SCPI Cap Foncières & Territoires : simulation, rendement et avis

Foncières & Territoires est née en 1997 autour d'un modèle participatif, avec des équipes à Lyon, Nancy et Nantes. L'AMF l'a agréée comme société de gestion de portefeuille le 1er octobre 2013, sous le n° GP-13000031. Frédéric Durand la préside, Laurence Nicolas en est la directrice générale, selon le rapport annuel 2025.

À partir de 2014, la société a lancé trois SCPI régionales : Nord Est Horizon, Rhône-Alpes Méditerranée et Ouest Cap Atlantique. En 2019, elles ont fusionné pour former Cap Foncières & Territoires. Le capital a presque quadruplé depuis 2020 : 22,0 M€ de nominal fin 2020, 83,8 M€ fin 2025, puis 86,8 M€ au 30 juin 2026.

Fin 2025, les associés de la société de gestion ont noué un partenariat capitalistique avec le Groupe AXTOM, qui compte 15 implantations en France. La direction reste inchangée.

La SCPI achète de l'immobilier d'entreprise dans les métropoles régionales : bureaux, commerces, locaux d'activité, santé et formation. Elle vise des immeubles récents, loués avec des baux longs. Elle se range parmi les SCPI diversifiées.

Répartition du patrimoine au 30 juin 2026, selon le bulletin :

Le rapport annuel 2025 compte 52 immeubles et près de 120 locataires. Au 30 juin 2026, les locataires sont 118. Les deux premiers sont CGI, à Aix-en-Provence et Grenoble, et Naval Group, à Toulon, selon le classement 2025 publié par la société de gestion.

Le taux d'occupation financier atteint 96,15 % au deuxième trimestre 2026, contre 97,52 % en moyenne sur 2025. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 3,25 ans.

Le trimestre a été actif. Le 1er juillet 2026, la SCPI a acheté à Caen 2 405 m² de locaux industriels loués à SATAM, avec un bail de 12 ans fermes, pour 2,85 M€ acte en main et un rendement de 8,38 %. Un compromis a été signé le 10 juillet pour une clinique vétérinaire à Lyon louée à AniCura, bail de 15 ans fermes, 4,68 M€ et 7,2 % de rendement. La SCPI a aussi vendu un lot de bureaux à Metz et relancé la location de plusieurs lots, dont 622 m² à Aix-en-Provence.

Source : rapport annuel 2025. Les dividendes des années 2020 à 2023 ne figurent pas dans ce rapport. Le prix est passé de 258 € à 260 € en 2024 (+0,78 %), puis il est resté stable. La performance globale annuelle 2025 est de 6,24 %.

En 2025, les quatre acomptes ont été de 3,96 €, 4,05 €, 4,08 € et 4,14 €. Le deuxième trimestre 2026 a rapporté 3,90 € par part. La société de gestion ne publie pas d'objectif chiffré pour 2026.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, et l'ensemble des SCPI 4,91 %. Cap Foncières & Territoires se situe au-dessus des deux. Son TRI atteint 6,12 % sur 5 ans et 5,76 % sur 10 ans au 30 juin 2026.

Au deuxième trimestre 2026, 10 989 parts nouvelles ont été émises et 1 022 parts retirées ont été compensées par des souscriptions. Aucune demande de retrait n'était en suspens au 30 juin 2026. Aucune part n'a été cédée de gré à gré.

En 2025, 3 808 parts ont été retirées ou cédées, soit 1 % des parts, avec un délai moyen de 20 jours, selon le rapport annuel. L'associé qui sort reçoit 239,20 € par part. Un marché secondaire par confrontation des ordres existe si les retraits ne trouvent plus de contrepartie.

• Souscription : 8 % HT du prix, soit 20,80 € HT par part, compris dans les 260 €.
• Gestion : 8 % HT des loyers HT encaissés et des produits financiers nets.
• Acquisition et cession d'immeubles : 2 % HT du prix hors droits.
• Suivi de travaux : 5 % HT du montant des travaux.
• Revente sur le marché secondaire : 5 % HT de la transaction.
• Cession directe, donation, succession : 200 € HT par dossier.

Sur 10 000 €, l'écart entre prix de souscription et valeur de retrait représente 800 €. Au taux de 2025, 624 € de revenus bruts par an. Le calcul frais d'entrée divisés par taux de distribution donne 8 % / 6,24 %, soit environ 15 mois. Le délai de jouissance ajoute 4 mois : il faut compter 19 mois pour compenser l'entrée. Notre page sur les frais des SCPI détaille la méthode.

Tous les immeubles sont en France. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus financiers supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, dont 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026, selon le bulletin.

La SCPI pouvant emprunter jusqu'à 30 % de ses actifs, le revenu imposable peut dépasser le revenu perçu. Pour l'IFI, la valeur 2026 est de 225,89 € par part. Le détail figure dans notre guide sur la fiscalité des SCPI.

• Comptant : dès 4 parts, en ligne ou sur dossier.
• Crédit : proposé sur la page produit, avec un rappel du risque si les revenus ne couvrent pas les échéances.
• Nue-propriété : démembrement proposé ; la clé de répartition n'est pas publiée sur la page produit.
• Versements programmés : prélèvement d'une part au minimum par trimestre, soit 260 €.
• Réinvestissement des dividendes : non publié dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée par la société de gestion.

L'assemblée générale du 17 juin 2026 s'est tenue à Nancy, avec un quorum de 37,76 %. Toutes les résolutions ont été approuvées et le conseil de surveillance, de neuf membres, a été renouvelé. Fin 2025, il était présidé par Alptis Assurances, représentée par Fabrice Pesin. Le commissaire aux comptes est Forvis Mazars, l'expert immobilier Galtier et le dépositaire ODDO BHF depuis le 1er juillet 2022.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui veut des revenus trimestriels issus d'immeubles en régions, avec un ticket d'entrée de 1 040 € ou un effort d'épargne régulier.

Un épargnant qui cherche une exposition européenne ou une part faible de bureaux regardera d'autres stratégies. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 260 € se situe 3,8 % sous la valeur de reconstitution de 270,41 € au 31 décembre 2025. La valeur de réalisation, qui exclut frais et droits, est de 226,36 €.

La dette progresse avec les achats : 11,74 % fin 2025, 13,20 % au 30 juin 2026, pour une limite de 30 %. Les acquisitions récentes affichent des rendements de 7,2 % à 8,38 %, au-dessus du taux de distribution.

La WALB de 3,25 ans n'intègre pas encore les baux de 12 ans à Caen et de 15 ans à Lyon. Le prochain bulletin montrera leur effet.

Pour comparer, voyez Cœur de Régions, elle aussi tournée vers les régions, et Épargne Pierre, autre SCPI diversifiée investie en France.

Informations issues des documents publiés par Foncières & Territoires, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.