SCPI santé : immobilier de soins, liste et chiffres à connaître

Qu'est-ce qu'une SCPI santé ?

Une SCPI santé est une SCPI spécialisée dans les immeubles du secteur médical et médico-social. Elle loue ses immeubles à des exploitants (groupes de cliniques, gestionnaires d'Ehpad, laboratoires), souvent avec des baux longs de 9 à 12 ans ou plus.

L'argument du secteur tient à la démographie : le vieillissement de la population augmente les besoins en soins et en hébergement des seniors. Les exploitants investissent aussi dans leurs murs, ce qui les rend moins mobiles que des locataires de bureaux. Le rendement s'appuie donc sur un secteur réglementé et sur quelques grands locataires, dont la solidité est à suivre.

Les actifs se répartissent en quatre grandes catégories :

• Le sanitaire : cliniques, centres de soins de suite et de réadaptation.
• Le médico-social : Ehpad, résidences services seniors.
• Les soins de ville : maisons médicales, centres de radiologie, cabinets.
• Les sciences de la vie : laboratoires d'analyse et de recherche.

Les SCPI santé ouvertes

Neuf SCPI ouvertes de notre base ont la santé comme stratégie principale, selon leurs sociétés de gestion.

Quelques précisions utiles. Pierval Santé est présente dans 9 pays, selon Euryale. Amundi Delta Capital Santé a ramené temporairement son prix de 250 € à 239,60 € du 1er mai au 31 décembre 2026, grâce à des frais de souscription allégés, selon Amundi Immobilier. Pierre Expansion Santé applique une commission de souscription de 14,4 % TTC, la plus haute de notre base, selon Fiducial Gérance.

Trois SCPI d'éducation complètent la famille : NCap Éducation Santé (4,52 %, Norma Capital), MyShareEducation (6,00 %, MyShareCompany) et Cœur d'Avenir (5,00 %, Sogenial Immobilier).

Ce que disent les chiffres du marché

La famille santé et éducation a traversé en 2025 une année d'ajustement des valeurs. Selon l'ASPIM, ses taux de distribution sont restés solides, à 4,19 %, pendant que la valeur des immeubles se réévaluait.

L'ajustement de la valeur de réalisation est le plus marqué de toutes les familles en 2025, selon l'ASPIM. La santé et l'éducation ont reçu 2,4 % de la collecte brute des SCPI au premier semestre 2026 : les nouveaux associés entrent sur des valeurs réajustées.

Le cas de Primovie, grande SCPI santé de Praemia REIM, illustre la période. Elle est passée en marché secondaire le 23 juin 2026, et son dernier prix d'exécution net vendeur est de 50,00 € pour une valeur de réalisation de 123,76 € par part, selon Praemia REIM. Le détail est sur la page consacrée à la crise des SCPI, qui détaille aussi les opportunités de cette période d'ajustement.

Pierval Santé en 2026 : une année de transition

Selon Euryale (bulletin du deuxième trimestre 2026), 2026 est une année de transition dans un plan de relance de la performance du fonds. La société de gestion cite des cessions, des acquisitions et des livraisons d'immeubles en cours.

Le dividende net du trimestre est de 1,50 € par part, identique au trimestre précédent. La distribution brute, qui inclut la fiscalité payée à l'étranger, passe de 1,84 € à 1,51 € par part, en raison d'un retraitement comptable de la fiscalité en Irlande, selon Euryale. La société vise à moyen terme un rendement de l'ordre de 4,5 %, soit 9,18 € par part, un objectif non garanti.

Les points à surveiller propres à l'immobilier de santé

Les SCPI santé ont leurs propres points d'attention, en plus de ceux communs à toutes les SCPI.

• Les exploitants : quelques groupes de cliniques ou d'Ehpad versent une grande part des loyers. Leur santé financière se répercute sur la distribution, comme l'a montré le secteur des Ehpad ces dernières années.
• La réglementation : les pouvoirs publics fixent et font évoluer les tarifs, les autorisations et les normes du secteur médico-social.
• La spécialisation des murs : une clinique ou un Ehpad se reloue surtout à un autre exploitant du secteur, d'où l'intérêt des baux longs.
• Les pays : plusieurs SCPI santé investissent en Europe, voire en Amérique du Nord, avec des fiscalités et des devises différentes.

La liquidité et la variation du capital, communes à toutes les SCPI, sont détaillées dans les risques des SCPI.

Santé, logistique, diversifiées : comparer

La santé fait partie des SCPI sectorielles, comme la SCPI logistique. Les deux familles ont suivi des cycles différents en 2025 : +5,83 % de performance globale pour la logistique, -1,32 % pour la santé, selon l'ASPIM.

Les SCPI diversifiées détiennent souvent une part de santé parmi d'autres secteurs, et les SCPI européennes une part de santé hors de France. Pour les loyers étrangers, voyez comment calculer son impôt sur les loyers de SCPI.

Le comparateur SCPI met toutes les SCPI santé côte à côte, et notre tableau des SCPI selon chaque critère les situe face aux autres familles. Une simulation SCPI gratuite donne le revenu net pour chacune. Nos règles de calcul sont dans la méthode.

Pour un échange avec un conseiller habilité :

nous sommes rémunérés par nos partenaires quand un dossier aboutit, voyez comment nous sommes rémunérés.

Informations à titre indicatif, issues des documents publiés par les sociétés de gestion et l'ASPIM. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.