SCPI Épargne Foncière : simulation, rendement et avis

Épargne Foncière a été créée le 6 novembre 1968. Elle a grandi par fusions : Civile Foncière, Dynafonds, Néofonds et Foncière Haussmann en 2002, Multicommerce en 2012, puis Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège au 1er janvier 2021. Sa note d'information porte le visa AMF SCPI n° 21-03 du 16 mars 2021.

La Française Real Estate Managers est agréée par l'AMF depuis le 26 juin 2007 (n° GP-07000038). Elle appartient au groupe La Française, filiale du Crédit Mutuel Nord Europe. Selon sa page produit, le groupe gère 27,6 Md€ en immobilier. Son directoire est présidé par Guillaume Allard.

Épargne Foncière investit surtout en bureaux et commerces, en France et dans l'Union européenne. D'autres actifs (santé, hôtels, résidences gérées) sont possibles dans la limite de 15 %. Au 30 juin 2026, elle détient 405 immeubles, dont 173 via des SCI, pour 1 127 791 m².

Les loyers sont très répartis : 1 311 baux fin 2025. Les cinq premiers locataires (Campus Cyber, C.S.F., Hiptown, Monoprix Exploitation, Nestlé France) représentent 11,38 % des loyers, et les vingt premiers 28 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 3,3 ans et la durée jusqu'à l'échéance (WALT) de 4,8 ans au 30 juin 2026.

La SCPI arbitre activement : 39 actifs vendus pour 177,7 M€ en 2025, puis 18 pour 66,8 M€ au premier semestre 2026. Le produit des ventes finance les travaux et le remboursement de la dette. Elle figure parmi les plus grosses SCPI de bureaux.

Le taux d'occupation financier atteint 88,3 % au deuxième trimestre 2026, contre 88,7 % au premier. Il se compose de 82,5 % de locaux occupés, 5,0 % de locaux loués sous franchise, 0,6 % en restructuration et 0,2 % sous promesse de vente.

Au trimestre, 17 357 m² ont été reloués et 26 669 m² libérés, surtout au Smart'Up à Châtillon, à l'Axialys 2 à La Plaine-Saint-Denis et au Sadena à Villeurbanne. Un nouveau locataire est arrivé à l'Antipolis de Blagnac. La société de gestion reviendra dans son prochain bulletin sur la tour Montparnasse, fermée administrativement fin juin 2026.

Le prix a été ajusté de 835 € à 670 € au 1er janvier 2025 (-19,76 %), selon La Française REM. Il est stable depuis.

Source : rapport annuel 2025. Le taux de 2025 inclut 3,58 € puisés dans le report à nouveau et 1,36 € d'impôts payés par la SCPI pour les associés. La performance globale 2025 atteint 4,86 %.

Les revenus sont versés chaque trimestre. En 2026, l'acompte est de 5,52 €, contre 7,50 € par trimestre en 2025. La Française REM aligne la distribution sur les loyers encaissés et indique qu'un ajustement reste possible au second semestre. Le report à nouveau atteint 16,32 € par part fin 2025. Le TRI s'élève à 4,13 % sur 15 ans, 2,95 % sur 10 ans et -0,80 % sur 5 ans.

Au 30 juin 2026, 523 947 parts attendaient un retrait, soit 324,7 M€ et 8,5 % de la capitalisation, selon La Française REM. Le stock était de 446 219 parts fin 2025 ; l'ASPIM le chiffrait alors à 299 M€, soit 7,21 %.

Au deuxième trimestre, 67 parts ont été souscrites, pour 45 k€. Les retraits sont servis avec l'argent des nouveaux souscripteurs, à 619,75 € par part. Fin 2025, un fonds de remboursement de 30 M€ a racheté 46 270 parts à 538 € en moyenne ; il n'est pas reconduit en 2026. La société de gestion a indiqué examiner tous les dispositifs prévus, y compris une éventuelle suspension de la variabilité du capital.

