SCPI Ficommerce Proximité : simulation, rendement et avis

Ficommerce est née du regroupement de trois SCPI de murs de magasins créées dans les années 1980 et au début des années 1990. En janvier 2017, elle a absorbé BTP Immobilier. Sa note d'information porte le visa AMF SCPI n° 17-25 du 13 juillet 2017, actualisée au 2 janvier 2026.

Fiducial Gérance est une société anonyme au capital de 20 360 000 €, agréée par l'AMF (GP-08000009 du 27 mai 2008). Elle appartient au groupe Fiducial : son conseil d'administration compte Fiducial Real Estate et Fiducial Asset Management. Elle annonce 2 milliards d'euros d'actifs sous gestion, 35 000 associés et plus de 60 collaborateurs.

Ficommerce Proximité détient des boutiques en pied d'immeuble, en centre-ville et dans des zones commerciales, en priorité en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. Au 30 juin 2026, elle possède 281 immeubles pour 233 291 m², loués à 444 locataires pour 37,7 M€ de loyers annuels. La valeur des immeubles atteint 530,1 M€, soit 1,9 M€ par immeuble en moyenne.

Le taux d'occupation financier (TOF) est de 95,35 % au deuxième trimestre 2026, contre 94,56 % au premier et 94,12 % en moyenne 2025. Au deuxième trimestre, trois relocations ont été signées à Melun, Redon et Paris 10e. Fiducial Gérance ne publie pas la liste des principaux locataires ni la durée ferme moyenne des baux (WALB) dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

La SCPI arbitre ses actifs les moins adaptés. En 2025, trois ventes (Clamart, Boulogne-Billancourt, Paris 8e) ont rapporté 3,1 M€, 20 % au-dessus des expertises. Au deuxième trimestre 2026, elle a signé des promesses de vente sur six immeubles pour 11,5 M€ et une promesse d'achat d'un restaurant à La Garde (Var) pour 1,4 M€, à 8 % de rendement net. Nous la classons parmi les SCPI de commerces.

Le prix a été ajusté de 230 € à 210 € le 1er octobre 2023 (-8,7 %). Le 1er janvier 2026, le nominal a été divisé par trois : la part vaut 70 € (51 € de nominal et 19 € de prime d'émission) et chaque associé en détient trois fois plus.

Source : rapport annuel 2025. En 2023 et 2025, une partie venait de plus-values : 0,65 € puis 0,70 €. Le report à nouveau atteint 2,85 € par part fin 2025. Le TRI est de 3,06 % sur 10 ans, 4,51 % sur 15 ans et 6,63 % sur 20 ans. Fiducial Gérance ne reprend pas les années antérieures à 2021 dans ses documents 2025 et 2026.

Les acomptes sont trimestriels. En 2026, Fiducial Gérance verse 0,83 € par nouvelle part, le 28 avril puis le 29 juillet, soit l'équivalent des 2,50 € de 2025.

Les retraits sont servis au rythme des souscriptions. En 2025, 22 506 parts ont été retirées, dont 19 435 par le fonds de remboursement, et 22 505 parts ont changé de main de gré à gré.

Au 30 juin 2026, les 568 209 parts représentent 6,7 % des parts, environ 35,8 M€ à la valeur de retrait de 63 €. Le stock reste sous son niveau de fin 2024.

Le fonds de remboursement est l'outil clé. L'assemblée du 11 juin 2025 a autorisé une dotation jusqu'à 10 % du capital, environ 43,7 M€. Au deuxième trimestre 2026, une campagne à 52 € par part a permis de servir 10 750 retraits. Notre guide pour revendre des parts de SCPI compare ces options.

La note d'information et le bulletin du deuxième trimestre 2026 fixent les commissions.

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, comprise dans les 70 €.
• Gestion : 9,5 % HT, soit 11,4 % TTC des loyers encaissés et des produits financiers nets.
• Cession d'immeubles : 1 % HT du prix net vendeur.
• Acquisition d'immeubles non financés par de nouvelles parts : 1,5 % HT.
• Suivi et pilotage des gros travaux : 2 % HT du montant des travaux.
• Cession de gré à gré : 120 € TTC de frais de dossier et 5 % de droits d'enregistrement, payés par l'acheteur.
• Donation ou succession : 240 € TTC par dossier.
• Cession sur registre, si le capital devient fixe : 5 % HT, plus 5 % de droits d'enregistrement.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 5,10 % donne 2,4 ans de revenus, environ 28 mois. Les parts rapportent à partir du premier jour du deuxième mois qui suit la souscription, soit 1 mois plein d'attente. Il faut compter environ 29 mois avant de retrouver sa mise.

Avec 98,1 % du patrimoine en France, les revenus sont presque tous des revenus fonciers, imposés au barème et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La petite part de revenus financiers supporte le prélèvement forfaitaire de 30 %. Le détail est sur notre page fiscalité des SCPI.

Pour l'IFI, Fiducial Gérance ne publie pas de valeur ni de coefficient dans ses documents consultés au 30 septembre 2026 ; son service associés la communique.

• Crédit et démembrement : la page produit présente l'achat à crédit, en pleine propriété ou en démembrement.
• Réinvestissement des dividendes : proposé chaque trimestre.
• Assurance vie : la SCPI est éligible en unités de compte. Voir SCPI ou assurance vie.
• Versements programmés : Fiducial Gérance ne les mentionne pas dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Ficommerce est labellisée ISR Immobilier depuis mai 2024 ; l'audit de suivi de mai 2026 a confirmé le label. Elle est classée article 8 SFDR.

La durée recommandée est de 8 ans et l'indicateur de risque du DIC de 3 sur 7. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels tirés de commerces de proximité et accepte une revente qui peut attendre. Le ticket de 700 € permet d'entrer avec une petite somme. Elle convient mieux à un horizon long qu'à un besoin de capital avant trois ans. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI de commerces ont distribué 4,9 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 4,1 %. Le marché dans son ensemble a distribué 4,91 %. Ficommerce fait mieux sur les deux points : 5,10 % distribués et 5,10 % de performance globale.

Pour comparer, voyez Aestiam Agora, Sofiboutique et AEW Commerces Europe, qui ajoute des commerces en Allemagne et en Espagne.

Certaines pages présentent le passage de 210 € à 70 € comme un recul de 66 %. C'est une division du nominal par trois : un associé qui avait 10 parts à 210 € en a 30 à 70 €, pour la même valeur.

La bonne mesure est ailleurs. La valeur de réalisation est de 57,37 € au 30 juin 2026 : le prix de 70 € se situe 22 % au-dessus. Le fonds de remboursement rachète à 52 €, 26 % sous le prix de souscription. La valeur de reconstitution, 68,82 €, reste proche du prix.

Enfin, les six ventes en cours se font 9 % sous les expertises, en raison de deux immeubles vides ou à rénover, à Venette et à Charleville-Mézières. Elles restent 11 % au-dessus de leur valeur comptable. Le taux d'encaissement des loyers est de 92 % au deuxième trimestre.

Informations issues des documents publiés par Fiducial Gérance, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.