SCPI CORUM Eurion : simulation, rendement et avis

CORUM Asset Management a été agréée par l'AMF le 14 avril 2011. Présidée par Philippe Cervesi, elle gère aussi CORUM Origin, CORUM XL et CORUM USA.

CORUM Eurion est la SCPI de la gamme limitée à la zone euro. Elle a collecté 167 M€ bruts en 2025, selon le rapport annuel. Le nombre d'associés est passé de 8 632 fin 2021 à 42 527 fin 2025, puis 42 702 au 30 juin 2026.

La SCPI achète des immeubles loués dans les pays de la zone euro, sur tous les secteurs. Ses équipes, présentes dans plusieurs pays européens, gèrent les locataires en direct, selon le bulletin. Tous les loyers sont en euros : la SCPI ne supporte aucun risque de change.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur du patrimoine :

Le patrimoine compte 54 immeubles, 129 locataires et 541 793 m², dont 18 992 m² vacants. Les locataires relèvent d'une trentaine de secteurs d'activité. Le taux d'occupation financier atteint 99,92 %, dont 3,20 % de loyers sous franchise et 0,08 % en recherche de locataire. La vacance physique est de 3,58 %. La durée moyenne d'engagement des locataires (WALB) est de 6,36 ans, soit jusqu'en novembre 2032.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a acheté deux immeubles aux Pays-Bas. Un ensemble commercial à Apeldoorn, le 28 mai, pour 26,1 M€ et un rendement de 7,7 %. La tour de bureaux Malietoren à La Haye, le 12 juin, pour 51,8 M€, louée à VNO-NCW et KPN avec 7,5 ans de bail ferme. Aucune vente sur le trimestre. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Sources : rapport annuel 2025 pour 2021 à 2025, bulletin du deuxième trimestre 2026 pour 2020. Le prix a été relevé de 2,00 % en 2021 puis de 5,39 % le 1er juillet 2022. Il n'a jamais été abaissé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %. L'ensemble du marché a distribué 4,91 %. Pour 2026, CORUM fixe un objectif de 4,5 %, soit 9,68 € par part, non garanti. Le deuxième trimestre 2026 a apporté 2,75 € bruts par part.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 166 262 parts nouvelles ont été créées, et 38 244 parts retirées ont été compensées par ces souscriptions. 221 parts ont changé de main directement entre épargnants.

Le retrait est remboursé au prix de revente de 189,20 €, sans commission. La vente de gré à gré est libre et ne demande pas d'agrément ; l'acheteur paie les droits d'enregistrement. Le rapport annuel 2025 propose de formaliser un mécanisme de compensation différée : des souscriptions reçues mais pas encore investies pourraient servir à rembourser des retraits des mois précédents.

Barème publié dans le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 12 % TTC du prix, soit 25,80 € par part (23,22 € pour la collecte, 2,58 € pour la recherche d'immeubles).
• Gestion : 12,40 % HT des loyers encaissés en zone euro.
• Acquisition d'immeubles : 0 %.
• Suivi des travaux : 0 %.
• Cession d'immeubles : 5 % TTI du prix de vente, seulement si la plus-value dépasse 5 %.
• Retrait ou cession de parts : 0 €.

Sur 10 000 € investis, 1 200 € rémunèrent la souscription. La valeur de revente des parts ressort à 8 800 € (10 000 × 189,20 / 215). Au taux de 2025, il faut environ 25 mois de revenus pour couvrir ces frais (12 / 5,73 = 2,1 ans), plus 5 mois de délai de jouissance. À l'objectif de 4,5 %, il en faut environ 32.

81 % des immeubles sont hors de France au 30 juin 2026. Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l'immeuble. La SCPI paie cet impôt à la source pour ses associés : au deuxième trimestre 2026, 0,44 € sur 2,75 € bruts par part, soit 16 %.

En France, les conventions fiscales neutralisent ces revenus par un crédit d'impôt ou par la règle du taux effectif. Ils échappent aux prélèvements sociaux. La part française, 19 %, relève des revenus fonciers. Le mécanisme est détaillé dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, CORUM publie une valeur de 189,20 € par part au titre de 2025.

• Crédit : prévu par la note d'information, qui rappelle que les revenus ne doivent pas être la seule source de remboursement.
• Démembrement : proposé par CORUM pour ses SCPI ; aucune clé de nue-propriété propre à Eurion n'est publiée dans les documents consultés.
• Réinvestissement des dividendes : présenté par CORUM sur son site, sans barème propre à Eurion.
• Versements programmés : non décrits dans les documents consultés.
• Assurance vie : CORUM ne publie pas de liste de contrats référençant Eurion dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par Sandrine Niquet et compte huit membres, dont deux sociétés. Ses mandats, comme ceux du commissaire aux comptes Cailliau Dedouit et associés, arrivaient à échéance à l'assemblée approuvant les comptes 2025. L'expert Cushman & Wakefield Valuation France est nommé jusqu'aux comptes 2030. Le dépositaire est Société Générale Securities Services.

Le conseil s'est réuni le 17 mars 2026 et n'a formulé aucune remarque sur les comptes 2025. Le rapport annuel présente les résolutions de l'assemblée générale mixte de 2026 ; le bulletin du deuxième trimestre n'en publie pas les résultats. L'assemblée du 15 mai 2024 avait fixé la dette maximale à 2 Md€.

Le profil type est un épargnant qui veut des revenus mensuels, une diversification en zone euro avec des loyers en euros, et qui peut rester 10 ans, la durée recommandée par le DIC.

Un épargnant qui cherche un capital stable, ou qui prévoit de revendre avant 3 ans, regardera d'autres solutions. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 215 € se situe 3,2 % sous la valeur de reconstitution de fin 2025 (222,12 €). Cette valeur était de 229,29 € fin 2024. La valeur de réalisation s'établit à 177,10 € par part.

La dette atteint 217,1 M€ fin 2025, soit 18 % du patrimoine contre 16 % un an plus tôt. 172,3 M€ sont à taux variable et 44,8 M€ à taux fixe, tous remboursables in fine.

Le taux d'occupation de 99,92 % inclut 3,20 % de loyers sous franchise. Les 10 locaux vacants, 18 992 m² au total, se situent surtout à Dublin, Amsterdam et Riga. Enfin, la collecte du deuxième trimestre, 166 262 parts, dépasse largement les retraits. Pour comparer, voyez CORUM Origin et CORUM XL, gérées par la même équipe.

Informations issues du bulletin du deuxième trimestre 2026, du rapport annuel 2025, de la note d'information et du DIC publiés par CORUM Asset Management, et des statistiques de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.