SCPI CORUM XL : simulation, rendement et avis

CORUM Asset Management a été créée en 2011 et agréée par l'AMF le 14 avril 2011 (n° GP-11000012). Elle se présente comme 100 % indépendante et gère près de 6 Md€ d'actifs immobiliers ; le groupe CORUM gère près de 9,6 Md€ pour 160 000 épargnants, selon son site.

CORUM XL a été créée en décembre 2016. Son premier visa AMF (n° 17-05) date du 17 mars 2017 ; le visa en vigueur, n° 19-10, du 28 mai 2019. Le prix de part est passé de 189 € à 195 € le 1er juin 2022.

CORUM XL achète des immeubles loués à des entreprises en Europe et au-delà, en cherchant à profiter des cycles immobiliers et des devises. Répartition des 96 immeubles au 30 juin 2026, en valeur :

Les loyers viennent de 239 locataires, pour 37 M€ encaissés au deuxième trimestre. Le taux d'occupation financier est de 95,60 %, la durée ferme moyenne des baux (WALB) de 7,45 ans. En 2025, la SCPI a acheté six immeubles pour 147 M€ acte en main, à 7,6 % de rendement moyen, avec 8,5 ans de baux fermes. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix n'a jamais baissé depuis la création, selon CORUM. Il a progressé de 2,16 % en 2018, puis de 3,17 % le 1er juin 2022, pour atteindre 195 €.

De 2017 à 2020, le taux de distribution a été de 6,58 %, 8,03 %, 6,26 % puis 5,66 %. Depuis 2021 :

Sources : bulletin du deuxième trimestre 2026 pour les taux, rapports annuels pour les dividendes. Le dividende 2025 vient entièrement de l'exploitation, sans plus-value de cession. En 2026, CORUM XL a versé 2,47 € bruts au premier trimestre et 2,56 € au deuxième. L'objectif annuel est de 9,75 €, soit 5 % du prix, sans garantie. Les dividendes sont versés chaque mois. Le TRI depuis la création est de 5,77 %.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 105 472 parts ont été retirées et compensées par de nouveaux associés, 1 298 ont été échangées entre épargnants et 176 279 parts nouvelles ont augmenté le capital.

L'associé qui sort reçoit 171,60 € par part, le prix diminué de la commission de souscription. CORUM ne facture pas de frais de retrait ni de cession. Une SCPI à capital variable paie les partants avec l'argent des nouveaux associés : la collecte du trimestre représentait 2,7 fois les retraits. Le guide revendre des parts de SCPI détaille le mécanisme.

CORUM affiche 12 % TTI de commission de souscription. Elle est exonérée de TVA : le taux hors taxes et le taux TTC sont les mêmes. La commission de gestion, elle, est présentée hors taxes, avec deux taux selon la zone.

• Souscription : 12 % TTC, soit 23,40 € par part, compris dans les 195 € (21,06 € de collecte, 2,34 € de recherche d'immeubles).
• Gestion : 12,40 % HT des loyers en zone euro, 15,90 % HT hors zone euro, à majorer de la TVA le cas échéant.
• Acquisitions et travaux : aucune commission.
• Ventes d'immeubles : 5 % du prix de vente, seulement si la plus-value dépasse 5 %.
• Retrait, cession, donation ou succession : aucun frais de CORUM ; pour l'acheteur en cession directe, 5 % de droits d'enregistrement, ou 3 % si le patrimoine est majoritairement hors de France.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 5,30 % donne 2,26 ans, environ 27 mois. Le délai de jouissance ajoute environ 5 mois : les parts portent jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Il faut donc compter environ 32 mois. La page frais de SCPI compare ce délai.

Les loyers étrangers sont d'abord imposés dans chaque pays. Au deuxième trimestre 2026, 0,60 € d'impôt étranger a été prélevé sur 2,56 € par part, soit 23 %, selon CORUM.

En France, selon la convention du pays, ces revenus donnent droit à un crédit d'impôt ou sont retenus pour le taux effectif, sans prélèvements sociaux. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes. Pour l'IFI, CORUM publie une valeur de 171,60 € par part au 31 décembre 2025.

• Démembrement : proposé de 3 à 20 ans, avec une décote de 13 % à 45 % ; CORUM trouve l'usufruitier. Voir SCPI en nue-propriété.
• Réinvestissement des dividendes : automatique, chaque mois, en tout ou partie.
• Crédit : CORUM propose la souscription à crédit sur son site.
• Assurance vie : la page des placements de CORUM Life cite CORUM Origin ; CORUM XL n'y figure pas nommément au 30 septembre 2026.
• Versements programmés : CORUM ne détaille pas cette option dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

CORUM XL relève de l'article 8 du règlement SFDR ; elle ne détient pas le label ISR. Selon le rapport annuel 2025, le conseil de surveillance est présidé par la Société Financière de l'Aqueduc, représentée par Pierre Clasquin ; les mandats arrivaient à échéance à l'assemblée de 2026. Le commissaire aux comptes est Cailliau Dedouit et associés, l'expert immobilier Jones Lang LaSalle (JLL), le dépositaire Société Générale Securities Services.

CORUM recommande 10 ans de détention et classe CORUM XL en risque 4 sur 7, un cran au-dessus de CORUM Origin, selon sa page « SCPI en démembrement ». Le profil type est un épargnant qui détient déjà des SCPI en zone euro et cherche une exposition au Royaume-Uni et à la Pologne, avec des revenus mensuels.

Le risque de change et le coût d'entrée demandent un horizon long : cinq ans au moins pour compenser les frais. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %, et l'ensemble des SCPI 4,91 %. CORUM XL, à 5,30 %, se situe au-dessus de la moyenne du marché et un peu sous sa famille, avec un prix de part stable.

Trois chiffres complètent le tableau. D'abord, le prix de 195 € est aligné sur la valeur de reconstitution, 194,27 € au 30 juin 2026 selon CORUM, en hausse de 2,59 % sur le semestre. La valeur de réalisation, qui exclut les frais d'achat, était de 153,86 € fin 2025.

Ensuite, les emprunts bancaires sont passés de 345 M€ à 441 M€ en 2025 pour financer des achats : 26 % de la valeur de réalisation, contre 21 % un an plus tôt, sous le plafond de 40 %. Le résultat financier est de -6 M€, avec 4,9 M€ d'intérêts et 2,3 M€ d'écarts de change.

Enfin, le taux d'occupation de 95,60 % inclut 5,2 % de loyers sous franchise, qui deviendront des loyers encaissés à la fin des périodes de gratuité. Le report à nouveau est de 0,01 € par part : CORUM distribue la quasi-totalité du résultat chaque année.

Pour comparer, voyez CORUM Origin, en zone euro, la SCPI Comète, Épargne Pierre Europe ou la SCPI Iroko Zen, sans frais d'entrée.

Informations issues des documents publiés par CORUM Asset Management, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.