SCPI CORUM Origin : simulation, rendement et avis

CORUM Asset Management a été créée en 2011 et agréée par l'AMF le 14 avril 2011 (n° GP-11000012). Elle se présente comme 100 % indépendante et gère près de 6 Md€ d'actifs immobiliers ; le groupe CORUM gère près de 9,6 Md€ pour 160 000 épargnants, selon son site. Ses SCPI sont distribuées par CORUM L'Épargne.

CORUM Origin a été créée le 6 février 2012, immatriculée le 28 février 2012 et ouverte au public le 6 avril 2012. Son visa AMF porte le n° 12-17. Sa capitalisation a progressé de 16 % en 2025, pour atteindre 3,79 Md€ au 31 décembre, puis 4,04 Md€ au 30 juin 2026.

CORUM Origin achète des immeubles loués à des entreprises dans 13 pays de la zone euro, en visant des rendements d'achat élevés. Elle revend quand elle juge le prix favorable et reverse les plus-values aux associés.

Répartition des 170 immeubles au 30 juin 2026, en valeur :

Les loyers viennent de 434 locataires de plus de trente secteurs, pour 63 M€ encaissés au deuxième trimestre. Le taux d'occupation financier est de 95,77 % et la durée ferme moyenne des baux (WALB) de 6,05 ans. En 2025, la SCPI a acheté 9 immeubles pour 430 M€ acte en main, à 8,46 % de rendement moyen, et en a vendu 5, avec 20,3 M€ de plus-value distribuée.

Au deuxième trimestre 2026, elle a acheté un immeuble de bureaux loué à la RAI à Rome (41,9 M€) et une plateforme logistique à Kuopio, en Finlande (10,1 M€). Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix est passé de 1 090 € à 1 135 € le 1er avril 2022 (+4,13 %). Il n'a jamais baissé depuis la création, selon CORUM. Le taux de distribution a atteint ou dépassé 6 % chaque année :

Source : bulletin du deuxième trimestre 2026. Les dividendes bruts par part ont été de 76,62 € en 2021, 75,01 € en 2022, 68,80 € en 2023, 68,62 € en 2024 et 73,80 € en 2025. Le chiffre de 2025 inclut 6,46 € de plus-values de cession, soit 0,57 point.

Les dividendes sont versés chaque mois. En 2026, le dividende brut a été de 16,65 € au premier trimestre et de 17,85 € au deuxième, dont 1,20 € tiré d'une vente en Lituanie. CORUM vise 68,10 € sur l'année, soit 6 %, sans garantie. Le TRI depuis la création est de 6,94 %.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 26 367 parts ont été retirées et compensées par de nouveaux associés, 965 ont été échangées entre épargnants et 142 066 parts nouvelles ont augmenté le capital.

L'associé qui sort reçoit 999,21 € par part, soit le prix diminué de la commission de souscription. CORUM ne facture pas de frais de retrait ni de cession. Une SCPI à capital variable paie les partants avec l'argent des nouveaux associés : la collecte du trimestre représentait plus de six fois les retraits. Le guide revendre des parts de SCPI détaille le mécanisme.

CORUM affiche une commission de souscription de 11,964 % TTI (toutes taxes incluses). Elle est exonérée de TVA : le taux hors taxes et le taux TTC sont identiques. La commission de gestion, elle, est présentée hors taxes.

• Souscription : 11,964 % TTC, soit 135,79 € par part, compris dans les 1 135 € (10,764 % de collecte et 1,20 % de recherche d'immeubles).
• Gestion : 12,40 % HT des loyers et produits financiers encaissés, à majorer de la TVA le cas échéant.
• Acquisitions et travaux : aucune commission.
• Ventes d'immeubles : 5 % du prix de vente, seulement si la plus-value dépasse 5 %.
• Retrait, cession, donation ou succession : aucun frais de CORUM ; pour l'acheteur en cession directe, 5 % de droits d'enregistrement, ou 3 % si le patrimoine est majoritairement hors de France, selon la note d'information.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 11,964 % / 6,50 % donne 1,84 an de revenus, environ 22 mois. Le délai de jouissance ajoute environ 5 mois : les parts portent jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Il faut donc compter environ 27 mois. La page frais de SCPI compare ce délai.

Les loyers étrangers sont d'abord imposés dans chaque pays. Au deuxième trimestre 2026, 3,32 € d'impôt étranger ont été prélevés sur 17,85 € par part, soit 19 %, selon CORUM.

En France, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le pays, ils ouvrent droit à un crédit d'impôt ou sont retenus pour le taux effectif. La part française, 7 %, est imposée en revenus fonciers classiques. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, CORUM publie une valeur de 999,21 € par part au 31 décembre 2025.

• Démembrement : proposé de 3 à 20 ans, avec une décote de 13 % à 45 % ; CORUM trouve l'usufruitier. Voir SCPI en nue-propriété.
• Assurance vie : le contrat CORUM Life permet de placer jusqu'à 55 % dans l'épargne immobilière, dont CORUM Origin.
• Réinvestissement des dividendes : automatique, chaque mois, en tout ou partie.
• Crédit : CORUM propose la souscription à crédit sur son site.
• Versements programmés : CORUM ne détaille pas cette option pour CORUM Origin dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

CORUM Origin relève de l'article 8 du règlement SFDR ; elle ne détient pas le label ISR. Le conseil de surveillance est présidé par Alizée Offant-Blin. Le commissaire aux comptes est Cailliau Dedouit et associés, jusqu'aux comptes 2029. L'expert immobilier est BNP Paribas Real Estate Valuation France, proposé au renouvellement pour 6 ans à l'assemblée de 2026. Le dépositaire est Société Générale Securities Services.

CORUM recommande 10 ans de détention et classe CORUM Origin en risque 3 sur 7. Le profil type est un épargnant imposé à 30 % ou plus, qui cherche des revenus mensuels tirés d'immeubles européens.

Un épargnant qui peut avoir besoin de son capital avant cinq ans compensera difficilement les frais d'entrée sur une période aussi courte. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %. La moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 %. CORUM Origin se situe au-dessus, avec 6,50 % distribués et 6,50 % de performance globale.

Trois chiffres des documents officiels complètent le tableau. D'abord, le prix de 1 135 € est fixé 4,3 % sous la valeur de reconstitution, 1 186,30 € au 30 juin 2026, selon CORUM. La valeur de réalisation, qui exclut les frais d'achat, était de 959,47 € fin 2025.

Ensuite, hors plus-values de cession, le taux de 2025 ressort à 5,93 %. Le report à nouveau est de 0,02 € par part : CORUM distribue la quasi-totalité du résultat chaque année et reverse à part les plus-values de ventes.

Enfin, le taux d'occupation de 95,77 % inclut 2,85 % de loyers sous franchise, qui deviendront des loyers encaissés à la fin des périodes de gratuité. Le ratio d'endettement, souvent cité à 11 %, est ramené à 6 % fin 2025, selon le rapport annuel.

Pour comparer avec des fonds européens, voyez CORUM XL, la SCPI Comète ou Remake Live, sans frais d'entrée.

Informations issues des documents publiés par CORUM Asset Management, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.