SCPI Fructipierre : simulation, rendement et avis

Le réseau Banque Populaire a créé Fructipierre 1 en 1974, Fructipierre 2 en 1980 et Fructipierre 3 en 1987. En juin 1999, Fructipierre 3 a absorbé les deux autres. En décembre 2009, elle a aussi absorbé la SCPI Parnasse Immo, avec effet au 1er janvier 2009. AEW retient 1974 comme année de création dans ses chiffres clés.

La dernière augmentation de capital, la 26e, a été ouverte le 1er octobre 2020 et close le 14 octobre 2022. Depuis, le capital est fixe : 1 903 057 parts et 409,2 M€ de capital nominal. La note d'information en vigueur porte le visa AMF SCPI n° 25-24 du 16 décembre 2025.

AEW est une SAS au capital de 2 328 510 €, détenue en totalité par AEW Europe. Elle est agréée par l'AMF depuis le 10 juillet 2007 (GP 07000043) et au titre de la directive AIFM depuis le 24 juin 2014. AEW ne publie pas son encours global dans les documents de Fructipierre consultés au 30 septembre 2026.

Fructipierre détient surtout des bureaux de taille importante à Paris et en proche périphérie, avec une diversification en commerces et en régions. Au 30 juin 2026, ses 55 immeubles valent 909,7 M€ et couvrent 142 793 m², soit 16,5 M€ par immeuble en moyenne.

Le patrimoine compte des adresses comme le centre commercial Passy Plaza, à Paris 16e, qui regroupe 25 locataires. Fin 2025, les 10 premiers locataires pèsent 35 % des loyers et le premier 5 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2 ans et la durée moyenne restante (WALT) de 3,9 ans.

Au premier semestre 2026, 10 400 m² ont été loués et 10 232 m² libérés. Un immeuble de bureaux à Toulouse a été vendu 3,1 M€, avec 540 k€ de plus-value. En 2025, les travaux immobilisés ont notamment porté sur le chauffage de Courbevoie (1,4 M€). Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Sur une SCPI à capital fixe, le taux de distribution se calcule sur le prix acquéreur moyen de l'année précédente. La hausse du taux en 2025 vient de l'ajustement de ce prix, pendant que le dividende s'est adapté aux loyers.

Sources : rapports annuels 2022 et 2025. En 2022, 6,20 € venaient de la réserve de plus-values ; en 2024, 2,23 € venaient des réserves. La performance globale annuelle 2025 est de 3,22 %. Le TRI est de 1,08 % sur 10 ans, 3,29 % sur 15 ans et 6,46 % sur 20 ans.

Les acomptes sont trimestriels. En 2026, AEW verse 4,50 € en avril et 4,50 € en juillet, contre 4,80 € par trimestre en 2025. Le résultat 2025, 19,76 € par part, a dépassé la distribution : la réserve atteint 6,48 € par part, 4 mois de distribution.

Pour vendre, l'associé passe un ordre ; AEW confronte les ordres le dernier mercredi du mois et fixe le prix qui échange le plus de parts. En 2025, 18 215 parts ont changé de main pour 6,95 M€.

La page produit affiche fin septembre 2026 un dernier prix acquéreur de 253,97 €, soit environ 233 € pour le vendeur une fois retirés 9 % de frais. Au 24 juin, 25 473 parts étaient à la vente, 1,34 % du capital, contre 1,04 % fin 2025. En 2025, AEW comptait en moyenne 10 parts à la vente pour 1 à l'achat. Notre page sur le marché secondaire des SCPI explique la formation du prix, et notre guide pour revendre des parts de SCPI les autres voies.

Le capital est détenu à 47 % par des particuliers et à 53 % par des personnes morales, dont environ 40 % par des assureurs. Le plus gros porteur détient 22 % des parts, selon le rapport annuel 2025.

La note d'information de juillet 2026 fixe les commissions.

• Achat sur le marché secondaire : 4 % TTC de commission d'intervention et 5 % de droits d'enregistrement, payés par l'acheteur.
• Souscription : 9,03 % TTC, seulement en cas de réouverture du capital.
• Gestion : 9 % HT, soit 10,8 % TTC des loyers encaissés.
• Vente d'immeubles : 2,5 % HT, soit 3 % TTC du prix net vendeur.
• Gré à gré, donation, succession : 150 € HT, soit 180 € TTC par dossier.
• Restructuration d'immeubles : commission soumise au vote préalable de l'assemblée.

Au prix acquéreur de 253,97 €, les acomptes de 2026 annualisés (18 €) représentent 7,1 %, si ce niveau se maintenait, sans garantie. Avec la formule frais divisés par taux de distribution, 9 % / 7,1 % donne 1,3 an, environ 15 mois. L'acheteur perçoit les revenus dès le premier jour du trimestre où la cession est enregistrée : pas de délai supplémentaire.

Les immeubles sont tous en France : les loyers sont imposés comme revenus fonciers, au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les produits financiers suivent le prélèvement forfaitaire. Le détail est sur notre page fiscalité des SCPI.

Pour l'IFI, AEW ne publie pas de valeur par part ni de coefficient dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

• Démembrement et versements programmés : AEW ne publie pas d'offre en ce sens dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.
• Réinvestissement des dividendes : non mentionné dans les documents consultés.
• Assurance vie : les assureurs détiennent environ 40 % du capital, mais AEW ne publie pas la liste des contrats qui référencent Fructipierre.
• Crédit : la note d'information décrit les risques d'un achat financé à crédit.

Fructipierre a reçu le label ISR de l'AFNOR le 24 juillet 2023, avec une démarche « best in progress » et un score cible de 59 sur 100. Elle relève de l'article 8 SFDR.

La durée recommandée est d'au moins dix ans et l'indicateur de risque du DIC de 3 sur 7. Le profil type est un acheteur qui cherche des bureaux parisiens payés nettement sous la valeur de ses immeubles, suit les confrontations mensuelles et accepte une revente qui peut prendre du temps. Elle convient mieux à un horizon long qu'à un besoin de revenu stable à court terme. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon le rapport annuel 2025, qui reprend les chiffres ASPIM et IEIF, les SCPI à prépondérance bureaux ont distribué 4,62 % en 2025, avec une performance globale de -0,25 % et un prix moyen en repli de 4,9 %. Fructipierre fait mieux sur les trois : 4,94 % distribués, 3,22 % de performance globale et un prix acquéreur moyen ajusté de 1,72 % seulement.

Pour comparer avec des SCPI de bureaux parisiens encore ouvertes, voyez Laffitte Pierre, gérée aussi par AEW, et Sélectipierre 2 - Paris.

Trois éléments du bulletin et du rapport annuel manquent aux pages qui arrivent en tête de Google. D'abord, la décote s'est élargie : le prix d'exécution représentait 73 % de la valeur de réalisation en décembre 2025, et 56 % en juin 2026. Pour un acheteur, cet écart est aussi un point d'entrée. La page valeur de réalisation et valeur de reconstitution détaille ces notions.

Ensuite, le TOF de 79,42 % inclut 8,70 % de locaux sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire : les locaux occupés et payants représentent 69,26 %. Chaque fin de franchise ajoute des loyers encaissés.

Enfin, le capital est concentré : le plus gros porteur détient 22 % des parts et les assureurs environ 40 %. Leurs décisions pèsent sur le carnet d'ordres.

Informations issues des documents publiés par AEW, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.