SCPI Elialys : simulation, rendement et avis

Elialys investit depuis 2019 dans la péninsule ibérique. Au 1er janvier 2025, Advenis REIM a multiplié le nombre de parts par cinq et divisé le prix d'autant, de 1 000 € à 200 €, pour rendre la souscription plus accessible. Le prix a ensuite été porté à 204 € le 1er décembre 2025.

Advenis REIM est agréée par l'AMF depuis le 29 juin 2018 (n° GP-18000011). Rodolphe Manasterski préside la société. Sa gamme compte Eurovalys, tournée vers l'Allemagne, Eden et la gamme Renovalys.

Advenis REIM sélectionne des immeubles de qualité « core + » au cœur des métropoles d'Europe du Sud, avec des locataires de tailles et d'activités variées. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Au 30 juin 2026, selon le bulletin, la SCPI détient 24 immeubles (18 en Espagne, 6 au Portugal), 58 locataires et 67 594 m², pour une valeur vénale de 132,8 M€. Les villes vont de Madrid, Barcelone et Lisbonne à Grenade, Valladolid, Saragosse, Porto ou Murcie.

Le taux d'occupation financier est de 98,47 %. La durée moyenne restante des baux (WALT) atteint 8,07 ans et la durée ferme (WALB) 6,96 ans. Les loyers encaissés s'élèvent à 2,09 M€ au trimestre. Un locataire est parti (180 m², 29 280 € de loyer annuel) ; la vacance totale porte sur 1 188 m².

Au deuxième trimestre, la SCPI a acheté quatre commerces rue do Arsenal à Lisbonne, près de la Praça do Comércio : 547 m² pour 5,475 M€ hors droits, avec une durée ferme moyenne de 7,94 ans.

Les montants sont exprimés par part de 200 €, après la division du nominal de 2025.

Source : rapport annuel 2025. La performance globale annuelle 2025 est de 7,62 %, avec la hausse de 2 % du prix. Le TRI sur 5 ans atteint 4,72 %.

En 2026, les acomptes sont de 2,78 € au premier et au deuxième trimestre. Advenis REIM vise un niveau de distribution en ligne avec les objectifs de l'exercice, non garantis et non chiffrés dans le bulletin. Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, et l'ensemble des SCPI 4,91 %.

Aucune part n'attendait de retrait à la fin des quatre derniers trimestres, jusqu'au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 17 344 parts ont été souscrites et 11 067 retirées. Le nombre de parts est passé de 596 788 à 603 065.

Le retrait se fait à 180,74 € par part, en face d'une souscription. Si le marché des parts se bloquait, une confrontation des ordres serait organisée. La cession directe reste possible, avec 77,50 € TTI de frais.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 11,4 % TTI, exonérée de TVA, soit 23,26 € par part.
• Gestion : 12 % TTI des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets.
• Acquisitions et ventes : 1,44 % TTI au plus du prix hors taxes et hors droits.
• Travaux : aucune commission mentionnée dans le bulletin.
• Cession de gré à gré, mutation : 77,50 € TTI par dossier.
• Marché par confrontation : 6 % TTI, à la charge de l'acheteur.

Sur 10 000 € investis, 1 140 € rémunèrent la souscription. Au taux de 2025, 11,4 % divisés par 5,62 % donnent environ 24 mois de revenus, plus 3 mois de délai de jouissance, soit 27 mois.

Tous les loyers sont encaissés en Espagne et au Portugal et y sont imposés. Au deuxième trimestre 2026, 0,46 € d'impôt étranger a été retenu sur 2,78 € : l'associé a touché 2,32 €. Advenis REIM indique une part de fiscalité étrangère supportée par la SCPI de 0,92 %.

En France, les conventions fiscales prévoient un crédit d'impôt ou une exonération qui maintient la progressivité de l'impôt sur les autres revenus, selon le bulletin. En assurance vie, les crédits d'impôt reviennent à l'assureur. Le détail figure dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

La valeur IFI indicative est de 118,21 € par part pour un résident, selon le bulletin.

• Versements programmés : mensuels ou trimestriels, en pleine propriété et par prélèvement automatique.
• Démembrement : présenté sur la page produit ; aucune clé chiffrée n'est publiée dans les documents consultés.
• Crédit : la SCPI peut s'endetter ; les documents consultés ne détaillent pas l'achat de parts à crédit.
• Assurance vie et réinvestissement : non détaillés dans le bulletin ni sur la page produit consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par Florence Bedet, selon le rapport annuel 2025. Le commissaire aux comptes, PricewaterhouseCoopers Audit, est mandaté jusqu'aux comptes 2030. L'expert BNP Paribas Real Estate Valuation l'est jusqu'au 31 décembre 2028. L'assemblée générale de 2026 statuait sur les comptes 2025 ; le bulletin du deuxième trimestre ne détaille pas ses votes.

Le profil type est un épargnant imposé dans une tranche marginale élevée, qui cherche des revenus trimestriels issus de bureaux ibériques et apprécie le mécanisme des conventions fiscales. La durée recommandée est de 9 ans.

Un épargnant attaché à un patrimoine très dispersé notera que les cinq premiers locataires pèsent 56,49 % des loyers. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Quatre lectures du bulletin complètent le tableau. D'abord, la valeur de réalisation est de 181,61 € par part, soit 11,0 % sous le prix. La valeur de reconstitution progresse à 222,12 €, contre 218,80 € fin 2025.

Ensuite, le ratio de dettes et engagements atteint 20,91 % de l'actif, entièrement en emprunts bancaires. L'assemblée l'autorise jusqu'à 40 % de la valeur d'expertise majorée des fonds non investis.

Troisième point, le report à nouveau est faible : 0,14 € par part fin 2025. La distribution repose donc sur le résultat courant de l'année.

Enfin, la collecte reste soutenue : près de 20 M€ nets en 2025 selon le rapport annuel, et plus de 3,5 M€ bruts au deuxième trimestre 2026 selon l'éditorial du bulletin.

Pour comparer, voyez Eurovalys, autre SCPI d'Advenis REIM, et Eden.

Informations issues des documents publiés par Advenis REIM et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.