SCPI Novapierre 1 : simulation, rendement et avis

Novapierre 1 a été fondée en novembre 1999 pour constituer un patrimoine de murs de magasins, accessoirement de bureaux et de locaux d'activité. Elle détient une partie de ses immeubles via la SCI Immoctave 1, dont les actifs sont évalués à 76,98 M€ au 31 décembre 2025, selon le rapport annuel.

PAREF Gestion est une société anonyme agréée par l'AMF le 19 février 2008 et au titre de la directive AIFM le 16 juillet 2014. Anne Schwartz en est la directrice générale. Sa gamme compte aussi Novapierre Résidentiel, PAREF Prima, PAREF Hexa et PAREF Evo, selon sa page produit.

La SCPI achète des commerces à Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes françaises. Elle vise des revenus immédiats, avec une part de revalorisation à moyen terme. Depuis 2025, PAREF Gestion vend les actifs non stratégiques pour rembourser de la dette, distribuer des plus-values et racheter des immeubles loués.

Au 30 juin 2026, selon le bulletin, le patrimoine vaut 194,0 M€ pour 110 actifs, 204 baux et 91 984 m². Les commerces fournissent 97,8 % des loyers. Nous la classons parmi les SCPI de commerces.

Le taux d'occupation financier est de 84,6 % au deuxième trimestre 2026 : 83,9 % de locaux occupés, 0,5 % sous franchise, 0,2 % sous promesse de vente. Les 15,4 % restants correspondent à 70 lots vacants. La durée ferme moyenne des baux est de 1,53 année. PAREF Gestion ne publie pas la liste des principaux locataires.

Au deuxième trimestre, une location a pris effet (28 740 € de loyer annuel) et trois locaux ont été libérés (238 040 €). Aucune acquisition ni vente n'a eu lieu, mais trois promesses de vente ont été signées pour 2,97 M€. Le bail du commerce Petrossian, boulevard de Courcelles à Paris, a été renouvelé : sa valeur d'expertise progresse de 11,7 %, à 2,9 M€.

Le prix est de 442 € depuis le 1er juin 2023, contre 440 € auparavant. Il se situe 3,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution, 428,87 € au 30 juin 2026.

Source : rapport annuel 2025. La performance globale annuelle 2025 est aussi de 5,00 %, le prix n'ayant pas bougé. Le TRI atteint 3,35 % sur 5 ans, 3,99 % sur 10 ans et 4,59 % sur 15 ans au 31 décembre 2025.

En 2026, deux acomptes de 4,44 € ont été versés. PAREF Gestion annonce qu'ils seront complétés par une distribution de plus-values, sans objectif chiffré publié. Selon l'ASPIM, les SCPI de commerces ont distribué 4,91 % en moyenne en 2025, comme l'ensemble des SCPI. Novapierre 1 se place au niveau de cette moyenne.

Au 30 juin 2026, 35 149 parts attendent un retrait, soit 9,03 % du capital. Aucune souscription ni retrait n'a été enregistré au premier semestre 2026 : le capital reste à 389 384 parts. Le stock était de 29 293 parts fin 2025 et de 37 893 parts fin 2024.

Les sorties passent par le fonds de remboursement. Il est alimenté par les ventes d'immeubles et plafonné à 3 M€ par l'assemblée du 14 mai 2008. Le prix de rachat se situe entre la valeur de réalisation (355,20 € au 30 juin 2026) et cette valeur diminuée de 10 %. En 2025, 18 131 parts sont sorties ainsi, avec un délai moyen de 619 jours.

La cession de gré à gré reste possible : 250 parts ont changé de main ainsi en 2025. Notre page pour revendre des parts de SCPI détaille ces trois voies.

Selon la note d'information du 1er janvier 2026 et le bulletin :

• Souscription : 8 % HT du prix, soit 35,36 € par part. La TVA est supportée et récupérée par la société de gestion.
• Gestion : 8 % HT des recettes encaissées (loyers et produits financiers).
• Acquisitions : aucune commission prévue dans la note d'information.
• Ventes d'immeubles : 2 % HT, ou 1,5 % HT si un intermédiaire intervient.
• Travaux : 1 % HT des gros travaux de plus de 100 000 € HT.
• Cession, retrait, donation, succession : 75 € HT de frais de dossier.
• Marché par confrontation : 4 % HT au plus, à la charge de l'acheteur, s'il est ouvert.

Sur 10 000 € investis, 800 € rémunèrent la commission de souscription. Au taux de 2025, 8 % divisés par 5,00 % donnent 1,6 an de revenus, environ 19 mois. Le délai de jouissance ajoute moins d'un mois.

Tous les immeubles sont en France. Les revenus sont des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Au deuxième trimestre 2026, les 4,44 € versés étaient à 100 % fonciers, sans revenu financier ni impôt étranger.

PAREF Gestion préconise une valeur IFI 2025 de 356,46 € par part, pour les résidents comme pour les non-résidents. Notre guide sur la fiscalité des SCPI détaille ces règles.

• Crédit : prévu par la note d'information, avec transmission du bulletin après l'accord du prêt.
• Démembrement et assurance vie : cités dans les modalités de souscription du bulletin. PAREF Gestion ne publie pas de clé de démembrement ni de liste de contrats dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Versements programmés et réinvestissement : non mentionnés dans le bulletin ni dans la note d'information.

Le conseil de surveillance est présidé par Jacques de Juvigny, selon le rapport annuel 2025. L'assemblée générale mixte du 25 juin 2026 a adopté les 17 résolutions présentées. Elle a réélu CAPIMMO, S.N.R.T. et Benoit Cabanis au conseil. Le commissaire aux comptes est PricewaterhouseCoopers Audit, mandaté jusqu'aux comptes 2029.

Le document d'informations clés classe Novapierre 1 en risque 3 sur 7, pour une durée de placement de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels issus de commerces français et accepte un délai de sortie de plusieurs mois.

Un épargnant qui a besoin de récupérer son capital à court terme notera le stock de 35 149 parts en attente. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Quatre lectures du bulletin et du rapport annuel complètent le tableau. D'abord, la valeur du patrimoine a été ajustée de 1,23 % à périmètre constant sur six mois, à 194,01 M€. La valeur de réalisation est de 355,20 € par part, 19,6 % sous le prix de 442 €.

Ensuite, la dette atteint 57,4 M€, soit 29,6 % de la valeur du patrimoine. Le plafond est de 30 %, avec une tolérance temporaire à 35 %. PAREF Gestion prévoit d'affecter une partie des ventes au remboursement anticipé d'emprunts.

Troisième point, le stock de plus-values distribuables atteint 7,3 M€ fin 2025, soit 18,73 € par part. Les 10 cessions de 2025 ont rapporté 7,75 M€, au-dessus des dernières expertises.

Enfin, la valeur IFI de 356,46 € et la valeur de réalisation de 355,20 € sont proches : elles donnent un repère de la valeur des immeubles hors frais.

Pour comparer, voyez Ficommerce Proximité, elle aussi centrée sur les commerces français, et Aestiam Agora.

Informations issues des documents publiés par PAREF Gestion et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.