SCPI Accès Valeur Pierre : simulation, rendement et avis

Accès Valeur Pierre s'appelait auparavant Valeur Pierre Alliance. Elle a absorbé deux SCPI de la même maison, Accès Pierre et Valeur Pierre Union, d'où la prime de fusion qui figure encore à son bilan. Certains immeubles sont en portefeuille depuis longtemps : le 16 rue d'Artois, vendu en mai 2026, était détenu depuis 1977.

L'assemblée générale du 6 juillet 2022 a introduit la variabilité du capital. Le capital a ouvert le 12 septembre 2022 au prix de 840 €. BNP Paribas REIM France, agréée le 1er juillet 2007, a rejoint BNP Paribas Asset Management le 1er janvier 2026. Sa gamme comprend aussi Accimmo Pierre, SCPI diversifiée.

La note d'information privilégie les bureaux dans Paris intra-muros et le Croissant Ouest. Les commerces, locaux d'activité ou hôtels restent une diversification limitée, et le logement est plafonné à 5 % de la valeur du patrimoine. La gestion repose sur la rénovation d'immeubles centraux pour en relever les loyers.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

Le patrimoine compte 61 immeubles et 217 locataires, pour une valeur vénale de 1 671 M€. Fin 2025, 49 % des bureaux parisiens se situaient dans le Quartier Central des Affaires. Les cinq premiers locataires représentaient 21,4 % des loyers : Chanel (6,1 %), Cushman & Wakefield France (4,5 %), Padoa (3,9 %), Balenciaga (3,8 %) et Hermès Sellier (3,1 %).

Le taux d'occupation financier atteint 87,07 % au 30 juin 2026, contre 86,27 % au second semestre 2025. Il se décompose en 74,55 % de locaux occupés, 7,26 % sous franchise, 0,85 % sous promesse de vente, 4,41 % en restructuration et 12,93 % en recherche de locataire. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2 ans.

Au premier semestre 2026, douze baux ont été signés pour 5 253 K€ de loyers annuels, et douze locataires sont partis (5 732 K€). Aucune acquisition au deuxième trimestre. La SCPI a vendu le 16 rue d'Artois (Paris 8e) le 5 mai 2026 pour 46 M€, avec une plus-value brute de 16,9 M€. Elle a aussi cédé un immeuble rue Martre à Clichy. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Source : rapport annuel 2025. La performance globale annuelle 2025 est de 3,85 %, le prix étant resté stable. Sur 2025, la distribution se compose de 24,42 € de revenus courants et de 5,04 € non récurrents (4,86 € de plus-values tirées de la prime de fusion, 0,18 € d'impôt sur plus-values payé pour les associés).

Selon l'ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 %. L'ensemble du marché a distribué 4,91 %. En 2026, la SCPI a versé 7,36 € au premier trimestre et 7,92 € au deuxième. BNP Paribas REIM envisage une distribution 2026 stable, autour de 29,46 € par part, non garantie.

Au 30 juin 2026, 120 254 parts attendaient un retrait, soit 5,0 % des parts, contre 105 135 fin 2025. Au deuxième trimestre, 2 006 parts nouvelles ont permis de rembourser 2 006 parts. Sur 2025, 44 861 parts ont été retirées, soit 1,88 % des parts au 1er janvier.

Un retrait est remboursé à la valeur de retrait de 696,69 €, dans l'ordre d'arrivée, dès qu'une souscription le compense. Le rapport annuel 2025 évoque un délai moyen de plusieurs mois. L'associé peut aussi vendre de gré à gré à un acheteur de son choix, au prix convenu entre eux. Notre guide pour revendre des parts de SCPI détaille ces deux voies.

