SCPI Eurovalys : simulation, rendement et avis

Eurovalys a été immatriculée le 11 mars 2015 pour 99 ans. Son visa AMF en vigueur porte le n° 18-24 du 24 juillet 2018. Son capital statutaire maximal est de 2 milliards d'euros. La collecte a été la plus forte entre 2018 et 2022 : le nombre de parts est passé de 117 503 fin 2017 à 927 790 fin 2022, selon le rapport annuel 2025.

Advenis REIM est une SAS au capital de 3 561 000 €, agréée par l'AMF le 29 juin 2018 (GP-18000011). Elle appartient au groupe Advenis, qui compte plus de 300 collaborateurs en France, en Allemagne et en Espagne. Au 30 juin 2026, elle gère 1,316 milliard d'euros de capitalisation, 108 immeubles et 22 583 associés. Eurovalys en représente environ 72 %.

Eurovalys achète des bureaux loués à des entreprises allemandes, dans les sept grandes villes (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) et leur périphérie. Depuis 2024, la SCPI ajoute des locaux industriels légers achetés en cession-bail, comme Schwabach en octobre 2024 (5,4 M€, 4 590 m²).

Au 30 juin 2026, elle détient 36 immeubles pour 454 450 m² et une valeur vénale de 1 117 M€ hors droits, soit 31 M€ par immeuble en moyenne. Le plus grand, à Düsseldorf, a coûté 122 M€ pour 31 626 m².

Le premier locataire, EDAG Engineering, représente 8,65 % des loyers, devant Telefónica Germany (6,74 %), CSA (5,58 %), WISAG (4,16 %), TK Elevator (3,89 %) et l'État allemand via la BImA (3,86 %).

Le taux d'occupation financier (TOF) est de 90,92 % au 30 juin 2026, contre 90,78 % en moyenne 2025 et 90,24 % en 2024. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 4,90 ans. En 2025, 11 M€ de travaux ont modernisé le parc. En septembre 2026, deux ventes ont abouti au-dessus des prix d'achat : Brême (33,6 M€, près de 8 M€ de plus-value brute, en partie redistribuée en fin d'année) et Norderstedt, rachetée 28,9 M€ par la ville pour sa mairie. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

La part valait 1 000 € de 2016 à 2018, 1 015 € en 2019-2020 et 1 030 € de 2021 à 2023. Advenis REIM l'a ajustée à 960 € début 2024, soit -6,80 %. Le prix n'a plus bougé jusqu'à la division de la part.

Source : rapport annuel 2025. Les dividendes 2023 et 2024 incluent 3,08 € et 1,96 € de plus-values. Après impôt allemand, le taux 2025 est de 4,71 %, soit 45,18 € par part. La performance globale annuelle 2025 est de 4,98 % et le TRI sur 10 ans de 4,14 %.

Les acomptes sont trimestriels : 11,57 €, 11,55 €, 11,39 € et 13,33 € en 2025, puis 11,30 € et 11,28 € aux deux premiers trimestres 2026. Le dernier a été versé le 4 août 2026. La société de gestion vise environ 45 € net pour 2026, sans garantie. Le report à nouveau atteint 7,50 € par part fin 2025.

Au 1er octobre 2026, la part est divisée par 20 : un associé détenant 50 parts à 960 € en aura 1 000 à 48 €. La valeur de retrait passe à 42,53 €.

Les retraits sont servis au rythme des souscriptions, en fin de mois et dans l'ordre d'arrivée. En 2025, 17 484 parts (1,76 %) ont été remboursées, avec un délai moyen de 5 mois. Depuis le troisième trimestre 2025, chaque part souscrite sert à rembourser une part retirée : le nombre de parts reste à 990 601.

Les 11 439 parts représentent 1,2 % du capital, environ 11 M€ au prix de 960 €. Le rapport annuel note une reprise des souscriptions au quatrième trimestre 2025 (+49 % par rapport au troisième). Deux autres sorties restent possibles : la cession de gré à gré, ou le marché par confrontation si la société de gestion l'ouvre. Notre page revendre des parts de SCPI détaille ces voies.

