SCPI PAREF Prima : simulation, rendement et avis

La SCPI a été lancée sous le nom de Novapierre Allemagne, pour acheter des commerces de périphérie outre-Rhin. L'assemblée générale extraordinaire du 10 juin 2024 a approuvé l'absorption de Novapierre Allemagne 2, qui a apporté 412,5 M€ d'actifs et 98,0 M€ de passifs. La SCPI a pris le nom de PAREF Prima et reçu un nouveau visa le 23 juillet 2024.

Le prix de part, porté à 280 € le 1er avril 2022, a été fixé à 272 € lors de la fusion. PAREF Gestion, agréée par l'AMF le 19 février 2008, est dirigée par Anne Schwartz. Elle gère plusieurs SCPI dont les statuts ont été harmonisés en 2026.

PAREF Prima détient des retail parks et des commerces de périphérie loués à des enseignes du quotidien : supermarchés, bricolage, drogueries. Elle vise des revenus stables, portés par des achats courants. Elle investit majoritairement en Allemagne et, à titre de diversification, dans d'autres pays européens.

Répartition au 30 juin 2026 (pays en valeur d'expertise, secteurs en loyer facial) :

Le patrimoine vaut 963,2 M€ et compte 77 immeubles, 537 baux et 624 095 m². Le taux d'occupation financier atteint 93,9 % au deuxième trimestre 2026 : 93,5 % de locaux occupés et 0,4 % sous franchise. Il était de 94,4 % aux troisième et quatrième trimestres 2025. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 5,4 ans.

Au deuxième trimestre, 20 baux ont été prolongés et 10 renouvelés, pour 1,8 M€ de loyers annuels. Sept prises d'effet ont porté sur 593 m², et quatre locataires ont libéré 3 200 m². Aucune acquisition ni vente sur le trimestre. PAREF Gestion ne publie pas de classement des principaux locataires. Nous la classons parmi les SCPI de commerces et les SCPI européennes.

Source : rapport annuel 2025. Le dividende brut 2025 atteint 13,61 € par part : 11,70 € de dividende net, 0,88 € de plus-values de cession, 0,97 € d'impôt payé par la SCPI et 0,06 € de prélèvement sur revenus financiers. La performance globale 2025 est de 5,00 %. Le taux de rendement interne s'établit à 4,00 % sur 5 ans et 5,03 % sur 10 ans.

Selon l'ASPIM, les SCPI de commerces ont distribué 4,91 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 4,14 %. L'ensemble du marché a distribué 4,91 %. En 2026, la SCPI a versé 2,58 € nets au premier trimestre et 2,43 € nets au deuxième. PAREF Gestion indique que ses prévisions 2026 restent en ligne avec les années précédentes, sans publier d'objectif chiffré ; toute prévision reste non garantie.

Au 30 juin 2026, 117 454 parts attendaient un retrait, soit 3,42 % des 3 432 976 parts, contre 82 555 fin 2025. Au deuxième trimestre, 5 783 parts souscrites ont permis de rembourser 5 783 parts. En 2025, 74 547 parts ont été remboursées et 1 405 échangées de gré à gré.

Un retrait est payé 244,80 € par part s'il est compensé par une souscription. Sans compensation au bout d'un mois, PAREF Gestion peut utiliser les souscriptions non investies des douze derniers mois, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution. Un fonds de remboursement peut aussi être créé par l'assemblée ; il ne l'a pas été en 2025.

Barème publié dans le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 10 % HT du prix, soit 27,20 € par part ; la TVA est récupérée par la société de gestion et ne pèse pas sur l'associé.
• Gestion : 11 % HT au maximum, soit 13,20 % TTC des recettes encaissées.
• Arbitrage d'immeubles : 0,5 % HT du prix de vente, plus 3 % HT de la plus-value comptable après impôt.
• Suivi des travaux : 1 % HT au maximum, pour les gros travaux de plus de 100 000 € HT.
• Cession de gré à gré, succession, donation : 75 € HT, soit 90 € TTC par dossier.

Sur 10 000 € investis, 1 000 € rémunèrent la souscription. La valeur de retrait des parts ressort à 9 000 € (10 000 × 244,80 / 272). Au taux de 2025, il faut environ 24 mois de revenus pour couvrir ces frais (10 / 5,00 = 2 ans). Le délai de jouissance ne retarde les revenus que de quelques semaines.

Tous les immeubles sont hors de France : 92,5 % en Allemagne et 7,5 % aux Pays-Bas. Les loyers sont imposés dans ces pays, et la SCPI y paie l'impôt pour ses associés. Au deuxième trimestre 2026, cet impôt représente 0,18 € sur 2,61 € bruts par part.

En France, les conventions fiscales évitent la double imposition, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux. Pour 2025, PAREF Gestion indique 11,25 € de revenus fonciers nets à déclarer par part. Le mécanisme est détaillé dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, PAREF Gestion préconise 233,83 € par part pour les résidents français et 0,00 € pour les non-résidents.

• Crédit : mentionné dans le bulletin et la note d'information ; le bulletin de souscription est transmis après accord du prêt.
• Démembrement : cité parmi les modes de souscription. Aucune clé de nue-propriété n'est publiée.
• Assurance vie : possible via des contrats en unités de compte, selon le bulletin ; la liste des contrats n'est pas publiée.
• Versements programmés : non décrits dans les documents consultés.
• Réinvestissement des dividendes : non décrit dans les documents consultés.

En 2025, le conseil de surveillance était présidé par Pierre Le Boulère, avec Étienne Gue pour vice-président. Le commissaire aux comptes est PricewaterhouseCoopers Audit, l'expert immobilier Savills (mandat jusqu'aux comptes 2027), le dépositaire Société Générale Securities Services.

L'assemblée générale mixte du 25 juin 2026 a adopté ses 18 résolutions. Elle a élu douze membres du conseil de surveillance et intégré des évolutions statutaires communes aux SCPI de PAREF Gestion. Le détail des votes est publié sur le site de la société de gestion.

Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels tirés de commerces du quotidien, accepte une exposition allemande et peut rester 10 ans, la durée recommandée. Le ticket d'entrée est de 1 360 €.

Un épargnant qui veut revendre rapidement, ou qui préfère un patrimoine français, regardera d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 272 € se situe 2,67 % au-dessus de la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (264,93 €). Cet écart se réduit : la valeur d'expertise progresse de 0,3 % sur six mois et de 0,9 % sur douze mois à périmètre constant. La valeur de réalisation atteint 212,34 € par part.

La dette bancaire s'élève à 256,7 M€, soit 26,6 % de la valeur du patrimoine. Les 6,1 % de locaux vacants représentent 131 lots et 50 778 m², suivis de près par la société de gestion.

Les parts en attente sont passées de 82 555 fin 2025 à 117 454 au 30 juin 2026 ; leur remboursement dépend des souscriptions nouvelles. Pour comparer, voyez AEW Commerces Europe et Cristal Rente, deux autres SCPI de commerces.

Informations issues du bulletin du deuxième trimestre 2026, du rapport annuel 2025, de la note d'information et du DIC publiés par PAREF Gestion, et des statistiques de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.