SCPI LF Avenir Santé : simulation, rendement et avis

La Française Real Estate Managers est une société par actions simplifiée agréée par l'AMF le 26 juin 2007, sous le numéro GP-07000038. Son directoire est présidé par Guillaume Allard. Le groupe gère aussi Épargne Foncière, LF Opportunité Immo, LF Europimmo et LF Grand Paris Patrimoine.

LF Avenir Santé a été créée en juillet 2021. En 2025, elle a collecté 38,6 M€ et investi 48,8 M€ dans 3 actifs, selon le rapport annuel. C'est un fonds de partage : la SCPI verse chaque année à la Fondation des Hôpitaux un don de 0,33 % des commissions de souscription perçues.

La note d'information fixe au moins 90 % d'actifs liés au secteur médico-social, dans des pays membres ou anciens membres de l'Union européenne. La SCPI achète des cliniques, des centres médicaux et des centres dentaires, existants ou neufs. Le reste peut être des bureaux, des entrepôts ou des commerces loués par bail commercial.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

La SCPI détient 3 immeubles en direct et 37 via des sociétés, pour 81 224 m². Le taux d'occupation financier et physique est de 100 %. La WALB est de 9,4 ans et la WALT de 10,0 ans. Fin 2025, les cinq premiers locataires représentaient 55,6 % des loyers : Clinique du Mont-Louis 13,6 %, Clinique du Parc (Elsan) 11,9 %, MG Services 10,5 %, Médicina 10,3 % et Clinea 9,4 %.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a acheté un centre dentaire de 7 fauteuils à Toulouse pour 1,2 M€, exploité par Docali. Elle a signé l'achat d'un portefeuille de 4 cliniques, détaillé au prochain bulletin, et reçu la livraison d'un actif de 5 427 m². Elle figure dans nos SCPI de santé.

Données de la page produit de La Française :

Le taux inclut l'impôt européen payé par la SCPI. En 2025, les 14,10 € versés comprennent 13,03 € de résultat et 1,07 € de report à nouveau ; avec 1,14 € d'impôt européen, le brut atteint 15,24 €. Le prix n'ayant pas varié, la performance globale 2025 est aussi de 5,08 %.

En 2026, la SCPI a versé 3,30 € par part au premier et au deuxième trimestre. Le rapport annuel visait 4,85 % à 5,05 %, un objectif non garanti. Le bulletin de juin annonce une distribution ajustée au second semestre, en lien avec Médicina. Selon l'ASPIM, la moyenne des SCPI était de 4,91 % en 2025 et celle des SCPI santé et éducation de 4,19 %.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 13 157 parts ont été souscrites, dont 2 210 pour compenser des retraits. La collecte brute a atteint 3,9 M€ et la collecte nette 3,3 M€.

En 2025, 6 757 parts ont été retirées, soit 0,9 % des parts en circulation, avec un délai moyen d'un mois, selon le rapport annuel. Le retrait se fait à 273 € par part. Le plafond statutaire du capital est de 300 M€, pour 276,7 M€ de capitalisation au 30 juin 2026.

Selon la note d'information et le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 9 % HT, soit 10,80 % TTC, soit 27 € HT par part, compris dans les 300 €.
• Gestion : 10 % HT au maximum, soit 12 % TTC, des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 1,25 % HT au maximum, soit 1,50 % TTC.
• Suivi de travaux : 3 % HT au maximum, soit 3,60 % TTC.
• Revente sur le marché secondaire : 6,25 % HT, payés par le vendeur.
• Cession directe, donation, succession : 150 € HT de droit fixe par dossier.

Pour 10 000 €, un épargnant achète 33 parts, soit 9 900 €, avec une valeur de retrait de 9 009 €. La formule frais divisés par taux de distribution, 9 % / 5,08 %, donne environ 21 mois, plus 5 mois de délai de jouissance. Le DIC chiffre l'incidence annuelle des coûts à 2,4 % sur 9 ans.

Environ 85 % du patrimoine est en France : ces loyers sont des revenus fonciers, soumis aux prélèvements sociaux. Les actifs belges et irlandais sont imposés dans leur pays ; en 2025, cet impôt européen a représenté 1,14 € par part. Les conventions fiscales évitent la double imposition.

Au deuxième trimestre 2026, 1,32 € des 3,30 € versés étaient des produits financiers : après 18,6 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d'acompte d'impôt, l'associé a touché 2,89 €. Pour l'IFI, La Française publie 257,16 € par part pour un résident et 207,68 € pour un non-résident, au 1er janvier 2026.

• Crédit : proposé, selon la page produit.
• Démembrement : proposé, sans grille de nue-propriété publiée.
• Versement programmé : proposé, selon la page produit.
• Réinvestissement de la distribution : proposé, selon la page produit.
• Assurance vie : disponible, sans liste de contrats publiée.

Le conseil de surveillance était présidé par Maëlle Briens, selon le rapport annuel 2025. Les assemblées du 25 juin 2026 ont réuni 19 % des voix en ordinaire et 23,5 % en extraordinaire. Les résolutions ont été adoptées avec 92 % à 99 % des votes. Neuf membres ont été élus ou réélus, et Cushman & Wakefield a été nommé expert pour 6 ans. Le président sera désigné au conseil du 1er octobre 2026.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 9 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels issus de l'immobilier de santé, avec des baux longs, et une entrée possible dès une part.

Un épargnant qui préfère un grand nombre de locataires regardera d'abord la concentration des loyers. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, Médicina représente 15 % des loyers selon le bulletin de juin 2026. Une procédure collective a été ouverte le 11 juin 2026 et le taux d'encaissement des loyers a baissé. Notre page sur les risques d'une SCPI détaille le risque locatif.

Ensuite, la valeur de réalisation est passée de 244,18 € fin 2025 à 224,46 € au 30 juin 2026. Le prix de 300 € se situe 6,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution, 281,92 €.

Troisième point, la dette atteint 32,41 % de la valeur d'acquisition, à 3,63 % de taux moyen et 4,9 ans de durée résiduelle. Enfin, à Saint-Ouen, le promoteur d'un centre médical de 1 936 m² acheté en VEFA a fait défaut : les locaux sont à louer et la SCPI recevra une indemnité.

Pour comparer, voyez Pierval Santé et Primovie, deux SCPI de santé plus anciennes.

Informations issues des documents publiés par La Française REM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.