SCPI Altixia Cadence XII : simulation, rendement et avis

La SCPI a été immatriculée le 13 décembre 2018 et ouverte au public après son visa de mars 2019. Son premier achat, en 2019, était un commerce loué à La Vie Claire à Rueil-Malmaison, vendu en 2025 avec une plus-value distribuée aux associés. La capitalisation est passée de 48 M€ fin 2020 à 189 M€ fin 2025, à prix constant de 200 €.

Altixia REIM est une société de gestion agréée par l'AMF le 6 novembre 2015, basée avenue Marceau à Paris. Alexandre Parvez en est directeur général délégué. Sa gamme comprend aussi la SCPI Altixia Commerces.

Altixia Cadence XII construit un patrimoine diversifié de commerces, locaux d'activité, bureaux et logistique, surtout en régions. Elle investit aussi en Espagne et en Irlande : les actifs hors de France pèsent 19 % de la valeur fin 2025.

Répartition en valeur vénale au 30 juin 2026. Le patrimoine compte 32 actifs, 111 238 m² et 94 locataires, pour 191,6 M€ investis depuis l'origine avec un rendement moyen brut de 6,6 %. Fin 2025, les cinq premiers locataires étaient First Ireland à Parkgate (4,74 % des loyers), Siemens à Toulouse (4,55 %), Trophy à Croissy-Beaubourg (4,41 %), Sartorius à Aubagne (4,22 %) et Media Market à Alcalá de Henares (3,81 %).

Au deuxième trimestre 2026, le taux d'occupation financier est de 92,4 % : 92,0 % de locaux occupés, 0,4 % sous franchise et 7,6 % vacants. Le taux d'occupation physique atteint 91,6 %, avec 9 343 m² vacants. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2,3 ans et la durée jusqu'au terme (WALT) de 5,7 ans.

Le seul mouvement du trimestre est le départ d'un cabinet dentaire à Noisy-le-Sec (128 m²), après sa liquidation judiciaire. En 2025, la SCPI a acheté un ensemble de bureaux restructuré à Pozuelo de Alarcón, près de Madrid, pour 7,53 M€, à un rendement supérieur à 8 %. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Source : rapport annuel 2025. En 2025, le dividende atteint 10,29 € par part : 9,49 € de résultat, 0,36 € de plus-value nette et 0,44 € d'impôts payés par la SCPI. Les dividendes en euros des années antérieures ne figurent pas dans ce rapport. Le TRI sur 5 ans est de 3,75 % fin 2025.

Au deuxième trimestre 2026, le dividende brut est de 2,52 € par part, soit 0,84 € par mois. Altixia REIM ne publie pas d'objectif 2026. À titre de repère, l'ASPIM mesure 4,91 % de moyenne en 2025 et 5,99 % pour les SCPI diversifiées. Notre page sur les SCPI à revenus mensuels recense les autres SCPI qui versent chaque mois.

Au 30 juin 2026, 4 505 parts attendaient un retrait, soit 0,47 % des 951 781 parts. Au deuxième trimestre, 2 533 parts nouvelles ont compensé 2 533 retraits, et la capitalisation est restée stable. En 2025, 52 411 parts avaient été retirées ; aucune n'était en attente au 31 décembre 2025.

Le retrait se fait à 182 € par part, quand une souscription le compense, avec un règlement en un mois environ. La cession directe reste possible à prix libre, avec 5 % de droits d'enregistrement.

Selon la note d'information d'août 2026 :

• Souscription : 9 % HT (10,8 % TTC) du prix, inclus dans la prime d'émission ; la valeur de retrait déduit 18 € par part.
• Gestion : 10 % HT (12 % TTC) des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Acquisition : 3 % HT (3,6 % TTC) au plus du prix d'acquisition.
• Vente d'immeubles : 2 % HT (2,4 % TTC) au plus du prix net vendeur.
• Suivi de travaux : 3 % HT (3,6 % TTC) au plus.
• Cession de parts par le registre : 6,5 % HT, plus 5 % de droits d'enregistrement.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 100 € HT (120 € TTC).

Sur 10 000 € investis, environ 900 € rémunèrent la souscription. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 9 % / 5,15 % donne 1,7 an, soit environ 21 mois, plus 5 mois de délai de jouissance.

En 2025, les revenus fonciers nets atteignent 6,87 € par part, dont 5,18 € de source française et 1,69 € de source étrangère. La fiscalité européenne payée par la SCPI représente 0,40 € par part, neutralisée en France par les conventions fiscales, en général sous forme de crédit d'impôt. Les revenus financiers, 0,10 € par part, supportent 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux.

La valeur IFI indicative est de 176,44 € pour un résident et de 142,50 € pour un non-résident.

• Assurance vie : unités de compte chez Generali Vie et Spirica, selon le rapport annuel 2025.
• Détention directe : 10 parts au minimum pour la première souscription.
• Nue-propriété : la note d'information traite le démembrement pour le vote et l'IFI ; aucune clé n'est publiée.
• Crédit, versements programmés, réinvestissement : non détaillés dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance nommé le 14 juin 2023 compte 8 membres depuis la démission de Francis Dubosc en juin 2025. Leur mandat arrivait à échéance lors de l'assemblée de 2026 sur les comptes 2025 ; ses résultats ne figurent pas dans le bulletin du deuxième trimestre. KPMG certifie les comptes jusqu'à l'exercice 2029 et BNP Paribas Real Estate Valuation France expertise le patrimoine jusqu'en 2029.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour 9 ans de détention recommandée. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus mensuels, un ticket de 2 000 € et un patrimoine régional mêlant commerces et locaux d'activité. Un épargnant qui veut des frais d'entrée réduits comparera les 9 % HT avec d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, la valeur de reconstitution est de 200,71 € au 30 juin 2026, pour un prix de 200 €. La valeur de réalisation est de 163,71 €.

Deuxième point, la dette représente 10,9 % au 30 juin 2026, selon la méthode ASPIM.

Troisième point, le taux d'occupation financier est passé de 96,9 % fin 2024 à 92,6 % fin 2025, puis 92,4 % au deuxième trimestre 2026. Avec une durée ferme de 2,3 ans, les renouvellements de baux compteront pour la suite.

Enfin, le dividende 2025 inclut 0,40 € brut de plus-value de Rueil-Malmaison. Hors cette vente, la distribution courante représente 4,75 % du prix, selon la décomposition du rapport annuel.

Pour comparer, voyez Cœur de Régions et Épargne Pierre, deux SCPI diversifiées investies en régions.

Informations issues des documents publiés par Altixia REIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.