Le gré à gré reste la voie la plus active : 245 195 parts, soit 3,94 % du capital, ont changé de main de cette façon en 2025. Il supporte 5 % de droits d'enregistrement. Les options sont détaillées dans le guide pour revendre des parts de SCPI.

Les frais d'entrée sont modérés.

• Souscription : 7,50 % HT, soit 9 % TTC, ou 60,30 € par part, compris dans les 670 €.
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisitions et cessions d'immeubles : 1,25 % HT, soit 1,50 % TTC.
• Suivi des travaux : 3 % HT, soit 3,60 % TTC du montant des travaux réalisés.
• Gré à gré, donation, succession : 150 € HT par bénéficiaire, offerts si celui-ci est déjà associé.
• Cession par confrontation des ordres, si elle est organisée : 5 % HT à la charge de l'acheteur.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 9 % / 4,86 % donne 1,85 an de revenus, environ 22 mois. Les parts portent jouissance le premier jour du mois qui suit la souscription, soit 0 mois plein de délai. Au rythme des acomptes de 2026 (3,3 % annualisés), le délai monte à environ 33 mois.

Environ 91 % du patrimoine est en France, donc imposé en revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les 8,8 % situés en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande sont d'abord taxés sur place, pour 0,36 € par part en 2025. Les produits financiers (0,75 € au deuxième trimestre 2026) supportent le prélèvement forfaitaire. La page sur la fiscalité des SCPI détaille le régime.

Pour l'IFI, La Française REM préconise une valeur 2026 de 538 € par part, pour les résidents comme pour les non-résidents.

La page produit indique que la SCPI est disponible en direct, en démembrement et en assurance vie, avec une option à crédit. Notre page SCPI en nue-propriété explique le démembrement. Les versements programmés et le réinvestissement des dividendes ne sont pas mentionnés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Épargne Foncière se déclare article 9 au sens du règlement SFDR : la société de gestion s'engage à investir au moins 5 % de l'actif dans des activités durables au sens du règlement Taxonomie. La Française REM ne mentionne pas de label ISR pour la SCPI dans ses documents consultés.

• Conseil de surveillance : présidé par Jean-Luc Bronsart.
• Commissaire aux comptes : Deloitte & Associés (suppléant B.E.A.S.).
• Expert immobilier : BNP Paribas Real Estate Valuation.
• Dépositaire : CACEIS Bank.

Le DIC du 2 juillet 2026 classe Épargne Foncière en risque 4 sur 7, pour une durée de placement recommandée de 9 ans. La dette atteint 18,93 % de la valeur d'acquisition des actifs, au taux moyen de 2,45 % et pour une durée résiduelle de 2,73 ans, sous le plafond de 30 %.

Le profil type est un épargnant qui cherche une SCPI de bureaux ancienne et très diversifiée, accessible dès une part, avec des frais d'entrée modérés, et qui peut rester 9 ans.

Elle demande plus de souplesse à qui attend des revenus stables d'une année sur l'autre ou une sortie rapide, vu l'ajustement de 2026 et la file d'attente. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à prépondérance bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 %. Épargne Foncière a fait mieux, avec 4,86 % de distribution et de performance globale, son prix étant resté stable en 2025.

Le bulletin du 30 juin 2026 apporte trois repères. D'abord, la valeur de réalisation s'établit à 526,14 € par part, après une baisse de 6,3 % des expertises, surtout sur les grands bureaux franciliens. Le prix de 670 € reste dans la fourchette réglementaire, 5 % au-dessus de la valeur de reconstitution (637,91 €). Ensuite, les 5,0 % de locaux sous franchise deviendront des loyers payants. Enfin, le report à nouveau de 16,32 € par part offre une réserve pour lisser les revenus.

Pour comparer, voyez Edissimmo, Accès Valeur Pierre ou la SCPI Efimmo 1.

Informations issues des documents publiés par La Française REM et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.