SCPI Métronome : simulation, rendement et avis

Midi 2i est une SAS toulousaine au capital de 3 M€, créée en 2005 à l'initiative de la Caisse d'Épargne de Midi-Pyrénées. L'AMF l'a agréée comme société de gestion de portefeuille le 25 novembre 2015 (n° GP-15000025). Elle est présidée par Jean-Luc Barthet depuis mai 2021. Métronome est sa première et seule SCPI ouverte au grand public ; Midi 2i gère aussi des fonds institutionnels et des club deals.

La SCPI a été lancée avec 912 000 € apportés par ses fondateurs, dont 902 400 € par Midi Foncière, selon la note d'information. Sa collecte vient surtout du réseau : en 2025, elle a réuni 26,7 M€ nets, principalement auprès de 14 Caisses d'Épargne partenaires, selon le rapport annuel. Son capital maximum statutaire est de 300 M€.

Métronome achète des bureaux, et à titre complémentaire des commerces, des locaux d'activité et de la logistique, au cœur des métropoles régionales françaises. Au 30 juin 2026, son patrimoine vaut 160 M€ pour 61 091 m² et 66 baux ; fin 2025, il comptait 18 immeubles et 67 locataires.

Les immeubles se situent notamment à Toulouse et Labège, Mérignac et Bègles, Lesquin et Lille, Saint-Herblain, Augny et Gennevilliers. Fin 2025, la durée moyenne restant à courir des baux était de 3,4 ans, le taux d'occupation physique de 90,2 % et le taux de recouvrement des loyers de 96,3 %. Midi 2i ne publie pas de classement de ses principaux locataires. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Le prix de souscription est de 1 200 € depuis le lancement : 1 000 € de nominal et 200 € de prime d'émission. Il n'a jamais été modifié.

Source : rapport annuel 2025. Midi 2i ne publie pas le détail de 2020 dans ses documents en accès libre. Sans variation de prix, la performance globale annuelle est aussi de 5 %. Le report à nouveau atteint 5,36 € par part fin 2025, une réserve pour lisser les versements.

Les dividendes sont trimestriels. En 2026, la SCPI a versé 15 € par part au premier trimestre, puis 15 € au deuxième, payés au plus tard le 14 août. Le prochain est annoncé au plus tard le 13 novembre 2026. Midi 2i maintient un objectif de 5 % pour 2026. Le TRI sur 5 ans est de 3,66 % ; le TRI cible sur 10 ans, 4,58 %, sans garantie.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 3 187 parts ont été retirées pour 4 975 parts créées : la collecte a couvert toutes les sorties.

Les retraits ont été plus nombreux en 2026 qu'en 2025 : 60 puis 151 parts par trimestre au second semestre 2025, 2 767 puis 3 187 au premier semestre 2026. Sur toute l'année 2025, seules 313 parts avaient été retirées. La valeur de retrait est de 1 086 €. La SCPI n'a pas de marché secondaire ; les cessions de gré à gré restent possibles. Si 10 % des parts attendaient plus de 12 mois, la note d'information prévoit l'information de l'AMF et une assemblée extraordinaire.

La page produit et la note d'information fixent les commissions suivantes.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 11,40 % / 5 % donne 2,3 ans de revenus, environ 27 mois. Le délai de jouissance ajoute 4 mois : les parts ouvrent droit aux revenus le 1er jour du 5e mois. Il faut compter environ 31 mois avant de retrouver sa mise.

Les immeubles sont en France : les loyers sont imposés comme revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, sans dispositif fiscal particulier. Les revenus financiers relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Le micro-foncier est détaillé sur notre page consacrée à la fiscalité des SCPI.

Pour l'IFI, Midi 2i publie une valeur indicative de 997,05 € par part au 31 décembre 2025.

• Crédit : possible ; la page produit rappelle que les revenus ne doivent pas être la seule ressource de remboursement.
• Démembrement : la note d'information prévoit la détention démembrée ; Midi 2i ne présente pas d'offre dédiée.
• Assurance vie, versements programmés, réinvestissement des dividendes : Midi 2i ne les mentionne pas dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Métronome détient le label ISR depuis le 6 décembre 2021 et relève de l'article 8 du règlement SFDR. Le document d'informations clés d'avril 2026 la classe en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 10 ans. L'endettement est plafonné à 40 % de la valeur des actifs ; il atteint 11,8 % fin 2025, pour un effet de levier de 1,18.

Le profil type est un épargnant faiblement imposé qui cherche un revenu trimestriel régulier, apprécie une SCPI centrée sur les bureaux régionaux et peut rester 10 ans, la durée recommandée par Midi 2i. Le ticket d'entrée est de 6 000 €. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à dominante de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 % après une réévaluation des prix de 4,9 %. Métronome affiche 5 % sur les deux mesures, avec un prix stable. Pour comparer, voyez Laffitte Pierre, grande SCPI de bureaux franciliens.

Trois éléments du bulletin complètent la lecture. D'abord, le prix de 1 200 € se situe 2,3 % au-dessus de la valeur de reconstitution, 1 173,25 € au 30 juin 2026, et 21,8 % au-dessus de la valeur de réalisation, 985,38 €, contre 991,51 € fin 2025. Notre page sur la valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique pourquoi l'écart compte.

Ensuite, Midi 2i indique avoir rétrocédé une partie de sa commission de souscription à un fonds d'investissement qui a acheté des parts. Ce traitement préférentiel est prévu par la documentation, et le détail est disponible sur demande.

Enfin, le taux d'occupation financier est passé de 93,1 % fin 2025 à 91,2 % au 30 juin 2026, avec 8,8 % de locaux à relouer. Pour une SCPI à 82 % de bureaux, c'est l'indicateur à suivre, dans le contexte décrit sur notre page consacrée à la crise des SCPI. Midi 2i annonce de nouvelles acquisitions possibles au second semestre 2026.

Pour comparer, voyez Atlantique Mur Régions et Immo Évolutif, deux autres SCPI à dominante de bureaux, présentes en régions.

Informations issues des documents publiés par Midi 2i et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.