Barème de la note d'information du 1er janvier 2026 :

• Souscription : 8,93 % HT, soit 10,72 % TTC du prix, 81,98 € TTC par part.
• Gestion : 9 % HT, soit 10,80 % TTC des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Cession d'immeubles : 2,50 % HT à 2,00 % HT du produit des ventes selon leur montant.
• Suivi des travaux : 3 % HT au maximum du montant des travaux.
• Retrait : pas de commission, la valeur de retrait intègre déjà la commission de souscription.
• Cession de gré à gré ou donation : 180 € TTC de frais de dossier, plus 5 % de droits d'enregistrement.

Sur 10 000 € investis, 1 072 € TTC rémunèrent la souscription. La valeur de retrait des parts ressort à environ 9 107 € (10 000 × 696,69 / 765). Au taux de 2025, il faut environ 34 mois de revenus pour couvrir ces frais (10,72 / 3,85 = 2,8 ans), plus 1 mois de délai de jouissance.

Tous les immeubles sont en France. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec les prélèvements sociaux. En 2025, la distribution comprenait 23,01 € de revenus fonciers et 1,41 € de revenus financiers par part.

Les revenus financiers supportent un prélèvement forfaitaire de 31,4 % en 2026 (18,6 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d'acompte d'impôt), selon le bulletin du deuxième trimestre. Lors d'une vente d'immeuble, l'impôt sur la plus-value est payé par la SCPI pour les associés : 1,86 € par part au deuxième trimestre 2026.

Pour l'IFI, la pratique retient la valeur de retrait au 1er janvier, soit 696,69 € au 1er janvier 2026. BNP Paribas REIM ne publie pas de valeur IFI spécifique dans les documents consultés. Le relevé fiscal annuel envoyé en avril fait foi.

• Crédit : prévu par la note d'information, avec un délai de 6 mois pour compléter le dossier.
• Démembrement : la note organise la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire. Aucun barème de nue-propriété n'est publié.
• Versements programmés : non décrits dans les documents consultés.
• Réinvestissement des dividendes : non décrit dans les documents consultés.
• Assurance vie : BNP Paribas REIM ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

Le conseil de surveillance est présidé par Xavier-François Decrocq, réélu, avec Georges Bader pour vice-président. Il compte des personnes physiques et trois assureurs : AXA France Vie, SACRA et Spirica. Le dépositaire est BNP Paribas S.A., le commissaire aux comptes KPMG S.A., l'expert immobilier CBRE Valuation.

L'assemblée générale du 17 juin 2026 a approuvé toutes les résolutions. Elle a validé les comptes 2025 et la distribution de 4,86 € par part prélevés sur la prime de fusion. Elle a élu 5 membres du conseil sur 16 candidatures. Elle a rétabli un quorum de 10 % et adapté les statuts au futur changement de nom de la société de gestion.

Le profil type est un épargnant qui cherche une exposition aux bureaux parisiens centraux et peut rester 10 ans ou plus. Il accepte des revenus trimestriels autour de 3,9 % et une revente qui dépend des souscriptions.

Un épargnant qui vise un rendement plus élevé ou une revente rapide regardera d'autres familles. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 765 € dépasse de 2,6 % la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (745,63 €). La valeur de réalisation s'établit à 610,32 € par part. Les expertises du premier semestre ont ajusté le patrimoine de 1,46 % à périmètre constant, avec -0,30 % seulement dans le Quartier Central des Affaires.

La dette reste mesurée : 271 M€ fin 2025, à taux fixe moyen de 2,6 %, avec des échéances entre 2026 et 2033. Deux lignes de crédit de 55 M€ et 40 M€ restent disponibles, en plus de 69,8 M€ de trésorerie.

Les franchises de loyer représentaient 7,2 % des loyers nets en 2025. Deux restructurations, place des États-Unis (Paris 16e) et Colonne du Trône (Paris 12e, convertie en école), visent des loyers plus élevés à leur livraison. Pour comparer, voyez Élysées Pierre, autre SCPI de bureaux franciliens, et Accimmo Pierre.

Informations issues du bulletin du deuxième trimestre 2026, du rapport annuel 2025 et de la note d'information publiés par BNP Paribas REIM et des statistiques de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.