SCPI Immo Evolutif : simulation, rendement et avis

Immo Evolutif a été créée en 2003 avec une part au nominal de 10 000 €. Elle réunit un petit nombre d'associés importants : assureurs, caisses de retraite et sociétés patrimoniales. Sa dernière collecte date de 2022, avec 22,5 M€ ; le capital est resté à 40 932 parts depuis.

Le prix est passé de 15 200 € début 2021 à 15 300 € de 2022 à début 2024, puis à 14 300 € en avril 2024. AEW, agréée par l'AMF le 10 juillet 2007 et présidée par Vanessa Roux-Collet, gère aussi Fructipierre et Laffitte Pierre. Depuis 2026, Immo Evolutif publie un bulletin semestriel.

La SCPI investit surtout dans des bureaux à Paris et en région parisienne, avec une diversification vers les commerces, l'activité, l'hôtellerie et les résidences services. Les actifs de province restent une diversification. 82 % des immeubles sont détenus en direct, 18 % via des sociétés, dont la tour Iceberg à Lyon et le campus Paris Clichy.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

Le patrimoine compte 39 sites, 220 baux et 145 971 m², dont 15 178 m² vacants. Un seul site dépasse 10 % de sa valeur, estimée à 480 M€ fin 2025. Le taux d'occupation financier atteint 86,94 % au deuxième trimestre 2026, contre 87,77 % au premier : 83,95 % de locaux occupés et 2,99 % sous franchise. Le taux d'occupation physique est de 89,60 %.

Au premier semestre, 6 744 m² ont été reloués, notamment à Coignères (2 288 m²) et Boulogne-Billancourt (1 240 m²), et trois baux renouvelés, pour 5 281 m² libérés. Le taux d'encaissement des loyers atteint 87,1 %. Aucun achat ni vente sur le semestre. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Source : rapport annuel 2025. En 2025, le dividende comprend 582 € de revenus courants et 30 € de plus-values. La performance globale annuelle est de 4,28 %, le prix n'ayant pas changé. Le taux de rendement interne atteint 1,20 % sur 5 ans, 3,67 % sur 10 ans et 4,65 % sur 15 ans.

Selon l'ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 %. L'ensemble du marché a distribué 4,91 %. En 2026, la SCPI a versé 154 € au premier trimestre, dont 40 € de plus-values, et 153 € au deuxième. AEW ne publie pas d'objectif chiffré pour 2026 ; la distribution reste non garantie.

Au 30 juin 2026, 1 017 parts attendaient un retrait, soit 2,5 % de la capitalisation, un chiffre inchangé depuis fin 2024. Fin 2025, la moyenne nationale était de 3,14 %, selon le rapport annuel. Aucune souscription n'a eu lieu en 2025 ni au premier semestre 2026 : les retraits attendent de nouvelles souscriptions.

Le retrait se fait à 13 013 € par part. Le fonds de remboursement n'est pas doté. L'assemblée de juin 2026 a précisé ses règles : un prix de retrait décoté par rapport à la valeur de réalisation et un plafond par associé en cas d'activation. La cession de gré à gré reste possible ; aucune n'a eu lieu au semestre.

Barème de la note d'information de juillet 2026 :

• Souscription : 9 % HT, soit 10,80 % TTC du prix, 1 287 € HT par part.
• Gestion : 6 % HT, soit 7,20 % TTC des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Cession d'immeubles : 2,5 % HT, soit 3 % TTC du prix net vendeur.
• Restructuration d'immeubles : conditions soumises au vote de l'assemblée.
• Cession de gré à gré, succession, donation : 181 € TTC, plus 5 % de droits d'enregistrement en cas de vente.
• Marché secondaire organisé : 2 % HT, soit 2,40 % TTC, en cas de suspension de la variabilité du capital.

À titre d'illustration sur 10 000 €, 1 080 € rémunèrent la souscription, et la valeur de retrait ressort à 9 100 € (10 000 × 13 013 / 14 300). Au taux de 2025, il faut environ 30 mois de revenus pour couvrir ces frais (10,80 / 4,28 = 2,5 ans), plus 1 mois de délai de jouissance. Notre guide des frais des SCPI compare ces barèmes.

Tous les immeubles sont en France. Pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, la quote-part de résultat est imposée à l'IS. Pour les personnes physiques, les loyers relèvent des revenus fonciers et des prélèvements sociaux.

Les revenus financiers supportent 18,6 % de prélèvements sociaux et 12,8 % de prélèvement à la source en 2026, selon le bulletin. AEW ne publie pas de valeur IFI ; la pratique retient la valeur de retrait, 13 013 €.

• Démembrement : prévu, le bulletin mentionnant la distribution des plus-values aux usufruitiers des parts démembrées. Aucune clé n'est publiée.
• Crédit : non décrit dans les documents consultés.
• Versements programmés et réinvestissement : non décrits dans les documents consultés.
• Assurance vie : plusieurs assureurs sont associés en direct, mais aucun contrat grand public n'est publié.

Le conseil de surveillance est présidé par Arnaud Nicollon des Abbayes. Il compte BPCE Vie, CNP Assurances, l'Institution de prévoyance Banque Populaire et MACSF Épargne Retraite. Le commissaire aux comptes est KPMG SA, l'expert BPCE Expertises Immobilières, le dépositaire Société Générale Securities Services.

L'assemblée extraordinaire du 8 janvier 2026 a adopté ses huit résolutions, avec 48,57 % de participation. Les assemblées du 3 juin 2026 ont adopté dix résolutions, avec 98,28 % à 100 % des voix, et élu BPCE Vie, représentée par Nicolas Denojean, et Arnaud Nicollon des Abbayes au conseil.

Le profil type est un investisseur institutionnel ou une société patrimoniale qui peut placer au moins 715 000 € sur 10 ans dans des bureaux surtout franciliens.

Un particulier, ou un investisseur qui a besoin de liquidité rapide, regardera d'autres SCPI de bureaux. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 14 300 € dépasse de 7,7 % la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (13 277,78 €). Il reste dans la limite réglementaire de 10 %. La valeur de réalisation s'établit à 11 235,49 € par part.

La SCPI a investi 26,5 M€ de plus que ses capitaux collectés, financés par emprunt. Le ratio de dettes atteint 13,8 %, dont un prêt de 40 M€ à taux fixe de 3,88 % sur cinq ans, souscrit en avril 2025.

Les 2,5 % de parts en attente sont stables depuis deux ans. Leur remboursement dépend de l'arrivée de nouveaux souscripteurs ou d'un fonds de remboursement. Pour comparer, voyez Fructipierre et Laffitte Pierre, deux SCPI de bureaux gérées par AEW.

Informations issues du bulletin du premier semestre 2026, du rapport annuel 2025, de la note d'information et du DIC publiés par AEW, et des statistiques de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.