SCPI Sofiboutique : simulation, rendement et avis

Immorente 2 a été constituée en juillet 2011 avec 912 000 € de capital, prime comprise. Ses fondateurs étaient Sofidy, la société Fimax, la caisse de retraite des vétérinaires (CARPV) et plusieurs particuliers, dont Philippe Ouanson, qui préside aujourd'hui le conseil de surveillance.

La SCPI a d'abord vécu à capital fixe. Le 1er juin 2022, elle a rouvert en capital variable au prix de 320 €. L'assemblée générale du 28 mai 2024 lui a donné le nom de Sofiboutique. Selon la note d'information d'août 2026, Sofidy a été absorbée par Tikehau Investment Management, au sein du groupe Tikehau Capital. La même équipe gère Immorente et Sofidynamic.

Sofiboutique achète des murs de commerces de centre-ville, à Paris et au cœur des grandes métropoles régionales, avec une petite part à l'étranger. Elle s'appuie sur l'expérience de Sofidy dans ce type de commerces. Elle fait partie des SCPI de commerces.

Répartition du patrimoine au 30 juin 2026, en valeur :

Les 117 immeubles représentent 144 unités locatives et 112,4 M€, tous en commerces de centre-ville. Le bulletin illustre le patrimoine avec des commerces rue de Courcelles, à Paris 8e, et boulevard de la République, à Beausoleil.

Le taux d'occupation financier atteint 96,69 % au deuxième trimestre 2026, contre 94,33 % en moyenne en 2025. La vacance porte sur 9 unités locatives. Depuis janvier, Sofidy a signé 3 relocations et 3 renouvellements sur 692 m². Les loyers obtenus, 194 760 € par an, ont été alignés sur les valeurs de marché, contre 208 843 € auparavant. À Paris 16e, avenue de Versailles, un bail de restauration rapide a été renouvelé à 45 K€, en hausse de 8,6 %.

Aucun achat n'a eu lieu au deuxième trimestre. La trésorerie disponible, près de 2,0 M€, est placée à environ 2 %.

Source : rapport annuel 2025. Pour 2021, avant la réouverture, le taux est calculé sur le prix moyen de l'année précédente. Depuis la réouverture, Sofidy mène une politique de distribution de SCPI de rendement.

En 2025, le dividende de 16,39 € comprend 15,60 € de dividende ordinaire et 0,79 € de dividende exceptionnel. Il intègre 4,8 % de plus-values et 18,4 % de report à nouveau. La performance globale annuelle est de 5,14 %, le prix étant resté à 320 €. Le TRI depuis l'origine est de 5,01 % au 31 décembre 2025.

Pour 2026, Sofidy annonce une fourchette de 14,50 € à 16,00 € par part, soit 4,5 % à 5,0 % du prix, non garantie. Les deux premiers trimestres ont rapporté 3,09 € chacun. Selon l'ASPIM, les SCPI de commerces ont distribué 4,91 % en 2025.

Au deuxième trimestre 2026, 494 parts nouvelles ont été souscrites et 494 parts retirées, pour 158 080 € collectés et 142 272 € rendus. Au 30 juin 2026, 3 938 parts attendent un retrait, soit 1,20 % des parts.

Le délai de jouissance est raccourci depuis le 1er juillet 2026 au 1er jour du mois suivant la souscription. La mesure dure jusqu'au 31 décembre 2026, ou jusqu'à ce qu'aucune demande de retrait de plus d'un mois ne reste en attente. Si les retraits se bloquaient, un marché par confrontation mensuelle des ordres est prévu par la note d'information.

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, compris dans le prix (32 € HT par part).
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC, des loyers HT et produits financiers encaissés.
• Arbitrage : 2,5 % HT du prix de vente des immeubles cédés.
• Suivi de travaux : aucune commission facturée.
• Marché secondaire : 5 % HT du prix d'exécution, payés par l'acheteur.
• Cession directe, succession, donation, divorce : 100 € HT, soit 120 € TTC, par bénéficiaire.

Sur 10 000 €, la valeur de retrait équivalente est de 9 000 €. Au taux 2025, le revenu brut annuel serait de 514 €. Le calcul frais d'entrée divisés par taux de distribution donne 10 % / 5,14 %, soit environ 23 mois. Avec la jouissance au mois suivant, valable jusqu'à fin 2026, c'est à peu près le délai total ; ensuite, il faudra ajouter 2 mois.

Les loyers français relèvent des revenus fonciers, au barème, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les produits de trésorerie sont des revenus financiers, soumis au prélèvement à la source. L'acompte du deuxième trimestre, 3,09 €, devient 3,07 € après prélèvements pour un associé résident qui n'a pas demandé de dispense.

La part étrangère, 1,8 % en Belgique, est imposée dans ce pays ; selon Sofidy, l'impôt étranger peut être neutralisé en France par la convention fiscale. Les porteurs en assurance vie ne profitent pas des crédits d'impôt, attribués à l'assureur. La valeur IFI n'est pas publiée dans le bulletin ni dans le rapport annuel 2025 : le relevé fiscal annuel fait foi.

• Comptant : dès une part.
• Assurance vie : parts éligibles ; Oradea Vie et Apicil détiennent 30,36 % du capital fin 2025.
• Démembrement : prévu par la note d'information ; clé non publiée dans le bulletin.
• Crédit : la note d'information décrit le risque de l'achat à crédit.
• Versements programmés et réinvestissement : non publiés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

L'assemblée générale annuelle du 26 mai 2026 a adopté toutes les résolutions et réélu Olivier Blicq et Philippe Ouanson au conseil de surveillance, jusqu'à l'assemblée sur les comptes 2028. Le conseil compte huit membres, présidés par Philippe Ouanson. Le commissaire aux comptes est PricewaterhouseCoopers Audit, le dépositaire CACEIS Bank France et l'évaluateur Cushman & Wakefield.

Le profil de risque est de 3 sur 7, pour une durée de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des loyers de commerces de centre-ville, surtout parisiens, avec des revenus trimestriels, et qui accepte des frais d'entrée de 12 % TTC.

Un épargnant qui veut limiter l'effet de levier regardera d'abord la dette de 26,4 %. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 320 € se situe 3,5 % au-dessus de la valeur de reconstitution, 309,05 € fin 2025. La réglementation autorise un écart de 10 %. Sofidy juge ce prix bien positionné, selon le rapport annuel. Notre page sur la valeur de reconstitution explique ce repère.

La dette atteint 26,4 % du patrimoine, avec une maturité moyenne de 3 ans et 11 mois. Son coût moyen est de 2,17 %, avec 99,2 % de taux fixe.

Le report à nouveau est passé de 10,36 € à 7,36 € par part en 2025. Les ventes d'immeubles, comme celle d'Angers avec 330 K€ de plus-value nette, peuvent compléter la distribution.

Pour comparer, voyez Immorente, gérée par la même équipe, et Ficommerce Proximité, autre SCPI de commerces de proximité.

Informations issues des documents publiés par Sofidy, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.