Le bulletin et le rapport annuel détaillent les commissions suivantes.

• Souscription : 11,4 % TTI du prix de part, compris dans le prix.
• Gestion : 12 % TTI des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 1,44 % TTI du prix.
• Suivi et pilotage des travaux : 2,40 % TTC du montant des travaux.
• Cession sur le marché par confrontation : 6 % TTI, payés par l'acheteur.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 77,50 € TTI par dossier.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 11,4 % / 4,98 % donne 2,3 ans de revenus, environ 28 mois. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois après la réception des fonds, soit 5 mois sans revenu. Il faut compter environ 33 mois.

Tous les loyers viennent d'Allemagne. L'impôt y est payé par la SCPI : 0,27 € sur 11,28 € par part au deuxième trimestre 2026, soit 2,4 %. Sur l'année 2025, il a représenté 2,66 € sur 47,84 €.

En France, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. La convention fiscale évite la double imposition par un crédit d'impôt ou une exonération, en conservant la progressivité de l'impôt sur vos autres revenus. Les revenus financiers de la trésorerie suivent le régime français classique. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI 2026, la valeur à déclarer est de 582,75 € par part, selon le rapport annuel 2025.

• Versements programmés : mensuels ou trimestriels, en pleine propriété, après une première souscription de 20 parts.
• Réinvestissement des dividendes : 100 % des dividendes chaque trimestre, à partir de 100 parts souscrites au comptant.
• Crédit : présenté sur la page produit ; notre page SCPI à crédit en décrit le principe.
• Démembrement : nue-propriété ou usufruit temporaire, sans barème publié. Voir SCPI en nue-propriété.
• Assurance vie et PER : Eurovalys est référencée dans des contrats d'assurance vie et de PER de Selencia, et dans le PER de l'UMR, selon Advenis REIM (24 septembre 2026).

Eurovalys a obtenu le label ISR le 23 février 2022, renouvelé jusqu'au 22 février 2028 par AFNOR Certification. Elle est classée article 8 SFDR, avec une approche « best-in-progress » : note ESG 2025 de 51 % pour une note seuil de 53 %.

La durée de placement recommandée est de 9 ans. L'indicateur de risque du DIC est de 3 sur 7. Le profil type est un épargnant imposé à 30 % ou plus, qui cherche un revenu trimestriel hors de France et accepte une exposition concentrée sur les bureaux allemands. Elle convient mieux à un horizon long qu'à une revente dans les trois ans, vu le coût d'entrée. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI à prépondérance bureaux ont distribué 4,6 % en moyenne en 2025, pour 4,91 % sur l'ensemble du marché. Leur performance globale est restée proche de zéro et leur TOF moyen était de 88,8 %. Eurovalys se situe au-dessus sur ces trois points : 4,98 % distribués, performance globale de 4,98 % et TOF de 90,78 %.

Pour comparer, voyez LF Europimmo et Efimmo 1. La page SCPI européennes élargit la comparaison.

Trois chiffres du bulletin éclairent la lecture. D'abord, le prix de 960 € se situe 31,8 % au-dessus de la valeur de réalisation, 728,42 € au 30 juin 2026, contre 749,06 € fin 2025. Il reste 2,6 % au-dessus de la valeur de reconstitution, 936,08 €, et la loi fixe un écart de 10 % au plus. La page valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique ces notions.

Ensuite, la dette atteint 35,81 % selon le ratio ASPIM, pour 35,91 % fin 2025. Elle explique une bonne part de l'écart entre valeur des immeubles et valeur de réalisation.

Enfin, le TOF de 90,92 % inclut 1,94 % de locaux sous franchise : les locaux occupés et payants représentent 88,79 %.

Informations issues des documents publiés par Advenis REIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.