SCPI Cœur d'Europe : simulation, rendement et avis

Cœur d'Europe a tenu son assemblée constitutive le 12 mai 2021 et a obtenu le visa AMF n° 21-07 le 28 mai 2021, pour une durée de 99 ans. Elle s'est implantée en Espagne et au Portugal dès son lancement. Sa capitalisation a progressé de près de 39 % en 2025, et le nombre d'associés de 14,51 % au premier semestre 2026. Elle a reçu le prix de la rédaction des Top SCPI 2026 dans la catégorie diversifiée internationale.

Sogenial Immobilier est une société de gestion agréée par l'AMF le 26 septembre 2012 (GP-12000026), présidée par Jean-Marie Souclier. Elle gère 1,76 Md€ d'encours fin 2025, pour plus de 450 immeubles et 1 210 entreprises locataires. Elle gère aussi Cœur de Régions et Cœur de Ville. Son actionnariat n'est pas détaillé dans les documents consultés.

Cœur d'Europe achète des commerces, des locaux d'activité et des bureaux loués à des entreprises, dans un nombre ciblé de pays de la zone euro. Au 30 juin 2026, elle détient 43 biens pour 215 314 m², soit environ 5 000 m² en moyenne, loués à 133 entreprises.

Répartition en valeur du patrimoine au 30 juin 2026 :

Les cinq premiers locataires pèsent 30,07 % des loyers : Extol (11,10 %), le ministère de l'Intérieur belge (5,60 %), Fidelidade (4,78 %), Oh'Green (4,40 %) et PRG Retail Group Spain (4,19 %). La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 6,87 ans. À Gijón, le bail d'Al Campo a été renouvelé pour 15 ans, ferme jusqu'en décembre 2035.

En 2025, la SCPI a investi 91,6 M€ dans 6 immeubles, à 7,31 % de rendement moyen. Au deuxième trimestre 2026, elle a acheté 2 005 m² de bureaux à Waterloo, près de Bruxelles, loués à BNP Paribas Fortis, pour 3,9 M€ à 9,12 % de rendement acte en main. Sogenial annonce 14,6 M€ d'achats sous promesse, 10 M€ en exclusivité et 131,5 M€ d'offres en cours. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Le prix est resté à 200 € jusqu'au début de 2025, puis deux hausses, le 6 janvier et le 1er juillet 2025, l'ont porté à 204 € (+2 %).

En 2021, année de lancement, la SCPI a versé 5,00 € net par part en jouissance. Sur les 6,25 % bruts de 2025, 0,43 point vient de revenus non récurrents. La performance globale annuelle 2025 atteint 8,25 %. Le TRI sur 5 ans, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, est de 3,46 %.

Les acomptes sont trimestriels. En 2026, l'associé a touché 2,57 € net par part au premier trimestre, puis 2,57 € au deuxième (2,96 € brut), viré en juillet 2026. Le prochain virement est prévu en octobre 2026.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 3 690 parts ont été retirées pendant que 98 095 étaient souscrites, pour plus de 20 M€ de collecte.

La valeur de retrait est de 179,52 €. Les retraits sont payés par les souscriptions des douze derniers mois. Un retrait partiel ne peut pas ramener la participation sous 10 parts. La cession de gré à gré reste possible.

La note d'information fixe les commissions suivantes.

Le DIC estime les frais de gestion récurrents à 0,86 % par an de la valeur investie, plus 2,35 % de coûts de transaction liés aux achats d'immeubles. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 6,25 % donne 1,9 an de revenus bruts, environ 23 mois. Le délai de jouissance ajoute 5 mois : l'entrée en jouissance a lieu le 1er jour du 6e mois. Il faut compter environ 28 mois, un peu plus en raisonnant en net.

Tous les loyers viennent d'Espagne, du Portugal, de Belgique et d'Allemagne. L'impôt local est prélevé à la source : au deuxième trimestre 2026, 0,39 € sur 2,96 € par part, soit 13,18 %, selon Sogenial Immobilier.

En France, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux. Les conventions fiscales évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou taux effectif selon le pays. Une petite part, 0,07 € par part au deuxième trimestre, est un revenu financier. Sogenial ne publie pas de valeur IFI dans les documents consultés. Le détail est sur notre page consacrée à la fiscalité des SCPI européennes.

• Pleine propriété : 10 parts minimum pour un nouvel associé, soit 2 040 €.
• Démembrement : possible selon Sogenial ; la nue-propriété permet d'acheter à prix décoté, sans revenu ni IFI pendant la durée choisie.
• Versements programmés : ouverts à tout nouvel associé qui souscrit au moins 10 parts.
• Assurance vie, crédit, réinvestissement des dividendes : non présentés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Cœur d'Europe a obtenu le label ISR en décembre 2024, avec une stratégie « best-in-progress ». Elle relève de l'article 8 du règlement SFDR.

L'endettement représentait 4,22 % de la valeur du patrimoine fin 2025, et l'effet de levier 3,62 % au 30 juin 2026. Les investisseurs sont à 100 % des particuliers.

Le profil type est un épargnant imposé dans une tranche marginale élevée, qui cherche des revenus trimestriels hors prélèvements sociaux français et peut placer 2 040 € au moins pendant 10 ans, la durée recommandée. Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7.

Elle complète bien un patrimoine déjà investi en France, pour un horizon d'au moins trois ans afin d'amortir les frais. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,3 %. Le marché entier affiche 4,91 %. Cœur d'Europe, à 6,25 % brut et 8,25 % de performance globale, se situe au-dessus de ces deux repères. Son endettement de 4,22 % se compare à un ratio moyen de 18,3 % pour les SCPI.

Quatre chiffres des documents officiels changent la lecture. D'abord, le prix de 204 € dépasse de 12,8 % la valeur de réalisation, 180,78 € au 31 décembre 2025, tout en restant 7,05 % sous la valeur de reconstitution.

Ensuite, la commission de gestion a progressé par paliers : 5 % TTC des loyers en 2021, 7 % en 2022, 10 % en 2023, 12 % depuis 2024. Le taux de distribution net est resté entre 5,00 % et 5,25 % sur la période.

Troisièmement, le taux de recouvrement des loyers atteint 94,69 % au deuxième trimestre 2026, et 4,46 % des loyers potentiels sont en commercialisation. Le taux d'occupation physique est de 97,68 %.

Enfin, le premier locataire, Extol, pèse 11,10 % des loyers pour un seul bail en Espagne.

Pour comparer, voyez Épargne Pierre Europe et Corum Eurion, elles aussi investies hors de France.

Informations issues des documents publiés par Sogenial Immobilier et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.