SCPI Efimmo 1 : simulation, rendement et avis

Efimmo 1 a été créée le 5 octobre 1987 par la Banque Française et la Compagnie Française de Gestion. Les souscriptions ont repris en juillet 2002. Sa note d'information porte le visa AMF SCPI n° 26-07 du 31 mars 2026.

Sofidy est la marque d'épargne immobilière grand public du groupe Tikehau Capital, qui gérait 52,8 Md€ fin 2025. La gestion est assurée par Tikehau Investment Management (agrément AMF GP-07000006). Selon la fiche produit, son expertise immobilière représente 13 Md€ d'encours, 9 000 actifs et 170 professionnels dans 7 pays.

Efimmo 1 vise des bureaux bien placés : Paris, proche banlieue, grandes métropoles régionales et européennes. Sofidy privilégie des loyers inférieurs ou égaux à la valeur de marché et des locataires solides. Une poche d'environ 27 % est placée en commerces, hôtels, logistique et éducation.

Au 30 juin 2026, elle compte 237 immeubles et 1 405 unités locatives, pour une valeur de 1 616 M€. Répartition au 31 décembre 2025, selon la fiche produit :

Le patrimoine est très réparti. Au 31 décembre 2025, les 40 premiers locataires représentent 49,25 % des loyers. En tête : le secteur public et parapublic français (6,56 %), Bertelsmann (3,87 %), B&B Hôtels (3,28 %), Sodexo (2,79 %) et ABN Amro (2,58 %). Sofidy ne publie pas de durée moyenne des baux (WALB) dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Au premier semestre 2026, 6 actifs ont été vendus pour 5,1 M€, à des prix supérieurs de 4,1 % aux expertises. 22,1 M€ de cessions sont sous promesse. Elle fait partie des SCPI de bureaux.

Le taux d'occupation financier atteint 86,88 % au deuxième trimestre 2026, contre 87,5 % sur l'année 2025. La vacance se répartit sur 256 unités locatives, ce qui limite l'effet de chaque départ.

Au premier semestre 2026, 28 relocations et renouvellements ont porté sur 31 518 m². Les loyers obtenus sont inférieurs de 18 % en moyenne, en contrepartie de durées fermes plus longues : 9 ans fermes à Orléans et boulevard Brune à Paris, 5 ans à Nimègue. Le trimestre a encaissé 23,7 M€ de loyers.

Le prix a été ajusté deux fois, selon Sofidy : de 237 € à 212 € le 4 décembre 2023 (-10,5 %), puis à 190 € le 1er septembre 2026 (-10,4 %), d'après la note d'information actualisée à cette date.

Sources : rapports annuels 2021 et 2025. Les dividendes sont versés chaque trimestre. L'acompte est passé de 2,10 € en 2025 à 2,01 € en 2026 ; le dernier a été versé fin juillet 2026. Le dividende de 2025 comprenait 0,56 € de dividendes exceptionnels issus de plus-values. Le report à nouveau atteint 1,06 € par part fin 2025.

Le TRI atteint 8,61 % par an depuis l'origine, 6,22 % sur 20 ans et 3,40 % sur 10 ans au 31 décembre 2025. Le contexte général figure dans notre page sur la crise des SCPI.

Au 30 juin 2026, 466 115 parts attendaient leur remboursement, selon Sofidy. Au prix de 212 € alors en vigueur, cela représente environ 99 M€, soit 5,7 % de la capitalisation. Fin 2025, l'ASPIM relevait 85 M€, soit 4,88 %.

Au deuxième trimestre, 377 parts ont été souscrites et 377 retirées, pour 79 924 € collectés. Les retraits sont payés sous 30 jours après la fin du mois d'enregistrement, quand une souscription les compense. La note d'information prévoit qu'en cas de baisse du prix de retrait, les associés en attente sont prévenus et disposent de 15 jours pour annuler. Elle permet aussi à Sofidy de rétrocéder une partie de sa commission aux investisseurs institutionnels qui retirent un ordre important, pour fluidifier le marché.

