SCPI Cœur d'Avenir : simulation, rendement et avis

Sogenial Immobilier est une SAS au capital de 1 M€, installée 135 avenue de Wagram, à Paris, et présidée par Jean-Marie Souclier. Elle gère aussi Cœur de Régions et Cœur d'Europe. Au 31 décembre 2025, ses fonds pèsent 1,76 Md€ d'encours, selon le rapport annuel 2025 de Cœur d'Avenir.

Cœur d'Avenir a été constituée le 6 mars 2023. Les fondateurs ont payé 180 € la part (160 € de nominal et 20 € de prime). La SCPI n'a acheté aucun immeuble en 2023 ; ses premières crèches sont arrivées en 2024. Le 12 novembre 2025, une assemblée extraordinaire a approuvé un apport d'immeuble en nature, rémunéré par 11 000 parts nouvelles.

Dès sa création, la SCPI a pris le statut de fonds de partage. Les associés peuvent donner 10 %, 20 % ou 30 % de leurs dividendes à Le Rire Médecin et à SOS Villages d'Enfants. Sogenial leur reverse aussi 20 % de sa commission de gestion HT.

La note d'information vise surtout des crèches, des locaux d'enseignement, des résidences étudiantes et du coliving étudiant, pour la tranche d'âge 0-25 ans. Hôtels, bureaux, commerces et logements sont possibles à titre accessoire. Les immeubles peuvent se situer en France et dans les grandes métropoles de la zone euro. La dette est plafonnée à 40 % de la valeur des actifs, avec une cible moyenne de 30 %.

Le patrimoine au 31 décembre 2025, selon le rapport annuel 2025 :

En 2025, la SCPI a investi 5,2 M€ dans 6 immeubles, pour un rendement moyen à l'achat de 6,93 %. Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 9 immeubles et 3 634 m², 100 % en régions et 100 % en santé et éducation. Les taux d'occupation financier et physique sont de 100 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 4,50 ans.

Les trois premiers locataires pèsent 93 % des loyers : Rigolo Comme La Vie (35 %), Les Petits Chaperons Rouges (30 %) et Plan B Groupe (28 %). Les loyers encaissés au deuxième trimestre 2026 atteignent 138 647 €. Nous classons la SCPI parmi les SCPI éducation.

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin du deuxième trimestre 2026. Le taux 2025 ne contient aucun revenu non récurrent. Le report à nouveau atteint 0,28 € par part fin 2025.

En 2026, la SCPI a versé 2,50 € par part au premier trimestre et 2,50 € au deuxième, en revenus fonciers. En 2025, elle a distribué plus que la moyenne ASPIM des SCPI santé et éducation (4,19 %) et que l'ensemble des SCPI (4,91 %). Sogenial ne publie pas d'objectif chiffré pour 2026 dans les documents consultés. Le TRI sur 5 ans n'est pas encore calculable, la SCPI ayant moins de 5 ans.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 660 parts ont été souscrites et 10 retirées ; au premier, 831 souscrites et 42 retirées. En 2025, 1 460 parts ont été retirées, soit 5,35 % des parts au 1er janvier, avec un délai moyen de 14 jours. En 2024, 334 parts, avec 15 jours de délai.

Le retrait est payé 180 € quand des souscriptions des douze derniers mois peuvent le compenser. Un retrait partiel doit laisser au moins 10 parts à l'associé. La cession par la société de gestion ou de gré à gré reste possible. Au 30 juin 2026, les investisseurs institutionnels détiennent 27,66 % des parts et les particuliers 72,34 %.

Barème de la note d'information :

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, 20 € HT par part.
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des produits encaissés depuis le 1er janvier 2026 ; 4,17 % HT jusqu'en 2023, 6 % HT en 2024 et 8,40 % HT en 2025.
• Arbitrage : 5 % HT, soit 6 % TTC du prix de vente.
• Suivi des travaux : 5 % HT, soit 6 % TTC.
• Cession de parts : 5 % HT à la charge de l'acheteur par la société de gestion ; 100 € HT de frais de dossier de gré à gré ou en mutation.

Sur 10 000 € investis, la valeur de retrait immédiate est de 9 000 €. Au taux de 5,00 %, il faut 24 mois de revenus pour compenser la commission, plus 5 mois de délai de jouissance : environ 29 mois.

Les 9 immeubles sont en France. Les loyers sont imposés en revenus fonciers, avec les prélèvements sociaux. En 2025, les produits financiers ont représenté 0,41 € par part ; ils relèvent du prélèvement forfaitaire unique. Aucune fiscalité n'a été payée par le fonds pour le compte des associés.

Le don aux associations du fonds de partage ouvre droit, pour un particulier, à une réduction d'impôt sur le revenu de 66 % des sommes données, dans la limite de 20 % du revenu imposable, selon la note d'information. L'associé reste imposé sur la part de dividende donnée. Sogenial ne publie pas de valeur IFI par part dans les documents consultés. Notre guide de la fiscalité des SCPI détaille ces règles.

• Démembrement temporaire : présenté dans le bulletin du deuxième trimestre 2026.
• Versements programmés : ouverts à tout nouvel associé souscrivant au moins 10 parts.
• Crédit : la note d'information décrit les risques d'une souscription à crédit.
• Réinvestissement des dividendes : non décrit.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée.

Le conseil de surveillance est présidé par Olivier Duparc. Ses membres sont élus pour 3 ans, et il sera renouvelé en totalité à l'assemblée qui statuera sur le troisième exercice complet.

Le commissaire aux comptes est Cailliau Dedouit et Associés, nommé le 6 mars 2023 pour six exercices. BPCE Expertises Immobilières est l'expert externe jusqu'aux comptes 2027. Société Générale est le dépositaire. Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée de placement de 10 ans.

Le profil type est un épargnant qui veut des revenus trimestriels réguliers, peut rester 10 ans et souhaite financer des lieux d'accueil de l'enfance et d'enseignement. Le fonds de partage permet d'y ajouter un don aux associations.

Un épargnant qui cherche une diversification entre de nombreux secteurs et locataires trouvera d'autres SCPI plus adaptées, comme Cœur de Régions. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, les valeurs : le prix de 200 € se situe 8,03 % sous la valeur de reconstitution (217,47 €) et au-dessus de la valeur de réalisation (176,58 €). La fourchette réglementaire va de 195,72 € à 239,22 €.

Deuxième point, la durée des baux : 4,50 ans au 30 juin 2026, contre 4,99 ans fin 2025. Troisième point, le recouvrement des loyers : 96,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 89,2 % au 31 décembre 2025.

Enfin, la hausse de la commission de gestion à 10 % HT en 2026 a été prévue dès la note d'information. Elle s'applique à des loyers qui ont progressé : 10,29 € par part de recettes locatives en 2025, contre 2,50 € en 2024.

Informations issues des documents publiés par Sogenial Immobilier et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.