SCPI Cœur de Régions : simulation, rendement et avis

Sogenial Immobilier est une société par actions simplifiée au capital de 1 M€, présidée par Jean-Marie Souclier. Elle est agréée par l'AMF depuis le 26 septembre 2012 (n° GP-12000026). Au 31 décembre 2025, elle gère 1,76 Md€, plus de 450 immeubles et plus de 1 210 entreprises locataires, selon le rapport annuel 2025. Elle gère aussi Cœur de Ville, Cœur d'Europe et Cœur d'Avenir.

Cœur de Régions a été immatriculée en novembre 2018 pour 99 ans. Son capital statutaire maximum est de 1 Md€. En 2025, elle a reçu le premier prix de la meilleure SCPI régionale aux Grands Prix des SCPI et une Victoire de bronze parmi les SCPI diversifiées, selon Sogenial Immobilier.

Cœur de Régions achète des immeubles d'entreprise de taille moyenne dans les grandes agglomérations de province, et de façon plus ponctuelle en Île-de-France. Elle vise des revenus locatifs immédiats avec un potentiel d'amélioration, selon le document d'informations clés (DIC). Au 30 juin 2026, elle détient 94 biens pour 245 560 m², soit 2 600 m² en moyenne, loués à 198 entreprises.

Répartition en valeur du patrimoine au 30 juin 2026 :

Les cinq premiers locataires (ELC du groupe Chopard, Enedis, Locaposte, B&M, Buffalo Grill) pèsent 21,40 % des loyers. Le taux d'occupation financier est de 93,65 %, plus 0,18 % de locaux sous franchise, et le taux d'occupation physique de 94,27 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 4,09 ans.

En 2025, la SCPI a investi 47,8 M€ acte en main dans 12 biens, à 7,58 % de rendement moyen à l'achat. Au deuxième trimestre 2026, elle a acheté un restaurant Buffalo Grill à Beauvais pour 2,3 M€, à 7,42 %. Sogenial Immobilier a annoncé en septembre 2026 trois achats de plus : un ensemble loué à Enedis, un commerce de 3 450 m² et un terrain loué à Brétigny-sur-Orge. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix est passé de 620 € au 1er janvier 2019 à 664 € au 1er janvier 2024, par hausses annuelles, puis il est resté stable. Il n'a jamais été abaissé.

Source : rapport annuel 2025. Le bulletin affiche 6,25 % et 6,30 % pour 2019 et 2020, selon la méthode de calcul de l'ASPIM. En 2025, 0,20 point venait de revenus non récurrents. Avec un prix stable, la performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution, 6,20 %.

Les revenus sont versés chaque trimestre. En 2026, la SCPI a versé 10,29 € par part au premier trimestre, puis 10,29 € au deuxième, dont 10,16 € de revenus fonciers. Le virement du deuxième trimestre a eu lieu en juillet 2026. Le TRI sur 5 ans, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, est de 4,44 %.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Selon le rapport annuel 2025, aucune demande n'était en suspens à la fin de chaque année depuis 2019. Au deuxième trimestre 2026, 3 761 parts ont été retirées pendant que 12 535 étaient souscrites.

La valeur de retrait est de 584,32 €. Les retraits sont payés sans autre délai que le traitement administratif quand des souscriptions les compensent. Une SCPI à capital variable paie les partants avec l'argent des nouveaux associés : la collecte du trimestre couvrait les sorties 3,3 fois. Le guide revendre des parts de SCPI détaille les options.

La note d'information et le bulletin du deuxième trimestre 2026 fixent les commissions suivantes.

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC du prix de part (79,68 €), compris dans les 664 €.
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers HT et produits financiers encaissés.
• Acquisition d'immeubles : aucune commission prévue par la note d'information.
• Ventes d'immeubles : jusqu'à 6 % TTC du prix net vendeur.
• Suivi de travaux : jusqu'à 6 % TTC du montant des travaux.
• Revente de parts par la société de gestion : 6 % TTC, payés par l'acheteur, plus 5 % de droits d'enregistrement.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 120 € TTC par bénéficiaire.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 6,20 % donne 1,9 an de revenus, environ 23 mois. Le délai de jouissance ajoute 5 mois : les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois. Il faut compter environ 28 mois avant de retrouver sa mise.

Tous les immeubles sont en France : les loyers sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les intérêts de trésorerie, 0,13 € par part au deuxième trimestre 2026, relèvent du prélèvement forfaitaire unique. Le détail est sur notre page consacrée à la fiscalité des SCPI.

Pour l'IFI, la valeur de retrait au 1er janvier sert de base, soit 584,32 € par part au 1er janvier 2026. Sogenial Immobilier ne publie pas de coefficient IFI dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

• Démembrement : proposé, selon la page produit. Le nu-propriétaire achète à prix décoté et n'est pas imposé pendant la durée du démembrement. Voir SCPI en nue-propriété.
• Crédit : prévu par la note d'information, avec nantissement possible des parts.
• Versements programmés : dès 50 €, chaque mois, trimestre, semestre ou année, après 4 parts.
• Réinvestissement des dividendes : de 1 % à 100 % de l'acompte trimestriel.
• Assurance vie : Sogenial Immobilier ne publie pas la liste des contrats qui référencent la SCPI dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Cœur de Régions détient le label ISR depuis avril 2024 et est classée article 8 au sens du règlement SFDR depuis 2024. Le conseil de surveillance est présidé par Françoise Bouvier. Le commissaire aux comptes est Cailliau Dedouit et Associés, renouvelé en 2024 pour six exercices. L'expert immobilier est BPCE Expertises Immobilières, nommé en 2023 pour cinq ans. Le dépositaire est Société Générale Securities Services, selon le DIC.

Le DIC du 15 mai 2026 classe la SCPI en risque 3 sur 7 et recommande 10 ans de détention au minimum. Le profil type est un épargnant faiblement ou moyennement imposé qui cherche des revenus trimestriels réguliers, tirés d'immeubles régionaux.

Un épargnant très imposé peut préférer la nue-propriété ou une SCPI européenne, dont les loyers échappent aux prélèvements sociaux. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %. La moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 %. Cœur de Régions se place au-dessus de sa famille en distribution, avec 6,20 %.

Trois chiffres des documents officiels complètent le tableau. D'abord, le prix de 664 € est fixé 2,9 % sous la valeur de reconstitution, 683,82 €. La valeur de réalisation, qui exclut les frais d'achat, est de 548,77 € au 31 décembre 2025, contre 551,38 € un an plus tôt. Notre page sur la valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique l'écart.

Ensuite, la durée ferme moyenne des baux est de 4,09 ans, pour un patrimoine à 45,78 % de bureaux. Au deuxième trimestre, la DRIEET Île-de-France a libéré ses locaux de Bobigny le 31 mars 2026, tandis que JYSK et Jubil Intérim signaient de nouveaux baux.

Enfin, l'endettement représente 12,83 % de la valeur du patrimoine fin 2025, selon le rapport annuel, loin du plafond de 40 % fixé par la note d'information. Le taux de recouvrement des loyers était de 96,6 % au deuxième trimestre 2026.

Pour comparer, voyez NCap Régions et Atlantique Mur Régions, aussi centrées sur la province, et Épargne Pierre, de plus grande taille.

Informations issues des documents publiés par Sogenial Immobilier, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.