La valeur de retrait est de 171 € depuis le 1er septembre 2026. Le guide pour revendre des parts de SCPI détaille les autres voies de sortie.

La note d'information fixe les commissions suivantes.

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, compris dans les 190 € (22,80 € TTC).
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Cessions d'immeubles : 2,5 % HT du prix de vente.
• Acquisitions et suivi des travaux : aucune commission.
• Marché secondaire : 5 % HT du prix d'exécution, payés par l'acheteur.
• Cession de gré à gré ou mutation : 100 € HT (120 € TTC) par bénéficiaire, quel que soit le nombre de parts.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 4,44 % donne 2,7 ans de revenus, environ 32 mois. Jusqu'au 31 décembre 2026, les parts entrent en jouissance le 1er jour du mois suivant la souscription, soit 0 mois plein de délai (mesure temporaire ; en temps normal, 1er jour du 3e mois, soit 2 mois pleins). Le total reste d'environ 32 mois.

Environ 26 % des immeubles sont à l'étranger, surtout en Allemagne et aux Pays-Bas. L'impôt payé dans ces pays et sur les plus-values est réglé par la SCPI : 4,8 % du dividende brut 2025, selon Sofidy, d'où un taux net de 4,23 %.

En 2025, une part a généré 8,86 € de revenus fonciers nets, dont 6,39 € de source française et 2,48 € venus de l'étranger, plus 0,67 € de produits financiers. Les loyers français sont imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus étrangers bénéficient du taux effectif ou d'un crédit d'impôt : voir notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, Sofidy publie une valeur indicative de 176,05 € par part pour un résident et de 135,22 € pour un non-résident.

Les parts sont éligibles à l'assurance vie, au démembrement et à l'achat à crédit, selon la note d'information et la fiche produit. Notre page SCPI en nue-propriété détaille le démembrement. Sofidy ne publie ni versements programmés ni réinvestissement des dividendes pour Efimmo 1 dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Au 30 juin 2026, la dette atteint 358 M€, soit 22 % de la valeur du patrimoine. Elle est 100 % à taux fixe, à 2,47 % en moyenne, avec une maturité de 3 ans et 7 mois. L'assemblée du 2 juin 2026 a autorisé jusqu'à 700 M€ d'emprunts.

Efimmo 1 est classée article 8 au sens du règlement SFDR, selon son DIC. Sofidy ne mentionne pas de label ISR pour Efimmo 1 dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

• Conseil de surveillance : présidé par la SCP Minos, représentée par André Péron.
• Commissaire aux comptes : PricewaterhouseCoopers Audit.
• Expert immobilier : Jones Lang LaSalle Expertises.
• Dépositaire : Société Générale.

Le DIC classe Efimmo 1 en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 8 ans.

Le profil type est un épargnant qui accepte une exposition majoritaire aux bureaux, un horizon d'au moins 8 ans et des revenus trimestriels variables. Il y trouve un patrimoine très réparti et une dette maîtrisée.

Elle demande plus de patience à qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital rapidement, vu la file d'attente. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à prépondérance bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 %. Efimmo 1 a distribué 4,44 %, avec une performance globale de 4,44 % puisque son prix est resté stable en 2025.

Le nouveau prix de 190 € reste 16 % au-dessus de la valeur de réalisation du 31 décembre 2025 (164,04 €), un écart qui correspond aux frais d'achat et de collecte. Il se situe 3,7 % sous la valeur de reconstitution (197,32 €). Les expertises ont reculé de 2,4 % au premier semestre 2026, surtout sur les grands bureaux de périphérie ; la poche de diversification a amorti ce mouvement.

Pour comparer avec d'autres SCPI de bureaux, voyez Eurovalys, Edissimmo et Immo Evolutif.

Informations issues des documents publiés par Sofidy et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.