SCPI Aestiam Agora : simulation, rendement et avis

La SCPI a été créée le 4 juillet 1990 sous le nom de Georges V Rendement, selon la note d'information. Le 26 novembre 2002, elle a absorbé Fininpierre 3, Revenu Boutique et Pierre Rendement, puis est devenue Foncia Pierre Rendement. Son capital est redevenu variable en 2019. Elle a pris le nom d'Aestiam Pierre Rendement le 25 juin 2020.

En 2025, elle a absorbé Aestiam Cap'Hébergimmo, spécialisée dans les hôtels et les séminaires, avec effet au 1er janvier 2025. Les associés de la SCPI absorbée ont reçu 73 367 parts nouvelles. L'ensemble a pris le nom d'Aestiam Agora.

Aestiam, ex-Foncia Pierre Gestion, a changé de nom le 8 juin 2020. Elle est présidée par Laurent Le. Fin 2025, elle gérait 1 189 M€ de SCPI selon l'ASPIM. Sa gamme comprend Aestiam Horizon, Linaclub, Le Patrimoine Foncier et Pierrevenus. Son siège a déménagé au 5 rue Cadet, à Paris, le 6 juillet 2026.

Aestiam Agora achète des commerces de pied d'immeuble, des hôtels et des établissements d'enseignement, principalement en France. Elle peut aussi investir dans la zone euro. La note d'information vise une taille moyenne d'actif inférieure à 8 M€ à l'échelle de la SCPI.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale, selon le bulletin :

La SCPI détient 191 immeubles pour 262 locataires. Le patrimoine est expertisé à 454 M€ au 30 juin 2026, contre 468 M€ fin 2025 : l'écart vient surtout des ventes du semestre. À périmètre constant, la valeur a varié de -0,78 %. Les loyers facturés du trimestre atteignent 6,99 M€.

Le taux d'occupation financier est de 90,91 % : 88,41 % de locaux occupés, 1,75 % sous franchise, 0,06 % sous promesse de vente, 0,69 % en travaux et 9,09 % à relouer. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 3,23 ans. Aestiam ne publie pas le nom des principaux locataires.

Aucune acquisition n'a eu lieu au deuxième trimestre. La SCPI a vendu deux commerces à Gémozac et à Maillot pour 1,8 M€, après la vente d'un plateau de bureaux à Montparnasse pour 7,6 M€ au premier trimestre. À Paris, la galerie Berri-Washington a signé deux nouveaux baux. Nous la classons parmi les SCPI de commerces, avec une forte part d'hôtellerie.

Le prix est de 922 € depuis 2021, après 960 € au 1er janvier 2021.

Source : rapport annuel 2025 et bulletin du deuxième trimestre 2026. Le graphique du bulletin indique 44,04 € par an de 2016 à 2019. La performance globale annuelle 2025 est de 4,50 %, le prix étant resté stable. Le TRI sur 20 ans atteint 7,87 % à fin 2025.

Selon l'ASPIM, les SCPI de commerces ont distribué 4,91 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 4,14 %. La moyenne de toutes les SCPI est aussi de 4,91 %. Aestiam vise 4,5 % par an et un TRI de 4,5 % sur 10 ans, deux objectifs non garantis. Le report à nouveau représente 19 jours de distribution.

Au 30 juin 2026, 41 604 parts attendent un acquéreur, soit 8,21 % des parts. Aucune part n'a été souscrite au deuxième trimestre. Le fonds de remboursement, alimenté par les ventes d'immeubles, a racheté et annulé 947 parts au premier trimestre et 588 au deuxième, au prix de retrait de 829,80 €.

Le retrait passe normalement par une souscription nouvelle de même montant. Les demandes sont traitées dans l'ordre d'arrivée, et un associé ne peut avoir qu'un ordre en cours. La cession de gré à gré reste possible à un prix libre, avec 200 € HT de frais et des droits d'enregistrement. Notre page pour revendre des parts de SCPI détaille ces voies.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 et la note d'information :

• Souscription : 10 % HT du prix, soit 92,20 € par part, comprise dans les 922 €.
• Gestion : 10 % HT des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisition : aucune commission.
• Cession d'immeubles : 2,5 % HT du prix net vendeur jusqu'à 2 M€, 1,5 % HT au-delà.
• Suivi des travaux : 1 % HT des travaux éligibles.
• Retrait : aucune commission.
• Cession de parts ou donation : 200 € HT par dossier.

Exemple sur 10 000 € : 10 parts coûtent 9 220 €. Au dividende de 2025, elles rapportent 414,60 € brut par an. Leur valeur de retrait est de 8 298 €. L'écart de 10 % entre prix et retrait représente 2,2 années de revenus au taux de 2025, environ 27 mois, plus un mois au plus de délai de jouissance.

Environ 11 % du patrimoine est situé en Belgique, en Allemagne et en Espagne. En 2025, la SCPI a payé 0,48 € d'impôt étranger par part pour ses associés. Au deuxième trimestre 2026, cet impôt a été de 0,21 € sur 10,02 €.

Les loyers français sont imposés comme revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus européens ouvrent droit à un crédit d'impôt ou au taux effectif, selon la convention. Le détail figure dans notre guide sur la fiscalité des SCPI.

Pour l'IFI, Aestiam publie 801,30 € par part pour un résident et 714,82 € pour un non-résident, au 31 décembre 2025.

• Crédit : la note d'information prévoit le financement des parts par un emprunt.
• Nue-propriété : les statuts prévoient les règles des parts démembrées, mais la page produit ne présente pas d'offre dédiée.
• Versements programmés et réinvestissement : non publiés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : Aestiam ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

L'assemblée générale du 18 juin 2026 a approuvé toutes les résolutions, dont les comptes 2025. Elle a élu 8 membres du conseil de surveillance parmi 26 candidats. Le conseil était présidé par Pierre Alzon, selon le rapport annuel 2025. Le dépositaire est CACEIS Bank, l'expert immobilier BNP Paribas Real Estate Valuation. Révision Conseil Audit Expertise a été mandatée comme commissaire aux comptes pour six exercices.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée recommandée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels réguliers, adossés à des commerces de proximité et des hôtels, et qui peut attendre plusieurs mois pour revendre.

Un épargnant qui pourrait avoir besoin de son capital avant cinq ans regardera d'abord le délai de retrait. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 922 € est inférieur de 3,3 % à la valeur de reconstitution, 953,88 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 786,95 €.

La dette atteint 12 % de l'actif brut au 30 juin 2026, pour une limite de 30 % de la capitalisation. Fin 2025, les emprunts totalisaient 60,5 M€, dont 32 M€ à taux fixe. Une vente du premier trimestre a servi à rembourser une dette à taux variable.

Le taux d'occupation moyen de 2025 était de 92,95 %. Les principaux locaux vides fin 2025 étaient des bureaux, dont un campus à Antony, pour 1,56 % de vacance financière.

Pour comparer, voyez Ficommerce Proximité et AEW Commerces Europe, deux autres SCPI de commerces.

Informations issues des documents publiés par Aestiam, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.