomptes 2026, environ 5,6 %, elle rejoint la moyenne de sa famille. Pour comparer avec une autre SCPI européenne sans frais d'entrée, plus ancienne, voyez Iroko Zen.

Les pages en tête de Google affichent 8,07 % sans le détailler. Les bulletins apportent trois précisions.

D'abord, sans les revenus non récurrents, le taux 2025 aurait été d'environ 6,7 %. Ensuite, le prix de 180 € se situe 4,6 % au-dessus de la valeur de réalisation, 172,02 €, et 1,2 % sous la valeur de reconstitution, 182,09 €.

Enfin, avec 25 locataires, chaque bail compte : la collecte, qui a fait croître le capital de 55 % en six mois, finance de nouveaux achats qui élargissent cette base. Pour comparer, voyez Remake Live, aussi sans frais d'entrée, ou la SCPI Transitions Europe.

Informations issues des documents publiés par Swiss Life Asset Managers France et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.